（一）《民法典》的相关规定

《民法典》第二编“物权”第一分编“通则”第二章“物权的设立、变更、转让和消灭”第一节“不动产登记”规定：

第二百零九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十条　不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第二百一十一条　当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

第二百一十二条　登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

第二百一十三条　登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。

第二百一十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第二百一十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第二百一十六条　不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

第二百一十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第二百一十八条　权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。

第二百一十九条　利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。

第二百二十条　权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第二百二十一条　当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

第二百二十二条　当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

第二百二十三条　不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。

（二）《物权法》的相关规定

《物权法》第一编“总则”第二章“物权的设立、变更、转让和消灭”第一节“不动产登记”规定：

第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十条　不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第十一条　当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

第十二条　登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

第十三条　登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。

第十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第十六条　不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第十八条　权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

第十九条　权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第二十条　当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

第二十一条　当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

第二十二条　不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

（三）《城市房地产管理法》的相关规定

《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第一次修正，根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正，根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正，本书简称《城市房地产管理法》）第五章“房地产权属登记管理”规定：

第六十条　国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

第六十一条　以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

第六十二条　房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

第六十三条　经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

（四）《不动产登记暂行条例》的相关规定

《不动产登记暂行条例》（2014年11月24日国务院令第656号发布，根据2019年3月24日《国务院关于修改部分行政法规的决定》修正）规定：

第一章　总　则

第一条　为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。

第二条　本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

第三条　不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

第四条　国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

第五条　下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

（一）集体土地所有权；

（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；

（三）森林、林木所有权；

（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；

（五）建设用地使用权；

（六）宅基地使用权；

（七）海域使用权；

（八）地役权；

（九）抵押权；

（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。

第六条　国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

第七条　不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

第二章　不动产登记簿

第八条　不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

不动产登记簿应当记载以下事项：

（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；

（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；

（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；

（四）其他相关事项。

第九条　不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。

不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。

第十条　不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。

第十一条　不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。

不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。

第十二条　不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。

采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。

采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。

第十三条　不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。

行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

第三章　登记程序

第十四条　因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；

（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；

（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；

（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；

（六）申请更正登记或者异议登记的；

（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

第十五条　当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记。

不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。

第十六条　申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：

（一）登记申请书；

（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；

（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；

（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；

（五）与他人利害关系的说明材料；

（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。(www.daowen.com)

第十七条　不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；

（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；

（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；

（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

第十八条　不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：

（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；

（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；

（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。

第十九条　属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；

（二）在建建筑物抵押权登记；

（三）因不动产灭失导致的注销登记；

（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

第二十条　不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

第二十一条　登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

第二十二条　登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：

（一）违反法律、行政法规规定的；

（二）存在尚未解决的权属争议的；

（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；

（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

第四章　登记信息共享与保护

第二十三条　国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。

各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

第二十四条　不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。

不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。

第二十五条　国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

第二十六条　不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密；涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。

第二十七条　权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。

有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

第二十八条　查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

第五章　法律责任

第二十九条　不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。

第三十条　不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条　伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十二条　不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章　附　则

第三十三条　本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。

（五）司法解释的相关规定

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）规定：

为正确审理房屋登记案件，根据《物权法》《城市房地产管理法》《行政诉讼法》等有关法律规定，结合行政审判实际，制定本规定。

第一条　公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。

第二条　房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。

房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。

房屋登记机构在行政诉讼法施行前作出的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。

第三条　公民、法人或者其他组织对房屋登记行为不服提起行政诉讼的，不受下列情形的影响：

（一）房屋灭失；

（二）房屋登记行为已被登记机构改变；

（三）生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用。

第四条　房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：

（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；

（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；

（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；

（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。

第五条　同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。

原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。

原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。

第六条　人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼：

（一）房屋登记簿上载明的权利人；

（二）被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人；

（三）人民法院能够确认的其他利害关系人。

第七条　房屋登记行政案件由房屋所在地人民法院管辖，但有下列情形之一的也可由被告所在地人民法院管辖：

（一）请求房屋登记机构履行房屋转移登记、查询、复制登记资料等职责的；

（二）对房屋登记机构收缴房产证行为提起行政诉讼的；

（三）对行政复议改变房屋登记行为提起行政诉讼的。

第八条　当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。

第九条　被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。被告保管证据原件的，应当在法庭上出示。被告不保管原件的，应当提交与原件核对一致的复印件、复制件并作出说明。当事人对被告提交的上述证据提出异议的，应当提供相应的证据。

第十条　被诉房屋登记行为合法的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。

第十一条　被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。

被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。

被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。

第十二条　申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。

第十三条　房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。

第十四条　最高人民法院以前所作的相关的司法解释，凡与本规定不一致的，以本规定为准。

农村集体土地上的房屋登记行政案件参照本规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号）规定：

第一条　因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

第二条　当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

第三条　异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

第四条　未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

第五条　买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。

（六）典型案例而分析

【案例2-1】

遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组诉遵义明顺房地产开发有限责任公司等商品房买卖合同纠纷案

1.裁判摘要

处理一房二卖情况下的合同履行问题，可从商品房买卖合同的缔约真实性、签约时间顺序、付款程度、合同备案情况、讼争不动产的占有事实、预登记情况等方面加以评判。

2.案例事实

原告遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组（以下简称“纪念街村民组”）因与被告遵义明顺房地产开发有限责任公司（以下简称“遵义明顺公司”）、第三人褚文镇、曾珠治、冉建红、范越发生商品房买卖合同纠纷，向贵州省遵义市中级人民法院提起诉讼。

原告纪念街村民组诉称：2005年，被告遵义明顺公司在原告所在地范围内进行房地产开发，除对原告进行拆迁还房外，双方还在2006年5月29日签订了认购书，由原告认购被告开发的位于遵义市红花岗区遵湄路金帝世家C幢一层16、17、18号营业性用房（以下称“门面”），建筑面积276.7平方米，总价款212.51万元。同年6月9日，原告支付认购金60万元，后又分6次陆续付清购房款212.51万元。双方于2008年11月11日正式签订商品房买卖合同。但被告实际交房时间是在2007年4月30日。原告接房后，一直实际占有、控制该门面，并对外出租，收取租金。2012年12月，被告将前述16、17号门面卖给第三人褚文镇、曾珠治；将18号门面卖给第三人范越并办理了预售备案登记。但第三人并未主张过交付门面的权利。原告认为，被告将门面分别卖给不同的特定人，其性质属于“一房二卖”。但原告与被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，且原告已履行了支付全部购房款的义务，被告已在2007年4月30日将门面交付给原告，原告在接房后也一直对外出租。由此说明，被告有真实履行合同的意思表示，其应向原告继续履行合同义务，而原告享有前述门面的物权请求优先权。为此，请求判令：1.确认原告与被告于2008年11月11日签订的“商品房买卖合同”合法有效，被告继续履行合同，并确认原告系遵义市红花岗区遵湄路金帝世家C幢一层16、17、18号门面的所有权人；2.被告与褚文镇、曾珠治撤销遵义市红花岗区遵湄路金帝世家C幢一层16、17号门面的预售登记手续；3.被告与冉建红、范越撤销遵义市红花岗区遵湄路金帝世家C幢一层18号门面的预售登记手续。

被告遵义明顺公司辩称：原告纪念街村民组与我公司原本协商用16至20号门面作为拆迁还房，后变更为将1至7号门面作为还房，16至20号作为商品房由纪念街村民组购买，但双方签订的《商品房买卖合同》并未就购买方式、付款方式等内容进行约定，而部分条款系纪念街村民组自行添加，故该合同无效。被告之所以将16至18号门面另售他人系因纪念街村民组只支付部分房款后便无力购买并退还后才出售的。被告与纪念街村民组签订《临时交房协议》时，门面还未竣工验收，因此该协议不能成立。现被告将门面卖给他人所签订的《商品房买卖合同》未违反法律规定，故纪念街村民组的诉讼请求不能得到支持。

第三人褚文镇、曾珠治辩称：1.原告纪念街村民组在举证期限到期后提交的证据材料不属于补强证据，也不属于新证据，理应予以排除；2.褚文镇、曾珠治从订立购房合同、办理备案登记、占有门面、订立租房合同、抵押房屋这一系列行为均是在合理合法的情况下进行的。相反，纪念街村民组据以证明“合法占有”门面的依据仅仅是其与被告遵义明顺公司签订的《临时交房协议》，而遵义明顺公司并不认可该协议的合法性，从庭审当中的证据看，该协议是一个违反法律强制性规定的无效合同，纪念街村民组未合法占有门面。更重要的是，即便其依据该协议实施“占有”，也于2014年5月终止。在此之后便由褚文镇、曾珠治依据购房合同、备案登记与案外人苏春城签订租赁合同并收取房屋租金。此外，纪念街村民组在庭审结束后于9月3日对16、17号门面实施违法抢占行为，其目的就是明知己方不再占有房屋，而试图通过违法抢占给法庭造成占有房屋的错误认识；3.认定不动产物权归属应从合同订立时间、款项支付情况、物权登记情况、占有控制情况加以判断。从签约时间看，纪念街村民组与遵义明顺公司于2008年11月11日签订的《商品房买卖合同》内容有瑕疵，而褚文镇、曾珠治与遵义明顺公司签订的合同内容完备无瑕疵；从付款情况看，纪念街村民组不能提供全额付款依据，至今尚有70万余元购房款未付，而褚文镇、曾珠治已支付了全部款项；从登记情况看，褚文镇、曾珠治已办理了商品房预售登记备案，得到行政机关初步认定，而纪念街村民组从未向行政机关提出任何申请；从占有情况看，褚文镇、曾珠治已于2014年5月开始实际占有、控制房屋并实施了抵押贷款等处分行为。综上，褚文镇、曾珠治系16、17号房屋的合法物权人，请求驳回纪念街村民组的诉讼请求。

第三人冉建红、范越辩称：原告纪念街村民组与被告遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》中部分内容系事后添加，故该合同无效。冉建红、范越与遵义明顺公司签订了《商品房买卖合同》，该公司向冉建红、范越出具了收款收据，合同也在行政机关登记备案，故纪念街村民组的诉讼请求不能成立。

贵州省遵义市中级人民法院审理查明：

2005年12月18日，被告遵义明顺公司作为“拆除人”与“被拆除人”原告纪念街村民组签订《拆除补偿协议》，“对长征镇沙坝村纪念街组界内修建的两层临时建筑进行拆除的有关事项”达成由遵义明顺公司用其修建好的商用门面房366.8㎡补偿给纪念街村民组的一致意见。该协议尾部遵义明顺公司在甲方处加盖公章，遵义市红花岗区长征镇沙坝村村民委员会（以下简称“沙坝村委会”）在乙方处加盖公章，纪念街村民组则由时任组长龚宣强在乙方处签名并加盖私章。

2006年5月29日，被告遵义明顺公司作为甲方与乙方原告纪念街村民组签订《认购书》，约定由纪念街村民组以7680元/㎡的价格，向遵义明顺公司认购该公司开发的位于遵义市红花岗区遵湄路的“金地世家”（后更名为“金帝世家”）房开项目C栋面积为410㎡、总价314.88万元的门面。双方约定，纪念街村民组分三次付清全款，即在2006年5月25日支付认购金60万元；在遵义明顺公司取得预售登记后一个月内支付97.44万元；在签订《商品房买卖合同》后通过贷款方式支付尾款157.44万元。该《认购书》尾部，遵义明顺公司在甲方处加盖公司公章，乙方处则加盖有龚宣强私章，沙坝村委会在特约条款处加盖公章。

2006年6月9日，原告纪念街村民组按照《认购书》的约定，通过银行转账方式向被告遵义明顺公司支付了“认购金”60万元，遵义明顺公司出具了《收款收据》。同年8月22日，纪念街村民组向遵义明顺公司转账支付了“门面预付款”30万元。2007年2月12日，纪念街村民组又向遵义明顺公司转账支付了“购房款”10万元，遵义明顺公司同样出具了《收据》。同年6月5日，纪念街村民组通过转账方式借给遵义明顺公司20万元，遵义明顺公司出具了《借据》。2008年5月13日，纪念街村民组再次向遵义明顺公司转账支付“购门面款”20万元，遵义明顺公司出具了《收据》。同年11月11日，遵义明顺公司向纪念街村民组分别出具金额为59.46万元和130456元、事由均为“购门面款”的两张《收据》，纪念街村民组则在11月20日向遵义明顺公司转账支付了130456元。该两笔款源于纪念街村民组与遵义明顺公司对账后形成的《纪念街村民组结账清单》，其中载明：“2125056－（已付）1 400000－141200－153400－10000－290000＝130456”，意即：购房款为212.51万元，已付140万元，遵义明顺公司需向纪念街村民组支付土地补偿款14.12万元、过渡费15.34万元、一次性补偿款1万元和29万元，共计59.46万元予以抵扣之后，尾款为130456元。

2009年2月12日，原告纪念街村民组作为买受人与出卖人被告遵义明顺公司签订了《商品房买卖合同》，约定由纪念街村民组以7680元/㎡的价格购买遵义明顺公司开发的“金帝世家”C幢一层16、17、18号门面，每间建筑面积73.35㎡。该合同中，“买受人”处、第三条“买受人所购商品房的基本情况”、第四条“计价方式与价款”、第十七条第4款“该商品房所在小区的命名权”、第十九条“争议解决方式”以及第二十二条、第二十四条的内容系用蓝色圆珠笔填写，其余条款内容为复写。合同第三条约定，纪念街村民组所购门面总面积为276.7㎡（73.35㎡×3间+还房超面积56.65㎡），总价款为212.51万元。对于产权办理事项，该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房产（交）付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”。合同尾部，遵义明顺公司于2008年11月11日在出卖人处加盖公司公章，沙坝村委会则在买受人处加盖村委会公章，纪念街村民组原组长龚宣强亦签名并加盖了私章。遵义明顺公司签约当天，还向纪念街村民组出具了《承诺书》，载明：“你单位在我公司购买的外环路综合市场‘金帝世家’C栋营业房面积为：276.7平方米，还房面积为：366.8平方米……”。

前述1至7号、16至18号门面，被告遵义明顺公司早在2007年4月即已交付原告纪念街村民组占有、使用。2007年4月30日，遵义明顺公司作为甲方与乙方纪念街村民组签订《临时交房协议》，载明：“甲方将金地世家C栋1-7号门面，16-20（20号门面的一半）号交付乙方使用。……（实际面积以房管局测量为准）”。遵义明顺公司在协议尾部加盖公章，龚宣强签名。接房当日，纪念街村民组便将16号、17号门面租给“苏春城”、18号门面租给“苏瑶琪”从事钢材销售。双方租赁合同从2011年起一年一签，租金一年一付。

2007年6月12日，经遵义天络房地产测绘处测量，前述1至7号门面总建筑面积为423.45㎡，16至18号门面单间建筑面积均为73.35㎡，合计220.05㎡。同年9月6日，“金帝世家”C幢通过施工、勘查、设计、建设、监理五家单位竣工验收，遵义市建设工程质量监督站于9月10日在《单位（分部）工程验收意见书》上签署“同意验收意见”并加盖公章。

2010年8月25日，被告遵义明顺公司作为出卖人与买受人第三人褚文镇签订《商品房买卖合同》，按14655元/㎡标准，将前述16、17号门面以每间107.5万元、总价215万元售与褚文镇。2012年12月6日，褚文镇通过信用社向遵义明顺公司“何才全”的个人账户汇款192万元，遵义明顺公司则在当天向褚文镇出具了215万元购房款《收据》。2012年12月3日，双方在遵义市房产市场管理处对16、17号门面进行了商品房预售合同备案登记。2013年5月16日，遵义明顺公司向褚文镇发出《房屋移交通知书》，载明：“你于2010年8月25日购买的本公司开发的‘金帝世家’C栋16号、17号营业房，现已具备交付条件，特通知你接收房屋”。

2010年10月25日，被告遵义明顺公司作为出卖人与买受人第三人范越签订《商品房买卖合同》，按12000元/㎡标准，将前述18号门面以88.02万元价格售与范越。遵义明顺公司当日即向范越出具了88.02万元购房款《收据》。2012年12月11日，双方在遵义市房产市场管理处对18号门面进行了商品房预售合同备案登记。

2014年5月10日，第三人褚文镇与“苏春成”即前述“苏春城”签订《房屋租赁合同》，将16、17号门面租给苏春城继续从事钢铁销售经营。租期自2014年5月10日起至2016年5月9日止。苏春城于2014年5月23日、2015年5月25日分别向褚文镇支付租金82296元和100584元。2015年1月15日，褚文镇、第三人曾珠治为向银行借款将16、17号门面抵押给“遵义恒通融资担保有限公司”作为反担保财产，但双方未办理抵押登记。

2014年12月24日，原告纪念街村民组向苏春城之弟苏春权发出交租《通知》，告知其已欠租8个月，限其于2014年12月29日前交纳。该《通知》由“王小明”签收。苏春权因已向第三人褚文镇交纳租金故未再向纪念街村民组交租，并向纪念街村民组告知了其与褚文镇签订租赁合同的情况。

2015年1月，原告纪念街村民组为解决16、17、18号门面归属问题，以遵义明顺公司、褚文镇、曾珠治、冉建红、范越为被告诉至遵义市红花岗区人民法院，并在庭审中明确其请求为：1.确认其与遵义明顺公司签订的《拆除补偿协议》有效；2.确认遵义明顺公司分别与褚文镇、范越签订的《商品房买卖合同》无效；3.判令遵义明顺公司办理16、17、18号门面的预告登记，并与褚文镇、曾珠治、冉建红、范越共同协助办理房屋产权证书。一审庭审后，纪念街村民组撤回了该案起诉。

2015年6月8日，原告纪念街村民组向苏春权发出《律师函》，要求其支付自2014年5月8日双方租赁合同到期后至2015年6月的租金，苏春权仍以其已向第三人褚文镇交租为由而未向纪念街村民组交租。

2015年7月29日，原告纪念街村民组向法院提起诉讼，请求判令：1.确认原告与被告遵义明顺公司于2008年11月11日签订的“商品房买卖合同”合法有效，遵义明顺公司继续履行合同，并确认原告系遵义市红花岗区遵湄路金帝世家C幢一层16、17、18号门面的所有权人；2.遵义明顺公司与第三人褚文镇、第三人曾珠治撤销遵义市红花岗区遵湄路金帝世家C幢一层16、17号门面的预售登记手续；3.遵义明顺公司与第三人冉建红、第三人范越撤销遵义市红花岗区遵湄路金帝世家C幢一层18号门面的预售登记手续；4.本案诉讼费由遵义明顺公司承担。经法院询问，纪念街村民组主张继续履行合同是指：“要求被告为原告办理产权证”；经法院释明，纪念街村民组自愿撤回第二项、第三项诉讼请求，法院已裁定予以准许。

庭审中，对于原告纪念街村民组的诉讼主体资格和合同权利资格问题。纪念街村民组提交了沙坝村委会于2015年9月10日出具的两份《证明》，分别载明：“村委会管辖的组就有沙坝村纪念街村民组，系依法设立，该组具有独立财产。……现沙坝村纪念街村民组仍存在”；“沙坝村纪念街村民组前任组长龚宣强代表村民组与遵义市明顺房地产开发有限公司签订拆除补偿协议、认购书、临时交房协议、商品房买卖合同。因沙坝村纪念街村民组对外没有公章，本村委会作为该村民组的直接管理人，因此接受该村民组的委托，在与遵义市明顺房地产开发有限公司签署的协议中加盖公章”。遵义市红花岗区长征镇人民政府（以下简称“长征镇政府”）在两份《证明》签署“属实”意见并盖章确认。

对于原告纪念街村民组与被告遵义明顺公司签订的《认购书》与《商品房买卖合同》所约定的门面房号不一致的问题。纪念街村民组与遵义明顺公司均陈述，签订《拆除补偿协议》和《认购书》时准备以16至20号门面作为拆迁还房，1至7号门面作为商品房认购，后因纪念街村民组资金不足，故双方协商将1至7号门面作为拆迁还房，超面积56.65㎡补差价，16至18号门面作为商品房购买，并签订了《商品房买卖合同》。

对于原告纪念街村民组与被告遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》内容笔迹不一致的问题。遵义明顺公司陈述，该合同先由公司填写后交给纪念街村民组，故除复写内容之外，其余条款均为纪念街村民组自行添加。经询问，遵义明顺公司虽对合同真实性、合法性有所质疑，但对第三条载明的“其中，1-7号门面共423.45㎡，其中366.8㎡为还房，56.65㎡为村民组购买”的约定内容以及第四条载明的合同单价7680元/㎡不持异议。褚文镇、曾珠治未对该合同真实性提出异议，但其主张纪念街村民组的合同主体资格不适格；冉建红、范越则主张该合同因事后填写且未在住建部门备案而无效。

对于被告遵义明顺公司将16至18号门面另售他人的原因及行为性质问题。遵义明顺公司认可本案纠纷产生的根源是该公司“一房二卖”所致。但其主张，之所以将16至18号门面又出售给第三人褚文镇、第三人范越，系因原告纪念街村民组无力支付购房款，故在该村民组向公司退还门面后方才另行售出。纪念街村民组对此不予认可。法院询问双方是否办理了退房移交手续，遵义明顺公司答复未办理。

对于原告纪念街村民组的付款情况。如前所述，纪念街村民组所付合同价款212.51万元由七部分构成，被告遵义明顺公司主张：纪念街村民组于2006年6月9日支付的“认购金”60万元、2006年8月22日支付的“门面预付款”30万元、2007年2月12日支付的“购房款”10万元、2008年5月13日支付的“购门面款”20万元、11月20日支付的“购门面款”130456元，合计133.05万元，分别为购买1至7号门面超面积的56.65㎡购房款以及16至18号门面的部分购房款，而纪念街村民组于2007年6月5日所付的20万元系公司借款不能抵作购房款，结账清单载明的59.46万元则系因土地补偿、过渡补偿等需要而产生的费用，亦不能抵作购房款，故纪念街村民组未付清16至18号门面购房款。第三人褚文镇、第三人曾珠治认为，纪念街村民组所付款项一来并非16至18号门面购房款，二来付款记录与结账清单自相矛盾，故对付款真实性不予认可。第三人冉建红、第三人范越的意见与褚文镇、曾珠治一致。

对于第三人褚文镇、第三人曾珠治的付款情况。褚文镇、曾珠治陈述，其付款方式为：192万元通过转账支付，余款现金支付。对此，原告纪念街村民组主张，192万元系汇款给“何才全”而非公司账户，故其付款合法性存疑。被告遵义明顺公司主张，“何才全”系公司实际控制人，因公司债务较多故汇款至个人账户，但公司已收该款。

对于第三人冉建红、第三人范越的付款情况。冉建红陈述，其系“金帝世家”C幢的实际施工人，因被告遵义明顺公司欠其工程款，故双方协商用18号门面对部分工程款进行冲抵，然后才由范越与公司签订《商品房买卖合同》。遵义明顺公司对此予以认可。原告纪念街村民组则主张，该买卖合同关系并不真实，损害其利益。

对于16至18号门面实际占有、使用问题。第三人褚文镇、曾珠治、冉建红、范越均认可在2014年5月之前，16至18号门面由原告纪念街村民组对外出租并收取租金，但在此之后，褚文镇、曾珠治主张16、17号门面由被告遵义明顺公司通知苏春权与其签订租赁合同并交付租金；冉建红、范越主张其亦向苏瑶琪进行了口头通知。遵义明顺公司对此予以认可，而纪念街村民组认为该行为不能改变16至18号门面由其占有、控制的事实。庭审后，在2015年9月3日，纪念街村民组认为“苏春城”迟延交纳租金并擅自搬离16、17号门面的行为应视为解除双方的租赁关系，遂将16、17号门面予以收回。为此，苏春权向法院寄来《请求证明书》，载明：“……大概在13年5-6月间，就有自称房开公司老板带一个中年男子到我店面来，告诉我16、17号两间房子已经卖给这个叫褚文镇的，过去村民组只是暂时管理、出租，让我和褚文镇签合同，还把褚文镇的买卖合同都拿给我看（并留有复印件）。当时我就告诉此老板我刚和村民组签完合同，该中年男子听我又和村民组签了合同还很生气，该房开公司老板就给我说，这份合同做完就不能和村民组签了，村民组没有权利再和我签合同，我如果不租就算了，如果要租就得和褚文镇签合同……在2014年租期还没到，村民组找我续签合同时，我就将房开公司老板告诉我门面已卖事宜再次告知村民组并告知，作为承租人的我只向一方支付租金，不可能两头付租金，再者说，褚文镇有正规的买卖合同。于是在2014年5月10号就和褚文镇签了两年的租赁合同，房租一年一交，两次房租都是在我店铺里面用我的现金支付，褚文镇还给我开了收据……在我和褚文镇签了合同、交了房租之后，村里面又找到我，我就给他们讲房开公司让我和褚文镇签合同，我已经签了合同房租都交了，他们有问题去找房开公司和褚文镇……最开始我向村民组租后来认为褚文镇又有买卖合同在手，村民组没有什么依据，我支持褚文镇并向其租赁铺面……”。褚文镇、曾珠治亦将该《请求证明书》作为证明其实际占有、控制16、17号门面的证据予以提交。为求证该《请求证明书》内容真实性，经双方当事人共同申请，法院向苏春权进行了询问。苏春权陈述，《请求证明书》系其自书寄送法院，16、17号门面由其兄“苏春城”与之共同租赁用于钢材经营，本案所涉两间门面的《租赁合同》均由“苏春城”本人所签或苏春权代签，租金均已交纳。苏春权重申，2013年遵义明顺公司、褚文镇找他之时，其刚与纪念街村民组签订新一年度租赁合同，并已将该情况告知了褚文镇。法院还对苏瑶琪进行了询问。苏瑶琪陈述，从2008年起，其一直与纪念街村民组签订租赁合同、交纳租金，今年八九月左右，冉建红告知房子已经卖给他了，但并未告知向其租房。

3.一审判决

贵州省遵义市中级人民法院一审认为：

本案争议焦点为：一、原告纪念街村民组与被告遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；二、遵义明顺公司应否继续履行其与纪念街村民组签订的《商品房买卖合同》所约定的协助办理讼争16至18号门面房产证义务；三、纪念街村民组诉请确认其为讼争16至18号门面所有权人的主张能否成立。

一、关于合同效力问题。从签约主体资格看，虽然《商品房买卖合同》尾部加盖的是沙坝村委会公章，但在合同前部“买受人”处填写的是原告纪念街村民组，根据沙坝村委会、长征镇政府出具的两份《证明》可知，之所以由沙坝村委会盖章系因该村民组无公章，故村委会的盖章行为仅系代理性质，而真正的合同当事人是纪念街村民组。纪念街村民组作为合法成立、有一定的组织机构和财产的非法人组织，享有民事权利能力，其与被告遵义明顺公司签订《商品房买卖合同》主体适格；从签约过程看，遵义明顺公司“为了尽快对外环路综合市场项目实施”，“对长征镇沙坝村纪念街界内修建的两层临时建筑进行拆除”而与纪念街村民组签订《拆除补偿协议》，随后双方几经协商，最终决定将遵义明顺公司开发的“金帝世家”C幢一层1至7号门面作为拆迁还房，16至18号门面作为商品房购买，并由遵义明顺公司预填合同通用条款内容并加盖公司公章后交由纪念街村民组内部协商后签字、盖章。由此可见，《商品房买卖合同》是双方就门面购买事宜达成合意之后慎重签订，而非事后补签、倒签；从合同内容看，虽然该合同部分内容确与其他内容笔迹不一致，但一方面该合同签约时间有先后，故合同内容逐步完善符合常理，另一方面，遵义明顺公司对该合同约定的还房房号及面积、还房超平方需补价差的面积、作为商品房出售的房号及面积、房款单价与总价等合同核心内容均不持异议。由此表明，该《商品房买卖合同》是遵义明顺公司与纪念街村民组的真实意思表示。据此，根据《合同法》第三十二条关于“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，纪念街村民组与遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》，因缔约主体适格、签约过程真实、合同条款完整、约定内容充分体现双方购销意愿，且不违反法律法规的强制性规定，故该合同系合法有效合同。

二、关于合同义务履行问题。本案纠纷的产生系因被告遵义明顺公司一房二卖所致。虽然遵义明顺公司辩称讼争16至18号门面是在原告纪念街村民组退还之后再次出售，但其并未提交退房移交手续加以佐证，亦与纪念街村民组常年对外出租讼争门面的事实不符，故法院对该辩解意见不予采信。处理一房二卖情况下的合同履行问题，可从商品房买卖合同的缔约真实性、签约时间顺序、付款程度、合同备案情况、讼争不动产的占有事实、预登记情况以及权利主张等方面加以评判。

首先，缔约真实性。在一房二卖争产诉讼中，合同真实、有效是判断各自合同能否继续履行，后订立的合同能否对抗在先订立合同的前提。原告纪念街村民组、第三人褚文镇与被告遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》，遵义明顺公司均认可系买卖合同性质，且与纪念街村民组、褚文镇向遵义明顺公司支付购房款的事实相吻合，故法院对纪念街村民组、褚文镇与遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》真实性予以确认；第三人范越与遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》，因第三人冉建红与遵义明顺公司均认可该合同本质为以物抵债协议，而冉建红并未举证证明其系讼争门面的承包人或实际施工人以及遵义明顺公司所拖欠的工程款数额等基础事实，故法院对该《商品房买卖合同》的真实性不予认定。

其次，签约时间顺序。被告遵义明顺公司与原告纪念街村民组之间的《商品房买卖合同》成约时间是2009年2月12日，而第三人褚文镇、第三人范越则分别在2010年8月25日和2010年10月25日与遵义明顺公司签订《商品房买卖合同》。由此可见，纪念街村民组购房在前，褚文镇、范越签约在后。虽然债权具有平等性，但债权形成时间的先后顺序是考量物权分配的重要因素。

第三，付款情况。买受人支付购房款的程度，能够反映其履行合同义务的状况，对于积极履行合同义务的买受人，理应得到更优保护。根据原告纪念街村民组与被告遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》约定，纪念街村民组应付16至18号门面购房款以及超面积补差款共计212.51万元，其已通过转账方式汇付购房款133.05万元是不争事实，遵义明顺公司在庭审时亦予认可，故法院予以确认。虽然该公司主张其向纪念街村民组所借20万元以及补偿款59.46万元不能抵扣购房款，但该公司加盖公章的《纪念街村民组结账清单》中载明已付140万元，减去通过转账汇付无争议的120万元，余下20万元在遵义明顺公司未举证证明其已归还纪念街村民组的情况下，只能视为双方在最终结算时已经达成借款抵房款的合意。同样，59.46万元虽系补偿款性质，但双方亦已协商予以抵扣。据此，法院认定纪念街村民组已经支付完毕全部购房款；根据第三人褚文镇与遵义明顺公司签订的两份《商品房买卖合同》约定，褚文镇应向遵义明顺公司支付购房款共计215万元，其通过转账方式支付了192万元，其余尾款褚文镇主张为现金支付，遵义明顺公司向其出具了215万元《收据》，纪念街村民组、第三人冉建红、范越对付款真实性均未提出异议，故法院对褚文镇已付清16、17号门面购房款的事实亦予确认；范越与遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》所约定的购房款因未实际发生，故法院不予认定。

第四，合同备案及预告登记情况。本案中，原告纪念街村民组、第三人褚文镇、范越均未在行政机关申请对讼争门面进行预告登记，但褚文镇、范越已在遵义市房产市场管理处对其与被告遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》进行了预售登记备案，而纪念街村民组未申请备案。根据《物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”之规定，对不动产进行预告登记方有准物权对抗效力，而合同备案只能表明买受人正在为最终取得物权做准备，故褚文镇、范越进行合同备案只能作为物权分配的参考因素。

第五，占有情况。如前所述，针对16号、17号门面，原告纪念街村民组、第三人褚文镇均已付清购房款，现纪念街村民组的证据优势在于签约在先、占有在先、使用在先，而褚文镇的证据优势则是其已对《商品房买卖合同》进行了备案登记。对此，虽然被告遵义明顺公司与纪念街村民组签订《临时交房协议》时，讼争门面尚不具备法定交房条件，但该门面已在2007年9月通过了竣工验收，根据《合同法》第一百四十条关于“标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间”之规定，纪念街村民组至迟也在2009年2月12日通过与遵义明顺公司签订《商品房买卖合同》而合法取得并占有16至18号门面。纪念街村民组将16、17号门面租给苏春城、18号门面租给苏瑶琪，双方形成租赁合同关系。对于18号门面，苏瑶琪自始至终与纪念街村民组签约并交付租金，表明纪念街村民组持续对18号门面进行占有、收益、处分；对于16、17号门面，虽然遵义明顺公司于2013年5月16日向褚文镇发出《房屋移交通知书》，但因16、17号门面已先期交付纪念街村民组并由其占有和对外租赁，故该《房屋移交通知书》不能实现交付效果。2014年5月起，虽然苏春城与纪念街村民组签订的书面《租赁合同》到期，但双方之间的事实租赁合同关系并未解除，纪念街村民组仍然合法对16、17号门面进行占有、收益、处分。苏春城虽因褚文镇向其出示《商品房买卖合同》而与之签订《房屋租赁合同》，但根据合同相对性原则，该合同只能约束苏春城与褚文镇而对纪念街村民组无约束力。因苏春城向纪念街村民组租赁在先，即便双方解除租赁关系，苏春城作为合同相对人亦应先行向纪念街村民组返还门面，现苏春城直接与褚文镇签订《房屋租赁合同》，既不能终止其与纪念街村民组之间的租赁合同关系，亦不能阻却纪念街村民组对16、17号门面的占有事实。据此，褚文镇辩称其在2014年5月与苏春城签订租赁合同之后便合法占有、实际控制16、17号门面的主张不能成立，法院不予采纳。

第六，权利主张情况。在其他途径难以解决一房二卖不动产的归属及合同履行问题时，买受人应当积极通过司法途径寻求法律救济。2014年底，原告纪念街村民组在向苏春城催收租金未果并知晓苏春城与第三人褚文镇签订租赁合同之后，便于2015年1月向遵义市红花岗区人民法院提起诉讼，撤诉后又在2015年7月向法院起诉主张权利，而褚文镇、第三人范越并未以原告身份起诉请求遵义明顺公司履行协助办理房产证的合同义务，而仅在本案作为第三人提出其为16、17号门面合法占有人的抗辩意见。对此，“占有”仅是法律保护的对物进行实际控制的事实状态，其虽具有类物权性质但终究不是物权本身。在一房二卖情形下，基于买卖合同关系对物进行占有的买受人不能对抗最终取得所有权的买受人。换言之，即便褚文镇的前述辩解意见成立，因纪念街村民组、褚文镇与遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》均为有效合同，现纪念街村民组主动寻求司法救济，诉请遵义明顺公司履行协助办理讼争门面房产证义务，故当产权证办理完成，纪念街村民组成为所有权人之时，即便16、17号门面为褚文镇占有，其仍应返还给纪念街村民组。

综前所述，原告纪念街村民组与被告遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》系有效合同，其在先取得债权并已如约完成己方主要合同义务即付清购房款并合法占有讼争门面，根据《合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，遵义明顺公司应当继续履行己方未尽合同义务，即根据其与纪念街村民组签订的《商品房买卖合同》第十五条之约定，按照国务院《不动产登记暂行条例》第十四条第一款关于“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”、第十六条第一款关于“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料”等规定要求，主动配合、积极协助纪念街村民组共同向产权登记机关提出16至18号门面的不动产权属登记申请，并提交办理权属登记需由出卖人提供的材料。第三人褚文镇虽对其与遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》进行了备案登记，但其签约在后、债权形成时间较晚且备案行为不具备物权公示、对抗效力，加之其未能合法占有讼争门面以及未向人民法院起诉要求遵义明顺公司履行合同义务，故法院对其辩解意见均不予采纳，褚文镇、第三人曾珠治可另行向遵义明顺公司主张权利。第三人范越与遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》因缺乏证据佐证而真实性存疑，即便因以物抵债签订本合同属实，范越、第三人冉建红由始至终未合法占有18号门面且未起诉主张合同权利亦是不争事实，故其辩解意见也难成立，法院不予采纳，冉建红、范越可另行向遵义明顺公司主张权利。

关于确权问题。根据《物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，因讼争16至18号门面尚未完成不动产权属登记，故原告纪念街村民组诉请确认其为讼争门面所有权人的主张不能成立，法院不予支持。

综上，原告纪念街村民组请求确认其与被告遵义明顺公司签订的《商品房买卖合同》合法有效并诉请遵义明顺公司继续履行合同的主张成立，予以支持；纪念街村民组请求确认其为讼争16至18号门面所有权人的主张不能成立，予以驳回。据此，贵州省遵义市中级人民法院依照《物权法》第九条、第二十条、第二十八条、《合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百四十条、国务院《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条、《民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2015年12月22日作出判决：一、原告遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组与被告遵义明顺房地产开发有限责任公司于2009年2月12日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、限被告遵义明顺房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即配合、协助原告遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组共同向相关产权登记机关申请办理位于遵义市红花岗区遵湄路的“金帝世家”房开项目C幢一层第16号、第17号、第18号营业性用房的不动产权属登记，并提交办理权属登记需由出卖人提供的材料；三、驳回原告遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组的其余诉讼请求。