所有人作为利益享受者且有权管理、处分建筑物及其他设施，也有能力预防和减少损害发生，因此在法理上和法律上有义务采取措施避免造成他人损害。建筑物、构筑物或者其他设施多为不动产。在一般情况下，不动产的所有人是不动产登记机构依法登记确定的人。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。有时候，虽然没有办理登记，但是也可以依法确定不动产所有权人。例如我国《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”因此，在一些农村，农民在其宅基地上自建的房屋即使没有登记，也可以依法确定房屋所有人；在城镇，一些依法新建的房屋，即使没有来得及登记，也仍然可以依法确定所有权人。

《侵权责任法》第85条规定的管理人是指对建筑物、构筑物等设施及其搁置物、悬挂物享有管理权并负有管理和维护义务的人。《民法通则》通过之际，“管理人”主要是指国有财产管理人。而《民法通则》通过之后，在长期的司法实践中，司法机关曾经将国有财产管理人、物业管理公司、承租人、承揽人等各种主体认定为物件损害责任的“管理人”。^[7]但是2009《侵权责任法》第85条在“所有人”“管理人”以外增加“使用人”作为责任主体之后，就应当对“管理人”采取狭义解释方法进行解释。我国《物权法》第53条规定：“国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。”第54条规定：“国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。”据此，国家机关、国家举办的事业单位对其直接支配的建筑物、构筑物等有管理权，也可以说，国家机关、国家举办的事业单位是其直接支配的建筑物、构筑物等的管理人。(www.daowen.com)

《侵权责任法》第85条规定的使用人是指因租赁、借用或者其他情形使用建筑物、构筑物等设施的人。在实践中，建筑物、构筑物等设施的所有权人将其出租或者出借，使用人的不当使用也可能是导致建筑物、构筑物等设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落的原因，使用人在其是否正当使用方面拥有优势的举证地位，因此，《侵权责任法》规定建筑物、构筑物等设施及其搁置物、悬挂物脱落、坠落致人损害，而使用人不能证明自己没有过错的，也应当承担责任。使用人承担侵权责任有两种情形。一是使用人依法对其使用的建筑物、构筑物或者其他设施负有管理、维修、维护的义务时，因其管理、维修、维护不当造成他人的人身财产损害。例如，《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”当根据租赁合同约定房屋承租人对房屋有维修义务时，房屋及其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成他人损害，而承租人不能证明自己没有过错的，就要承担责任。在法律上违约责任和侵权责任有区别，合同关系和侵权责任关系不同，但是这并不意味合同关系对于侵权责任判定不起作用，也不意味着有合同关系存在就不能适用《侵权责任法》。二是使用人对建筑物、构筑物或者其他设施的使用不当，或者增添搁置物、悬挂物却未尽管理、保持、维护义务，因此发生脱落、坠落造成他人的人身财产损害。此种情形下，使用人承担责任。例如，建筑物承租人或借用人在建筑物的阳台上放置的花盆、盆景或者晾晒的物品坠落造成他人的人身财产损害，承租人或借用人不能证明自己没有过错的，就要承担责任。