中国香港的独特性决定了其在中国经济发展中的关键作用，也决定了其税收制度对于中国税收制度的重要意义。特别是中国香港的不动产税收制度极具特色，涉及的税种颇为复杂，自成体系，因此，研究中国香港的不动产税收制度对中国的不动产税收制度建设具有重要的参考借鉴作用。

（一）中国香港特别行政区的土地制度

1997年7月香港回归中国之前，香港所有土地均属英皇所有，由港督代表皇室处理，业主只是从港府取得一定期限的土地使用权。1997年香港回归中国后，《基本法》规定，香港境内的土地属国家所有，由特区政府负责管理、使用、开发、出租等。

中国香港的不动产税收法规是围绕着土地批租制度而建立的。土地批租（grant of land），直译为“土地的授予”，而其真正的含义是香港政府通过各种方式，有偿或无偿地在一定期限内把土地使用权出让或授予土地使用者。土地使用者获得的权利虽然也称为业主权或业权，其实只是一种租业权（leasehold），而不是土地永业权（freehold）。目前，我国的土地有偿使用制度就是对中国香港土地批租的一种借鉴，土地批租制度的主要内容如下：

1.土地全部属于政府所有，批租只涉及土地的使用权，不改变土地的所有权，业主取得的只是某一块土地在一定年限内的使用权，以后业主之间能转让的也仅仅是土地的使用权，而当批租期限届满，承租人就要将这块土地的使用权连同附属其上的建筑物，全部无偿地归还给政府。根据《香港特别行政区基本法》第一百二十条规定：“香港特别行政区成立之前已批出、决定，或续期的超越一九九七年六月三十日年期的所有土地契约和与土地契约有关的一切权利，均按香港特别行政区的法律继续予以承认和保护。”

2.通过批租获得的土地使用权带有明确的限制。这些限制包括：

（1）时间的限制：1997年7月，香港特别行政区政府公布回归后的土地契约政策，确定今后新批土地的使用年限为50年，并允许地契到期的物业无须补地价，只要每年缴纳差饷租值3%的地税，即可自动续期。

（2）用途的限制：政府在批出一块土地时即规定了该块土地的用途，除非获得政府同意并另补差价，否则是不能擅自改变用途的。

（3）开发利用土地的时间限制：承租人必须按政府限定的时间，在土地上完成一定价值的建筑物。

3.通过批租获得的土地使用权允许自由流通、转让或进行其他经营活动。只要在法律许可的范围内，办理了合法手续，经过必要的程序，并缴付税费，任何有关土地使用权的经营行为，包括投机行为都会被认可。

4.土地承租人除了遵守租地契约中各项条款的规定外，还必须遵守政府有关土地管理方面的各种立法，并服从中国香港土地管理机构的管理。

（二）中国香港特别行政区的不动产税收体系

中国香港涉及不动产的税种有物业税、差饷、利得税、印花税和遗产税，分别由中国香港税务局、差饷物业估价署两个政府部门负责征收。

1.物业税

中国香港税法规定，不动产若作为出租使用，则其租金收入需要缴纳物业税。物业税在每一课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在中国香港拥有土地或楼宇的业主征收。其应评税值是依据实际收入申报表计算的，但包括在该课税年度内为取得土地或楼宇的使用权而付出的费用，如资本性支出、获取提供服务或便利而支付的费用等。

物业税的计税依据是应评税净值，即应评税值扣除拥有人支付的差饷后，减去20%的修缮及支出免税额后的余额。应评税值为换取物业使用权而付出的代价确定，包括租金、为楼宇使用权而支付的许可证费用、支付给拥有人的服务费及管理费、由住户支付的拥有人开支（如，修理费）等等，税率为15%。如应课征物业税的收入已包括在纳税人所得的利润内评定利得税，物业由拥有人自用作商业用途，则已缴付的物业税可从已评定的利得税内扣除。物业税按年缴纳，物业拥有人必须保存足够的租金记录，以便税务当局确定其纳税责任，该记录必须最少保存7年。

可享受物业税豁免的物业包括：中国香港政府拥有的物业；作为领事性质用途或领事馆职员住所的物业；从事商业的公司通常按其赚取的溢利缴利得税，可以申请豁免物业税；会社和商业团体若从事业务须缴利得税，可豁免缴纳物业税。若这些团体不需缴利得税，则必须缴纳物业税。

2.差饷(www.daowen.com)

差饷是香港征收的一项间接税，是根据物业的应课差饷租值乘以一个百分率征收。1845年起香港征收差饷，起初用来支付警队的开支和街灯照明、食水及消防开支，现在差饷已拨作政府、市政局及区域市政局所提供各项公共服务的经费。业主与物业使用人均有责任缴纳差饷。如果业主物业自用，则由业主缴纳差饷；如果物业出租，应视物业拥有人与占用人租赁协议的条款确定纳税人。由于差饷基本上是向物业占用人征收的税项，所以，如无协议明确由物业拥有人缴纳差饷的，由占用人缴纳，而对业主征收物业税；如果物业拥有人为法人，则征收利得税。

差饷的计税依据为应课差饷租值。物业的应课差饷租值是假设物业在一个指定估价日期空置出租时估计全年可得的合理市面租金。1999年4月1日生效的应课差饷租值是以1998年10月1日为指定估价日期。差饷的征收率由立法局决定，1999年4月1日起，差饷的征收率为5%。以2004—2005年财政年度而言，差饷征收率为5%，估价依据日期则为2003年10月1日。（中国香港差饷物业估价署，2004）

差饷采用按季征收的制度，从1999年4月1日起，物业的应课差饷租值由以前每三年重估一次，改为每年重估一次。与物业税相比，差饷是对不动产保有阶段所普遍征收的一种税，它以指定估价日期空置出租时估计全年可得的合理市面租金为计税依据；而物业税只是对不动产出租行为进行课税，以业主出租不动产实际获得的现金或报酬为计税依据。因此在物业税的评税净值的计算中首先扣除缴纳的差饷是符合税收公平的原则的。

3.利得税

利得税是按每一课税年度及标准税率向在中国香港从事行业、专业或商业经济活动而赚取或获得利益的人士征收的税款。缴纳利得税的条件包括：①该利润是从中国香港经营的行业、专业或商业中取得。②该利润必须是源自中国香港的收入。源自其他地方的收入，即使汇到中国香港，也不需在中国香港缴纳利得税。③该利润是出售营业性资产取得的。若是出售资本性资产，则豁免利得税。

在中国香港，对不动产发展商而言，不动产属于资本性资产，转让时不须缴纳利得税。但如果税务局认定房地产转让或买卖行为属于投机或商业行为，则须按规定扣除法定项目后，就利润的16%缴付利得税。其征税对象没有居港人士和非居港人士之分，取决于该人（包括公司、合伙营业或团体）是否在中国香港经营任何行业、专业以及是否从中赚取利益。个人收入的利得税税率为15%；公司利得税的税率为16%。

4.印花税

征收印花税始于1866年，为中国香港历史最悠久的税收之一。早期的印花税条例于1866年订立，称为“Ordinance N0.12 of 1866”，其后演变为1911年之《印花税管理条例》及1921年之《印花条例》。以上条例基本上是参照当时英国的同名条例而拟订。印花税经数十年实行后，香港政府于1981年订立了一个较为简单及综合性的条例名为“印花税条例，香港法例第117章”。香港的印花税主要向以下四类文书征收：香港物业的售卖转易契；住宅物业的买卖协议；不动产租约；香港证券转让的文件（如成交单据等）。除了证券转让的文书外，其他须缴付印花税的文书大都与不动产有关。

（1）征收售卖转易契印花税的规定

转易契是指将任何不动产转让或归属任何人的一切文书（包括退回书）及一切法庭判令或命令。除特殊情况外，所有坐落香港的不动产的实际或等同售卖转易契约，均按从价税率征收印花税，实际适用的税率视转易契的代价而定。如果住宅物业买卖合约已付了从价印花税，则转易契只需加盖100港元的定额印花。这一类的印花税应在相关文件签立后的30天内缴付。文书上的所有签立人均有责任缴付有关印花税。

（2）征收住宅物业买卖协议印花税的规定

住宅物业买卖必须在签署同一交易的第一份协议后的30天内为协议加盖印花。在其中的一份合约就从价印花税加盖印花后，同一买卖的其他合约只需加盖100港元的定额印花。住宅物业买卖协议的印花税税率与售卖转易契的从价印花税税率相同。

（3）征收物业租约印花税的规定

租约印花税是以租约订明的平均年租计算的（出租期不足1年的，以出租期内的全部租金计算），以0.25%～1%的税率征收。税率视租约的年期而定。1年以内租约的税率是0.25%；1～3年租约的税率是0.5%；3年以上租约税率是1%。租约上的业主和租户双方及其他签立人，均有责任缴付印花税。

5.遗产税

根据规定，所有因死者去世而转移到别人的财产都要缴付遗产税，而位于中国香港以外的财产不须缴纳遗产税。所谓财产，包括动产、不动产及其出售后的收益。从征税实务来说，征税财产包括金钱、股票、土地、楼房、业务、商誉、权利、专利、契约利益和索偿权利等。具体而言，须缴遗产税的财产转移包括：①死者能支配的财产；②死者在死前3年内真诚送出的财产，而该受赠人所接受的财产价值总数超过200 000港元；③死者在死前（不论何时）不是真诚送出的财产，而受赠人不能真正全部管有和享有该财产；④死者在任何授产安排中享有的终身权益和预期权益；⑤死者在其他遗产中的权益；⑥死者与其他人共同持有的财产，包括以联权业主和分权业主身份持有的财产。

遗产税的计算方法是将所有遗产中应课税的资产合并起来减去可以扣减的项目，再按适用税率计算。