（一）财产税的特性

以财产为对象课征的税收是历史上最早的税收种类，它是随着私有财产制度的确立而发展起来的，经历了漫长的发展过程。欧洲远在古希腊和古罗马时期，就有对财产的课税，由于当时自然经济占支配地位，财产的私有最初表现为对土地的私有，所以对土地等不动产的课税便成为最早的对财产课税的形式。

其后，随着社会经济的发展，财产的种类不断增多，财产的整体逐渐分化为动产和不动产，动产又分为有形动产和无形动产。财产种类的增多带来了财产课税范围的拓宽。于是，原有的以土地税为主的财产课税也就逐步扩及其他不动产和动产，演变为对包括各种财产种类在内的全部财产课征的一般财产税。12世纪之后，欧洲各国就是在城市工商业发达、动产大量增加的条件下，将原有的土地、房屋税与动产税合并，而设置了一般财产税。

从财产课税体系的历史发展及现今财产课税制度来看，财产课税的特性为：①是对社会财富的存量课税。财产税的课税对象，多是不直接参与流转的财产。就其私人方面看，是私人拥有或受其支配的财富；就其社会方面看，是社会财富处于存量的部分。②具有直接税性质。财产课税中的大多数税种，一般被认为不具有税负转嫁的可能，属直接税。③多是经常税。财产课税中的主要税种都具有悠久的发展历史，长期作为经常性税收收入。④现属地方税收。随着经济发展和所得增加，所得课税成为现代社会的主体税收，财产课税在各国多是作为地方税收，是地方政府收入的主要来源。

（二）财产税的分类

1.按课征方式不同，分为一般财产税与个别财产税。一般财产税是对个人所有的一切财产实行综合课征，要考虑生活必需品的免税、负债扣除等，个别财产税是对个人所有的土地、房屋、资本或其他财产分别课征，不需考虑免税和扣除。

2.按课税对象不同，分为静态财产税与动态财产税。静态财产税是对一定时期内的静态财产，按其数量或价值进行课征；动态财产税是对财产的转移、变动（如，继承、增值等）课征的财产税。

3.按课征标准不同，分为财产价值税与财产增值税。财产价值税是按财产的总价值、净价值等几种标准课征的税收；财产增值税是在财产发生增值变动时，对其增值部分课征的税收。(www.daowen.com)

4.按课征时序不同，分为经常财产税与临时财产税。经常财产税是每年征收的、具有经常性收入的税收；临时财产税是在战争、灾难等非常时期征收的临时性税收。

5.按课征范围不同，分为真实财产税与虚假财产税。真实财产税是对包括收益性财产和消费性财产在内的全部财产课征的税收：虚假财产税是对收益性财产课征的税收，对个人消费用财产不征税。

（三）不动产税与财产税的关系

从词源上看，财产课税其实就是对财产占有的课税。根据税收理论，税收可以分为“对人税”和“对物税”。从原本意义上说，“对人税”是直接以人为课税对象的税，而“对物税”则是直接以物为课税对象的税。因此，“对物税”可以“见物不见人”，只要有物的存在，就可以对其设定纳税义务。但由于人和物之间有着不可割裂的联系，因此，“对人税”其实可以看作是“由人及物”的税，而“对物税”则是“由物及人”的税。“对物税”作为“由物及人”的税，其实也就是对“占有”这种状态的课征，因为对物的占有最直接地体现了物的存在性。无论课税的具体依据是财产的物理特征、财产的价值还是财产的收益，其实质都是对财产占有的课税。因此，财产课税就是财产占有课税，相应地，狭义的不动产税即不动产占有税也就是不动产的财产税。

在国内，大量关于财产税的文献所讨论的财产课税往往是从最狭义的角度进行理解，即对保有土地和土地改良物等不动产课征的财产税，理论上通常称为不动产保有课税（漆亮亮，2003）。可见，上文提及的狭义不动产税的概念，实际上就是不动产的财产课税，也就是西方国家财产税系中的一般财产税和个别财产税，并且与国内众多学者研究的财产税几乎是相同的概念。

在各国的税制实践中，狭义的不动产税即不动产占有税（不动产保有税）的具体称谓并不完全相同，有的国家（如，美国、加拿大、新加坡等）称之为财产税，有的国家（如，波兰、巴基斯坦、塞浦路斯等）称之为不动产税，有的国家（如，英国、新西兰、马来西亚、博茨瓦纳等）称之为地方财产税或差饷。而且不动产税已成为世界绝大多数国家财产课税的主要形式，开征率高达71.43%，其课税对象主要包括土地、房屋等不动产，而且课征范围在许多国家已由城市延伸到了农村。

本书对不动产课税作广义的理解。希望通过研究，不仅仅提出建立起新时期我国不动产税制体系的构想，同时也为目前理论界讨论较为激烈的财产税（不动产占有税）设置一个基本的框架。