不动产的首要特点是它与土地的联系，所有能区别不动产与动产的特点都来源于这个联系。这些特点主要分为两类：①物理方面（自然的、具体的）；②经济方面。

（一）物理特征

1.不可移动性。顾名思义，不动产不能移动其位置，或非经破坏、变更不能移动其位置。这是不动产重要的物理特征之一。这一特征使得纳税人很难在物理形态上将不动产从一个地区“移动”到另一个地区。同时，不动产是否存在，仅凭肉眼就可以分辨．纳税人很难将不动产藏匿起来。不动产的这一特征使得纳税人很难通过隐瞒自己的财产达到逃税的目的。这是它相对于动产的一个显著的优点。

2.异质性。因为土地是不可移动的，所以每份不动产都有一个唯一的、不可复制的位置，因而是异质的。异质性意味着能使资源得到有效配置的完全竞争市场不可能存在。而且这种特性和一定时期内各个分割市场的小量交易导致信息的不畅通。另外，固定的位置意味着经济外部性强，在不动产价值评估中扮演一个重要的角色。这给不动产计税基础核算带来了一定的要求。

3.持久性。作为有形资产和合法权益的载体的土地成分，一般被认为是不可磨灭的。除非发生天体碰撞、地震、火山爆发等破坏地壳的重大事件，否则用于建筑物的土地可以持续到永远。用于农业的土地只要注重维护和改良，一般也可以持续利用下去。由于不动产具有持久性，因此它可以为财政提供持久和稳定的财源。(www.daowen.com)

（二）经济特性

1.稀缺性。土地在绝对量上不存在短缺的问题，但是在一定时间、一定地点能满足某一特定目的的不动产可能是非常稀缺的。而且随着人口增长、经济繁荣、社会发展，地价也不断上涨。从而使得不动产在某些情况下可以为财政提供充裕而“富有弹性”的财源。

2.多功能性。住宅（以及用于住宅的土地）不仅是人们基本的生活资料，而且因其可以保值增值，它还成了一种投资的工具。同时土地不仅是一种重要的生产要素，而且也是一种重要的投资和投机的工具。不动产的这种多功能性，使得在对其课税时必须考虑多方面的因素。

3.有形性和无形性。不动产既是一种有形的物体（如，土地、房屋等），同时也附着着无形的权利。因此可以设立用益物权（指权利人对他人所有之物享有的以使用为目的的物权），用益物权仅以不动产为客体，动产则无所谓用益物权。这是不动产和动产在物权种类上的区别，也是不动产的重要法律特征之一。不动产这一特征使得国家可以直接对不动产的用益物权进行课税。