为民生计，房产税税制设计必须体现普遍征收、负担较轻、部分优惠的原则。房产税概念的表述是决定着税制要素中纳税人、征税对象和征税范围、税种性质等许多重大的、具有奠定该税制运行、有基调设定意义的关键所在。房产税概念应界定为：

房产税是对中华人民共和国境内外的单位和个人就其生产、经营、居住和其他使用的房屋、建筑物的价值所征收的一种财产税。随着对企业和个人住宅房产税的开征，既往房产税征收范围和计税方式将发生重大调整，基于财产价值课税将成为未来房产税制计税方式的主要特点。

个人住宅房产税设计上应与企业（或公司经济组织）房产税整合成一个整体。既有的房地产税是对经营性房产和出租房产征税，其纳税人主要是从事生产经营活动的企业。对个人仅限于出租房产取得的租金收入征税。开征个人住宅房产税，并不是一个独立的税种，而是在既有的房产税制中，通过整合和调整房产税的纳税人和征税对象（或为新设立的税种），将个人住宅房产税与企业组织的房产税整合在一个税种里，形成一套完整的房产税制。

地方政府在收取房地产税以后，应当将其中相部分投入保障性住房和廉租房、教育、医疗等主要的地方公共品供应上，以改善民生，提高居民幸福指数。对房产税的使用实行公众参与制度，参与的途径主要通过公示，以及在预算提交各地方人大之前邀请代表参与预算程序的方式进行，使纳税人能较直接地感受到纳税以后享受的权利和利益。将房产税收入作为提供地方公共服务的专项资金，会使纳税人的纳税意识增强，参与城市或地方建设的积极性提高。

如何科学合理的设计房产税要素？本书建议从以下几个方面入手。

（一）征收范围

我国房产税的征收范围应包括中华人民共和国境内外的单位和个人就其生产、经营、居住和其他使用的房屋、建筑物。征税范围确定须考虑六大基本原则。

1.税收“公平”原则

房产税的征税对象应该涵盖纳税人在中华人民共和国境内外的单位和个人生产、经营、居住和其他使用的房屋、建筑物。这样界定是将纳税人的所有房屋、建筑物涵盖到房产税的征税范围。以体现房产税公平纳税理念的具体贯彻。

2.维护国家主权原则

房产税不仅限于对纳税人境内财产征税，对居民纳税人境外财产，按照国际上通行的做法，也保留征税权，以体现对等，使纳税人居住国政府正当的税收权益得到保障。

3.便于税收征管原则

房产税的征收范围，要在征管上便利于税务机关的征管实施。如果房产税征免范围不易识别，界限难以区分，在操作上没有一套可以的手段方法做支撑，将会给征管人员带来极大不便，从而影响税收征管的质量，影响税法的有效实施。

4.有利于组织财政收入原则

房地产是社会财富的重要组成部分，也是各国财产税的主要税源。随着社会经济的不断发展，人民生活水平的不断提高，群众对居住质量的要求也会水涨船高，房地产价值会随着市场需求不断上升，由此财产税也必将成为国家税收的重要来源。

5.适当抑制房价，更好地发挥税收的调节功能

目前，我国房地产市场产生泡沫现象的原因之一是人们把购房作为一种储蓄手段，当纳税人流动性过剩时，面临通胀在可预期的未来不可逆转的局面，选择合适的投资对象，就是必然的结果。目前，选择以房产作为投资和投机的对象，是房地产供应市场的主要特点之一。对存量住宅征收房产税是一个主要调控手段。通过年复一年征收房产税，纳税人持有房产的成本将不断增加。房产税对房价客观上起到打压的作用。

6.促进合理配置房地产资源原则

我国的土地资源浪费严重，主要原因是土地的使用成本低，许多土地在持有期间没有税负，从而纵容了浪费土地行为。对所有的土地和闲置房产纳入征税范围，能够在一定程度上抑制人们对土地和闲置房产的浪费，能够控制土地和房产的滥用和不合理使用。从而通过全面税收行为，促进全社会节约使用房产和土地资源，促进合理配置房地产等资源目标的实现。房产税的征税范围应不包括农村。主要是为了减轻农民负担，因为农村房屋，除农副业生产用房外，主要用于农村居民居住。对农村房屋不征税，有利于农业发展，繁荣农村经济，有利于社会稳定。

综上，房产税的征税范围可设定为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋、建筑物。

（1）城市是指国务院批准设立的城市。

（2）县城是指县人民政府所在地的地区。

（3）建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。

（4）工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准但尚未建立建制镇的大中型工矿企业所在地。

（二）纳税人

房产税的纳税人应为拥有房地产所有权和使用权的单位和个人，从便于征收管理的角度出发，对于非自用的房地产，其纳税人宜确定为使用人。使用人为免税单位的，其租用的房屋用于免税项目的，则给予享受免税待遇。出租人为免税单位，而使用人为征税单位的，则不予免税。所有纳税人，无论是否享受减免税，均应按期向税务机关申报。

房产税纳税人分为居民纳税人和非居民纳税人，居民包括自然人居民和法人居民（居民企业）。居民纳税人要就其坐落于全球范围内的房产承担纳税义务。非居民纳税人仅就位于或坐落于中国境内的房产承担纳税义务。

对于外国机构在中国境内拥有或使用房屋而无法缴纳房产税的，以代理人或房产使用人为代扣代缴义务人。对于纳税人因死亡遗留的房屋，以遗嘱执行人或继承人为税款代扣代缴义务人。纳税人在进行房产税申报时，对于居民企业或非居民企业，以税法确定的独立的纳税人主体为申报单位。对于自然人纳税人，以家庭为单位进行申报。

（三）计税依据

房地产计税依据的确定是否合理问题，是决定房地产能否真正发挥其调节作用的关键所在。(www.daowen.com)

目前，我国的房地产税的计税依据是以房产的原值和土地的面积计算的，这对于纳税人来说是很不合理的，纳税人所买的房屋越是在价位高的时期，则越是要多缴税，而越是在价位低的时期，越是可少缴，这样便形成了极大的不公平。

改善的办法是学习国外和台湾省的方法，即实行由评审委员会评审和自行申报，在纳税人申报自己的房地产较低时，国家可享受无条件地向其收购该房地产，收购后再向社会拍卖。这样便能抑制纳税人随意报价，促进税收的合理与公平。

一般认为，房产税的计税依据是以税法确认有评估资格的机构确认的纳税人房产的评估价值（即评估价格）为计税依据。世界上多数国家对房产税的计税依据是以房产的评估价值为准的。然而其评估价值的内涵却差异甚大。澳大利亚市政税（Rates）采取地方政府委托州政府的评估局评估房地产价格，并以此作为计税依据，其中西澳大利亚州的住宅还包括居室内的设备一并评估其价值。南非的财产税的税基是其征税范围内财产的市场价值，而不是购买价值。由地方政府评估的市场价值低于房地产的购买价值。美国财产税的评估价值主要是依据财产的市值（市场价格）确定的。而计税的依据很多采用估定值（Assessed Value）。估定值是在房产真实价格（市场价格）的基础上，按其一定比例计算而成的。20世纪80年代中期，估定值占财产真实价值的比例平均为35%。美国各州及地方政府对财产估定值占真实价格的比例不一，从20%～80%都有。美国各州对房产税的计税依据按估定值而不是按市场真实价格征收，是因为通过对估定值征收，可以降低各州的财政收入能力，以获得联邦对各州更多的财政转移支付。同时由于财产税征收历来非议较大，按估定值征收可以降低纳税人的负担。

建议我国房产税的计税依据借鉴美国等国财产税计税依据的方法，在房产评估价值的基础上，再按一定的折扣率计算出应税房产价值。之所以用房产的评估价格乘折扣率，是基于三个方面的原因。一是从房产税的开征环境看，房产税动议之初，是考虑用房产税替代各地土地出让金，规范收入分配秩序而出台的。由于地方财政对土地财政的依赖度很高，房产税难以承担土地财政的功能。在此基础上，回避土地财政的淡出而开征房产税，容易引发公众对房产税“税上加税”的质疑。因此按一定的折扣率计算房产税，在房产税实施之初，尤其是对自然人个人征税，应该尽可能降低其负担，争取纳税人支持房产税制改革，为房产税制尽早出台创造条件。二是按房产的市场价格进行评估，容易高估房产的应税价格，引发大量争议；而增加征税成本。三是纳税人房产的取得，房产价值中许多是通过负债形成的（如贷款购置的部分）。房产税通常意义上是对纳税人净资产价值的部分征税。而确定纳税人的净资产、特别是自然人纳税人净资产是非常困难的，在税收征管中也很难操作。典型的如从亲戚朋友处借得的负债部分如何确认、扣除？因此，考虑负债扣除因素，简化的处理办法是对评估价值进行折扣化处理。

（四）税率

税率是发挥税收调节功能的重要因素，因而，当前在需要房地产税发挥调节作用的时期，周密地设置房地产税的税率，对充分发挥房地产在调节房价，调节贫富差距，促进节约使用国家稀缺资源方面，将会发挥巨大的作用。

在适用税率选择上，可以实行比例税率，也可以实行累进税率。

从我国近期房产税实施的条件看，房产税实行属地管辖。目前，由于我国并没有全面建立起纳税人住宅的信息登记管理系统，纳税人在不同地区的房产信息的汇集比较困难。纳税人在不同地区房产的信息难以归口和正确统计，（特别是跨省的房产），因此房产税税率难以实行累进税率。加之房产税开征伊始，人们对房产税征收的认识还不统一，采取累进税率课征容易造成纳税人的恐慌心理，形成较为被动的局面。同时累进税率在实施过程中的执行成本高，因此，近期房产税实行比例税率更为合适。

在明确房产税实行比例税率的基础上，接下来需要考虑的是对各类房产是实行统一税率还是实行差别比例税率。保障安置房、普通住宅、普通标准住宅、豪华楼宇、别墅等高档住宅、以及闲置房产等并存的局面，客观上需要对各种不同住宅按不同税率征收。理论上，应按房地产类别考虑对征税对象进行划分，把征税对象划分为高税率项目、中税率项目和低税率项目。

（五）税收优惠

房产税是市场经济发展到一定阶段的产物，而对部分房地产的减免税，则是民生发展的必然要求。在考虑房地产税优惠政策时，可对如下项目实施税收优惠：

1.对居民拥有的地区平均房屋权利以下的房地产实施减免税；

2.对公共福利设施项目用房地产实施减免税；

3.对国家能源交通设施用房地产实施减免税；

4.对军事用房地产实施减免税；

5.对政府机关人均合理标准范围内的使用房地产实施减免税。

6.建制镇、工矿区以下的农村的农业用房，包括农村经济合作社位于建制镇、工矿区以下的生产、经营用房屋；

7.农村居民自建自住的房屋；

8.国务院、省级（自治区、直辖市）人民政府规定的用于免税项目的其他用房屋。

以上所说项目均不包括相关单位用于营业用的房地产。

上述所谓居民拥有的地区平均房屋权利下的房产是指按当地居民人均居住面积计算的家庭房产面积总数，超过家庭居住面积总数部分不予免除。

由于家庭人均居住面积并非是固定不变的，因此，在税收征管中通过确定一段时期内适用的家庭人均免税的居住面积，来明确征免的界限，是征收管理中较为简易的办法。近期建议定在人均建筑面积35～50m2内为宜。各地区具体免税居住面积由省级（自治区、直辖市）人民政府自行决定。至于是用户均免税面积、还是人均免税面积，或者户均与人均免税面积相结合确定，可以通盘考虑确定。

纳税人缴纳的房产税，在纳税人计算所得税时，可以在计算应纳税所得额时在税前予以扣除。

对于纳税人因历史或其他原因（如继承等）拥有应税房产，但确实有经济困难，没有现实支付能力的，经纳税人申请，主管税务机关报经上级机关审批，并经法定核查程序，确认纳税人有实际困难的，可以适当降低或减免其应纳税额。纳税人因历史或其他原因（如继承等）拥有应税房产但确实没有支付能力而减免应纳税额的，减免税额不得连续超过2个纳税年度。

（六）税收管理权限划分

房地产税收按其税收的属性，以及从其他国家的设置习惯来看，宜订为地方税，其管辖权、立法权均应归地方政府。中央政府保留对房产税政策的干预权、对房产税的监督检查权以及对地方房产税征收不足情况的查补权。

房产税的征收、管理归属于市、县级税务部门及其所属各级税务机关。其税款应直接归属于市、县（区）以及乡镇财政。由于县、乡两级财力薄弱，稳定财源较少，财政上应通过形成合理的利益分配机制，将房产税的主要收入归属于县、乡两级。同时房产税的多少又主要出自各税收管辖区域内的贡献大小，将房产税收入主要归属于其源泉所在，可以调动地方政府征收管理的积极性；同时满足房产税源泉所在地区公用事业和社会基础设施的改善，“受益税”名至实归，能够得到纳税人的支持。

各级财政部门应通过公示房产税税款的具体使用，以明确房产税不同于其他税种的“专税专用”的特点。房产税税款不得用于经营、营利性、风险性项目的投资或纯行政性支出。每年审计部门在进行财政决算审计时应重点加大对各级财政部门房产税税款使用的审计，也可以对房产税税款使用情况进行专项审计。