对私人房产征收房产税是中国房产税改革的重要内容。从2003年开始，国家就拟议进行房产税费改革，先后在北京、深圳等地进行模拟评税试点。2010年10月，《中共中央关于制订国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议》中也要求“研究推进房地产税改革”，2011年1月又开始对上海、重庆实行房产税改革试点，可见对房产税改革的重视程度。房产税改革是中国社会经济发展到一定阶段的必然要求，同时也说明我国对房产税房产税制的改革在不断地深化，也取得了一定程度的发展，但在费大税小、征税范围过窄、税率缺乏弹性、计税依据不合理、依然存税收优惠不完善等问题上，未能体现出作为财产税系中的主要税种房产税的优势，这些都使得房产税改革迫在眉睫。从上文所分析的沪、渝房产税改革试点就可以看出，试点征收的房产税主要是对流动性房产征税：主要以增量住房为征税对象，并且是在增量住房销售环节以住房销售价格为计税依据（条件成熟时以房产评估价值为计税依据）的课税，对于以存量形式存在的房产基本排除在课税范围之外，而理论上存量房产才应该是房产税的基本征税对象，这些都是我国现行房产税的弊端。

认为房产税的改革方向应该是在建立房产评估制度和房产登记制度等配套措施的基础上对存量房产征收房产税，恢复房产税的财产税属性。但是针对目前我国状况，即刻对存量房产征税房产税是不现实的，因为要对存量房产征税，就必须掌握存量房产的准确信息，并评估各时期房产的价值，而目前我国房产登记制度、房产评估制度等配套措施均不完善，无法掌握现存房产的准确信息。从沪、渝房产税改革试点可见，其试点方案均绕开了存量房产征税及房产价值评估这两个最核心并且最具挑战的内容，这些举措虽然使得房产税改革试点暂时可以顺利推行，却未能体现出房产税最基本的财产税属性，从而导致对房产税功能及房产税改革认识上的分歧。为此，借鉴国外房产税制改革的相关经验，完善对试点房产税进行改革的思路应该是对房产税进行税制优化，本书将从房产税的课税范围与征税对象、合理的计税依据、房产价值的评估、税率、税权、税收优惠等方面对房产税制优化进行探讨。

（一）房产税税制改革的模式选择

对于房产税征收的税制设计模式，在学术界，根据是否将土地出让金纳入房产税中征收持有两种观点，分别支持针锋相对的两种房产税改革模式。

第一种观点认同的模式是将现行的土地出让金、房产税、城镇土地使用税、土地增值税等税费中的全部或者部分合并、重组，在原来的房产税基础上转化为房产税保有环节征收的房产税，达到简化、优化房地产税收的目的，而不是要设立一项新的税种。这种模式大大降低了房地产开发商的成本和流通环节的税负，从而降低了房价，进而间接地降低了购房的门槛。

学术界另一种观点则认同不改变土地出让金的及其他税种的征收，而是选择与之并存的模式，继续单独征收土地出让金，但要规范使用和管理，突出用地的计划性，将房地产出让环节的属于地价性质的收费并入土地出让金。并在原来的基础之上，增加对房产保有环节税收的征收，从而改变了我国现行房产税“重流通、轻保有”的现状。

1.将房产税与土地出让金及其他税种合并

模式一：该模式的基本思想首先是将原来的土地批租制改革成为土地年租制度，即把一次性征收几十年的土地使用权费用改革成为按年分次征收。其次将原先在建设环节或交易环节征收的城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税等税费改革成为在保有环节征税。

（1）征税范围与征税对象

目前，我国房产税的征税范围窄，免税范围宽，从而导致征税覆盖率低。而从公平、规范的角度看，目前国内很多学者均认为应该扩大房产税的征税范围，按照“宽税基、低税率”的原则，将个人非经营性住房即存量房产及农村地区的房产纳入房产税的征税范围。即除了对公共、宗教、慈善等机构的房产免征房产税，其他房地产均应纳入房产税征税范围，但针对我国现阶段国情，农村居民居住分散，房产价值低，且农村地区的经济相对落后，房产税的征收成本过高，可暂免农村地区房产税，待经济发展到一定程度时，再将征税范围逐步扩展到农村。

（2）计税依据

采用从价计税的单一计税方式，以房产的市场价值为基础的评估价值乘以一个系数作为计税依据。

（3）税率设计

房产税的税率要体现地区实际情况与区域税负水平。房产税属于地方税种，在税率设计上应该给予地方政府较大的自主权。房产税的税率可以由中央政府规定一个税率幅度，可适当设计合理浮动的比例税率，各地区人民政府可根据本地区的经济发展水平、房产的不同用途和不同性质、企业和个人的税收负担能力、本地区财政收入充裕与否，来综合衡量该地区适用的税率。

（4）配套措施

尽快建立一套完善的财产法律制度，以便对房产税的顺利推行提供法律保障和立法依据。与此同时，还应建立健全财产申报登记制度、电子化的房地产产权登记数据库，以保证房产税的有效征管。

虽然第一种观点认同模式一的改革方案，但它的可行性还值得推敲。目前，由于我国许多地方政府的主要收入来源于土地出让金，并推行的是土地批租制，如果将土地出让金与房产税合并，改为按年征收，短时间内两种制度的衔接无疑是个难题，对于地方政府也无疑是个难以逾越的障碍。

2.房产税与土地出让金并行

该方式的基本思想是房产税与土地出让金并行，继续单独征收土地出让金，但要规范使用和管理，突出用地的计划性，同时增加对房产保有环节税收的征收。即将居民住宅纳入房产税征收对象中，针对这一观点，目前存在的最大争议即居民住宅征收房产税的免征额的确定，根据对免征额确定的观点异同，房产税的征收分为两种模式。

模式一：房产税与土地出让金并行条件下，以家庭房产套数为基准确定免征额。该模式对房产税纳税人除第一套房以外的房产进行征税。

（1）计税家庭的确定

夫妻与未成年子女组成一个计税家庭；夫妻离婚但在一起生活且有子女的，视为一个计税家庭；离异单身、成年未婚单身、孤儿、丧偶的仍视为一个计税家庭。

（2）计税依据

扣除免税房产，其他房产采用从价计税的单一计税方式，以房产的市场价值为基础的评估价值乘以一个系数作为计税依据。

（3）税率及相关配套措施同模式一

以家庭的第一套房以外的房产为基准进行征税，简化了税款的计算，便于税款的征收，但该模式下的第一套房的面积没有限制，高收入者的第一套300m2的房产与低收入者第一套60m2的房产都无须缴纳房产税，这无疑不利于节约住房资源，也不符合公平原则。

模式二：房产税与土地出让金并行条件下，以家庭住房总面积为基准确定免征额。

（1）免税人数的确定

把家庭作为一个整体单位，以家庭里实际人数来确定免税的人口数。

（2）免税面积的确定(www.daowen.com)

由政府确定免于征税的人均居住面积，最终的家庭免税面积=免于征税的人均居住面积×免税人数。

（3）计税依据

对超过免税面积部分的房产价值进行征税，采用从价计税的单一计税方式，以房产的市场价值为基础的评估价值乘以一个系数作为计税依据。

（4）税率及相关配套措施同模式一

以面积为基准确定免征额，在一定程度上遵循了公平原则，同时也在一定程度上避免了离婚逃税的现象。但是该模式也存在一定的缺陷，如城区的同等面积的房产价值可能与郊区同等面积的房产价值相差甚远，加重了郊区房产的税收负担。

（二）对广州房产税税制改革方案的设想

1.房产税的课税范围与征收对象

目前，我国的房产税是以经营性房屋为征税对象，按房产的计税余值（按房产原值扣除10%～30%后的余值计税）或租金收入为计税依据，对个人所有的非营业用的存量房产均免征房产税，而且广大的农村地区的房产均未列入房产税征税范围，这些都使得我国房产税的征税范围窄，免税范围宽，从而导致征税覆盖率低。

目前，国外很多国家房产税是对境内的所有房产均征税，同时对农村居民拥有的房产及城区的公共部门和设施实行税收优惠，当然也有部分国家对农村居民拥有的房产不征收房产税。而我国房产税征税范围的确定，从公平、规范的角度看，国内很多学者均认为应该扩大房产税的征税范围，按照“宽税基、低税率”的原则，将个人非经营性住房即存量房产及农村地区的房产纳入房产税的征税范围。但是，目前我国农村居民居住分散，房产价值低，且农村地区的经济相对落后，房产税的征收成本过高，对其征税违背了规模经济的要求。故综合考虑，为了不增加农村居民负担，目前我国应对农村地区的房产暂时免征房产税，仅对城市、城镇、建制镇及工矿区的存量房产（除公共、宗教、慈善等机构的房产）进行房产税的征收（以上所提到的房产包括流动性房产、存量房产），待经济发展到一定程度，条件具备之时再将课税范围逐步扩展到农村。

房产税（国外称物业税或者财产税）的征税对象主要包括土地和房屋，从国外的实践情况来看，大体可以分为三种情况：第一种是对土地和房屋及其附属物合并征收房产税（物业税或财产税）；第二种是仅对房屋征收或者土地征收房产税（物业税或者财产税）；第三种是将土地、房屋及其附属物、机器设备、其他固定资产综合起来征收房产税（物业税或者财产税）。在实行房产税（物业税或者财产税）的国家里，大部分国家采用的是第一种设计模式。在我国的房产税征收对象的设计上也应该考虑第一种。因为房屋是依照土地而建，房屋及其附属物附属于土地不能移动，房屋和土地不能分离，二者共同构成了房地产的价值，另外，由于房地产买卖不是仅仅涉及地上不动产的转移，而且涉及土地使用权的转移，将土地和地上不动产及附属物合并征税，使得课税基础更加易于掌握。因此我国房产税的课税对象为土地、房产和地上不动产及其附属物。附属物包括电梯、地下室等能够为房地产增值的物品。

但是在确定以上课税范围和征税对象的同时，将有以下三方面的挑战：

首先，要对存量房产征收房产税，其首要前提是要掌握现存房产的准确信息，但目前我国的房产登记制度尚不健全，税务部门很难准确掌握现存房产的信息，这无疑是房产税改革的一大挑战。所以，要对存量房产征收房产税，就应该完善我国房产登记制度，建立房产信息系统，逐步解决信息不全的难题。

其次，由于目前我国大多数居民的收入水平偏低，但居民收入是房产税的最终来源，居民自有住房率很高，而且很多家庭都是贷款买房或者是集三代之力买房，而对城镇居民的全部房产按市场价值进行征税，是对其施加了无形的压力，将会造成许多家庭的生活困难，引发社会矛盾，故在确定房产税征税范围的同时，要在公平、效率和解决社会矛盾等多重目标之间进行 权衡。

再次，在我国，土地是国有或者集体所有的，购房者只拥有70年的产权，而如果对房屋、土地及其附属物征收房产税，房产和土地所有权问题是改革必须处理的问题。在国外，土地出让金（即取得土地的使用权一次性缴纳一定年限的土地使用费）制度和房产税（即年租制：每年缴纳一定的费用，但是土地初始成本比较低）一般情况下是不会并存的，而在我国购房者在取得房产时已经缴纳了土地出让金，再征收房产税又是否会重复征收，增加消费者负担呢？而且，在条件具备时，如果将房产税的征税范围扩大到农村，也将遇到一系列问题，因为我国农村房产的相当一部分产权确认还不完善，很多都还属于小产权房，所以如何处理好土地出让金制度与房产税制度二者的关系是改革的难点。

2.适用于我国现状的房产税计税依据

正如前文对我国现行房产税计税依据不足的分析，因此亟须对我国房产税计税依据进行改革。借鉴国外很多国家的经验，采用从价计税的单一计税方式，以房产的市场价值为基础的评估价值乘以一个系数作为计税依据，冯海波在多重目标制约下的中国房产税改革中将这一系数做出了解释，即房产计税依据受到房产评估率、征税覆盖率等的影响。

而确定计税依据一般有两种选择：一是对房产税纳税人除第一套房以外的房产进行征税；二是以家庭为单位，确定免于征税的人均居住面积，然后按照家庭人口数量计算免于征税的面积，对超过免税面积部分的房产价值进行征税。但是由于在第一种选择中，第一套房产的确定会造成不公平，当纳税人有多套价值不等、面积各异的房产时，如何确定第一套房产对纳税人的税收负担的轻重有着直接影响。目前，鉴于我国的国情，第二种选择较为合适，由国家统一设定一个免征面积，在此基础上，再根据公平性原则，由各地根据当地实际居住情况确定具体免征面积，此时关键是要确定免税的人均居住面积与免税人数。

3.房产税税率的设计研究

房产税的税率要体现地区实际情况与区域税负水平。房产税属于地方税种，应该给予地方政府较大的自主权。中央政府通过法律规定一个幅度税率，房产税的税率可以采用幅度税率的方式，在税率设计上即可先由各地方政府根据地方的经济、政治等实际情况，在法定的浮动税率内最后确定一个适用的税率。这种方式不仅能保证中央宏观上的把控，不会造成乱收税费现象，而且能照顾到各地方政府的实际情况。当然，房产税的税率不应定得过高，可适当设计合理浮动的比例税率，各地方政府根据各地实际情况选择确定。各地方政府可综合本地区的经济发展情况、房产的不同用途和不同性质、各企业和个人的总体税收负担能力、本地区财政收入是否充裕等综合因素，最后确定适合本地区的房产税税率。比如，对于房屋所有人的一般居住用房且人均居住面积低于一定额度时适用低税率或者暂时免征，而对于人均居住面积达到一定额度的房产、商业用途房产、投资投机性房产、用于改善生活条件所持有的第二套住房适用较高税率。总之，我国房产税税率应结合地方实际情况审慎确定。

另一方面，目前我国地方政府的财政收入通常都难以满足当地的财政支出，往往还需依靠其他手段来弥补财政缺口，因此，在确定地方政府的具体房产税率时也可从弥补财政缺口这一点着手考虑，采用“量入为出”的方法在中央政府规定的幅度税率范围内确定具体税率，即通过房产税的收入来弥补地方政府的财政缺口。

以广州市为例，商品房平均销售价格为9350.96元/m2，城镇居民人均居住面积为21.4m2。地方财政收入为1399.16亿元，财政支出为1487.16亿元，财政缺口为88亿元。广州市2010年城镇人口达1270.96万人，又可知广州人均居住面积为21.4m2，可得出广州城镇住房面积约达2.72亿。

按2010年商品房平均销售价格计算，城镇居民住房总价值24 21 3.44亿元。按照文中讨论的改革后对房产税税基扩大，城镇居民存量房也纳入房产税征收范围的思路，如果按1%的房产税税率计算，房产税收入可达242.13亿元，将是广州市2010年地方税收收入总额的34.39%。而如果地方政府目的是想通过房产税税收收入来弥补地方财政收支缺口，以2010年为例，广州市地方财政收支缺口为88亿元，假定不考虑征收率、房产评估率等因素，房产税税率只需为0.36%就可弥补当年财政收支缺口。当然，在房产税征收的过程中，难免会遇到各种疑难杂症，如并不是每一套房产都属于纳税范围，必定有一些房产是在减免税等税收优惠范围内，而且在实际征收房产税的过程中，由于受到征收成本等因素的影响，实际征收率不可能是百分之百，故房产税率必定高于上文中测算出的旨在弥补财政收支缺口的税率0.36%，而通过总结国内外诸多学者对房产税税率的研究，建议广州市房产税的税率应定为0.5%～2%的幅度税率，具体税率由各地方政府根据实际情况，在许可的弹性区间内自主选择合适的税率。

4.房产税的税权划分

房产税作为地方税的一种，应在税法中明确税基评估权限归属，其各国做法不一。美国地方税税基评估责任归地方政府；欧洲大部分国家的财产税由地方政府征收，但是税基的评估基本由中央政府负责，如英国、法国、德国等；有些由市级政府评估，如荷兰。究竟由哪级政府评估必须明确一个评估机构服务多大的范围才能保证税收的效率。税基评估权限的划分应该既保证房地产的评估值真实，也要减少征税的成本。由基层政府评估可能有利于评估的准确性，但是分散评估也可能造成评估成本增加，因此，必须权衡两方面的因素。

5.我国房产税费制度的改革

我国房地产行业从土地开发、房产交易到房产保有环节，涉及的税费项目繁多且复杂，规范程度也很低，并且很明显，费大税小的问题在房地产行业尤为凸显，这种现象会造成极大的不利后果：直接大幅度加重了消费者负担、限制了房地产业规模的扩张、限制了税收对房地产行业发展的调节作用，并且也加大了政府的征管成本。

房地产行业征收的所有税费都是同一税源的，不管从税费缴纳者还是从征管者的角度来看，对于同一税源，对税费种类与数量应该有一定把控，从国外的经验来看，设置多种以房产为征收对象的税费没有必要，应该将不合理的税费取消，把不规范的税费尽可能透明化、规范化。

当然，在以上提出的房产税改革过程中，除了要遵循税制优化的一般原理，更要结合中国国情，在公平、效率、取得收入和现实可操作性等多重目标之间进行权衡和取舍。