在国外发达国家，如美国、加拿大等，将财产税作为地方主体税种已经是一种成熟的做法，对我国完善房地产税的改革具有重要的借鉴意义。

（一）国外房地产财产税作为地方主体税种的现状分析

美国的房地产财产税是针对房地产所有者在保有环节的课税，而因为房地产具备天然的不易移动的稳定性，使得美国的房地产财产税的税基稳定，也即拥有非弹性税基，故其州与地方政府的财政收入来源具备稳定性特征。与中国不同，美国的房地产财产税是彻底的分税体制，联邦政府和地方政府的主体税种不同，房地产财产税收入占地方政府税收收入的绝大部分。虽然近年来联邦政府和州政府加大了对地方政府的补助，并且地方政府承担了更少的公共职能，财产税占地方政府税收收入的比重正在下降，但是财产税作为地方政府的主要收入来源没有改变。

而财产税的主要构成是房地产税，其中房地产类不动产是主要的税基，房地产税占财产税收入的比重达75%之高。征收对象是纳税人所有的不动产，包括土地、房屋、土地上（下）附属设施，美国房地产税占地方财政总收入约30%，占地方税收收入的50%～80%。房地产财产税是以房地产的评估价值的一定比例（一般为20%～100%）作为计税依据。财产税的名义税率一般为3%～10%，但由于美国的财产税率是由地方政府按照地方的实际情况自行规定的，不同地方的税率各异，而房地产税税率一般是在1%～3%，以房地产的计税依据乘以实际征收税率从而得出实际缴纳的房地产税总额。而且美国房地产财产税针对低收入群体等的赋税能力较弱的情况，通过制订一些税收优惠政策，相应给予一定税负的减免。加拿大的财产税所涵盖的范围较广，有房地产财产税、特别财产税和营业性财产税。加拿大地方政府的主要收入来源是政府拨款和自有收入，其中财产税是自有收入中最重要的一部分，而房地产财产税又是财产税中第一大税收源泉。

由于财产税的征税范围在加拿大的不同省份是不一样的，绝大部分省份的房地产财产税的征税范围是纳税人持有的不动产，包括土地、房屋建筑物等，部分省份的征税范围还包括附着于前者的机器、设备。而房地产财产税的计税依据是由政府负责评估的，为了降低评估中可能产生的误差，在各省都有设立专门的评估机构。对于税率问题，房地产财产税的税率是一年确定一次，且没有统一的全国性财产税税率，各地方政府依据各自的收支状况，地方政府首先确定其一年的财政支出，扣除财政拨款等财产税外的收入，便是当年应征收的财产税额。另外，部分省份还规定不同种类的财产使用不同的税率。加拿大政府通过征收地方税收，其中主要组成部分为房地产财产税，来保证地方政府的支出并控制贫富差距，取得了良好的效果，保证了地方政府的自有收入来源。

1993年英国政府废止了原社区税，执行现行房产税，包括住房财产税与营业房屋税，都是英国地方政府财政收入的重要来源。作为一个房地产税制发达的西方国家，在其产业结构中，房地产业有着举足轻重的作用与地位，房地产业的运行状况关系到全国的经济发展，而英国的住房财产税现在已发展成为地方政府的主体税种。

其住房财产税是对住房所有者和承租者的房产估定价值征收的一种税，且应税房屋的估定价值被划分为A到H八个等级，地方政府也有税率的决定权。营业房屋税则是对不用于住宅的营业性房屋课税，按租金计税，每5年重新评估一次租金收入，实行全国统一税率，由英国财政部根据上一年度的通货膨胀率及税率确定，属于中央税种，最终是通过转移支付的形式划分到地方财政收入中的。

英国的财产税十分重视房产保有环节的征税，在英国，来自房产保有环节的住宅财产税和营业房屋税占全部税收收入的比重约30%，而房产转让环节征收的税收收入仅占全部税收收入的1%～2%。正是这种“重存轻流”的特点，极大地鼓励了房地产市场，形成一个活跃的交易市场，不仅对房地产行业的发展有极大促进作用，而且对高房价、空置房等问题有一定抑制作用。在我国的房产税却是对房产的流动环节征收房产税，而目前国内的房价一直居高不下，且有不少空置房，是否可以借鉴英国的这种“重存轻流”的房产税原则，刺激和鼓励房产市场的流转，或许可以抑制一些非理性购房者和炒房热。

日本的基本框架。1950年起进行全面的税制改革，这次改革奠定了日本房产税的基础并确立了其日本房产税内容。日本的房产税由地方政府征收，涵盖事业所税、都市规划税和固定资产税。属于地方性税收。征税对象是纳税人保有的房屋，故其房产税属于资产税范畴。在税率方面，日本采取的形式是中央政府规定标准税率和最高上限后，地方政府有权根据地方的具体情况在合理的范围内进行浮动，地方政府具有很大的自主权，计税依据依然是房屋的评估价值。

日本的房产税的征税范围很广，固定资产税中的房产税课税对象是城镇、农村的纳税义务人所保有的房屋，包括住房、店铺及其他建筑，除去减免规定之外，房产税的计税依据包括其附属物的价值。而都市规划税征税对象是个人和法人在营业场所从事经营活动、增建和新建的房屋。这个特征使得日本地方政府有稳定的税收收入来源。(www.daowen.com)

另外，日本征收房产税的配套措施也比较健全，日本实行财产登记制度，即取得土地房屋的人为保全其权利而进行登记。这是对房地产取得和保有环节征收房产税的基础。此外配套实行税收优惠政策，对于一些宗教寺院等房屋则采取减免税，体现出税收中性原则。

（二）国外房地产财产税作为地方主体税种的启示与经验借鉴

从上文对国外房地产财产税作为地方主体税种的现状分析，我们可以看出国外值得借鉴的经验可概括为以下几点：

第一，房地产财产税收入占地方财政收入的比重远比其他税种高。在发达国家，房地产财产税是地方政府财政收入的重要来源。调查表明，国外房地产财产税占地方政府财政收入的50%左右，而占地方政府税收收入比重高达75%，其中，美国房地产财产税占地方税收收入比重为80%，加拿大为84.5%，英国则高达93%。而在发展中国家，由于受到生产力发展水平的限制，各级地方政府的主要税收来源是商品税，财产税体系还不是十分健全的，其占地方政府财政收入的比重也相对较低，房地产财产税是地方政府税收收入的重要来源，但离充当地方主体税种还有一定的距离，然而随着经济的发展，财产税体系的不断健全及对其的重视，财产税也逐渐受到重视。

第二，房地产财产税成为地方主体税种是大势所趋。各国一般都将其作为地方主体税种。由于房地产财产税多以非流动性的不动产即土地、房屋为主要征税对象，因而具有稳定性，且税源分散，具有区域性的特点，地方政府对本地区的税源的严格监控更易于做到，进而能提高税收征管效率，并将收入主要用于为本地区提供公共物品及服务。近年来，发展中国家也开始逐渐将目光转移至调整财政分配关系，逐步下放地方政府管理与支配财产税的权力，从而使其成为地方政府的重要税收来源，而随着地方政府权限的扩大，一些国家正逐步下放财产税的立法权，这不但保证了房地产财产税在地方政府财政收入的主体地位，而且使税源更加广泛。

第三，房地产税收以保有税类为主，即遵循“重存轻流”的原则。如美国在开发经营环节的税负相对较轻，而对购置后的使用占有者则必须每年缴纳房地产税，只是相应会有一些税收优惠政策。

第四，以“宽税基、低税率”为房地产税收的基本原则，同时配套使用适当的税收减免政策。各个国家对房地产的征收范围涵盖较宽，除了公共、宗教等机构的不动产实行减免税外，其余房地产均要进行房地产财产税征收。但由于房地产财产税的税基较大，要考虑到人们的承受能力，故一般税率较低，各个国家的相关规定也各有不同，同时，配套使用税收减免政策，对低收入者、特殊人群（老人、残疾人）等实行减免税优惠。国外的财产税率多采用比例税率或累进税率，且税率都较低，我国在房产税率的设计上应结合我国实际情况，借鉴国外先进经验，设计符合国情的税率制度。

第五，国外财产税大多以市场评估价值作为计税依据，前提是这些国家都设立了专门的房地产评估机构，并实行财产登记制度，定期对财产进行评估，当然这也增加了税收征管成本，但这使得税基具有弹性，税基可以随着市场价值的上涨而扩大，相应增加税收收入，同时也有利于实现税收公平。

第六，由点及面，逐步推广。我国房产税改革正处于试点推广阶段，各项制度及配套措施均还不完善，因此，西方发达国家的改革路径确实是值得我国借鉴的。