（一）征收类型的划分

通常，财产税的征税对象包括所有的财产——住宅用财产、商业用财产、工业用财产以及农用财产。不同的财产类别会受到不同对待。一些类别的财产是免税的，有些只征收土地税。世界上经济发展程度不同的国家也采取着不太相同的做法，比如大部分发达国家都对土地和建筑物一起征收房地产税，如美国、加拿大、英国等。而发展中国家情况差别较大。个别国家只对土地征税，对建筑物不征税，如澳大利亚、爱沙尼亚等。还有些国家只对房产征税，对土地不征税，如坦桑尼亚等。

因此，财产税的征收对象一般分为三种模式：单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税、将土地和房屋合并征收的房地产税和将土地、房屋和有关建筑物、机器设备以及其他固定资产综合在一起课征房地产税。

（二）对征收对象模式的进一步讨论

从20世纪90年代起，发达国家如美国、丹麦地区，宾夕法尼亚州及加拿大某些省级财税部门，澳大利亚、新西兰等部分城市基于土地课税与房屋课税对土地投资生产活动可能产生不同经济影响的考虑，先后将过去传统财产税制（The Typical Property Tax System），即以房屋地价总值合并课以相同财产税率的制度，修改并实施所谓的“分级式财产税制”或“土地价值税制”。所谓的“分级式财产税制”（The Graded Property Tax System），是指在维持基地价值和建筑改良物价值分离估价下，提高基地课税的财产税率，降低房屋课税的财产税率，使同一财产税制中因土地与房屋经济意义不同而适用不同税率，因此又称为“差别式财产税制”（The Differential Property Tax System）。所谓的“土地价值税制”（The Site Value Tax），是指对建筑改良物价值不课税，仅以土地价值为税基课取财产税的税种。也就是“纯地价税”（Pure Site Value T axation），其实就是分级式财产税制的极端例子，即对房屋建筑物等不征税。Cord（1999）曾研究指出，美国18个辖区已经将他们的一些财产税从建筑物转移到土地上去了。他在文中表示，如果将对建筑物征收的税款转移到土地上去，仅征收土地税，将会促进经济，促进新土地的开发，并带来就业。他还对仅征收土地税在立法上进行了探讨并给出了意见。(www.daowen.com)

张青等人（2006）对于究竟是土地和建筑物应该分离课征房产税与土地税还是合并课征为财产税这个问题，研究了国内外学者对此问题的看法，并整理出支持分离课税和支持合并课税这样两个角度。

1.支持房产税与土地税分离课税。理由是：①土地和建筑物收益与折旧难以平衡掌握。房屋与土地两者的本质并不一样。建筑物有新有旧，样式各家不同；各地也有大有小，更有区位差别。因此，当土地和房屋结合在一起，形成一个房地价格时，究竟是建筑物贡献较多，还是土地贡献较多？两者的价格比例难以掌握，因此合并课税并不合理。同时，房屋在兴建完成后，会随时间而产生折旧，也就是房屋具有一定的耐用年限。然而土地不仅无折旧问题，反而会存在增值性。建筑物的折旧可根据外观及使用年数来判定剩余价值的多少，但土地的增值无法任意决定，在此条件下，两者合并课税有些不当。②所有权人不一。房屋所有权人及土地所有权人两者常为不同人。两者合并课税，究竟是向房屋所有权人课税还是向土地使用权人课税，没有合适办法决定。③房产税与土地税课征目的不一。房屋税主要是以财政收入为目的的，因为住在地方上，享有地方上的公共商品。公共商品具有非排他性及竞争性，因此，每个住在地方上的个人都应该负担公共商品建设费用，这是使用者付费的道理。然而土地税课征不是以财政税收为目的，而是以政策为导向，是政府为了促使土地合理可持续利用、合理分配土地收益为目标的。因此，两种不同课征目的的税，不应该合并课征。④房产应课税轻，土地应课税重。房屋属于个人劳动力投入的产出，理应课轻税，以鼓励民间投资。然而土地是属于自然享赋，应课以重税。两者课税轻重不一，难以合并。

2.支持房产税与土地税合并课税。理由是：①土地和建筑物的价值密不可分。以估价角度而言，有“建筑物贡献说”，也就是一处土地会因为地上建筑物的兴建，而使得土地价格上升，因此房地价格等于土地价格加上纯建筑物价格，再加上因土地和建筑物结合而产生的结合价值（房地价格土地价格+建筑物价格+结合价值）。所以，房屋和土地的价格其实是密不可分的，不应分离课征。②课税价值容易掌握。由于现在房地产买卖转移，多是房屋与土地一起买卖的，所以容易掌握房地总价，使用交易价格作为计税依据比较合适。③简化课税业务。房屋土地两者结合共同课税，可以减少更多课征程序，不仅便民，更便于行政人员操作，可以减少征税成本。④能降低名义税率。与仅仅对土地征收财产税相比，这样做的一个好处是能够降低财产税的名义税率，便于各方接受财产税的征管。