一、调查问卷的背景、内容与方法

我国目前正在面临严峻的人口老龄化形势。一方面，随着新中国成立后新出生人口的突增，我国迎来了第一个老年人口增长高峰。民政部统计数据显示，截止到2012年底，我国60岁以上老年人已达到1.94亿，占总人口14.3%。另一方面，劳动年龄人口却进入了负增长的历史拐点。劳动年龄人口数2011年为9.40亿人，2012年则降为9.39亿人。我国社会总抚养比从2012年的44.62%上升到2013年的45.94%。同时，我国还面临老年人口的高龄、失能及空巢化问题。针对这种情况，我国政府先后下发了《中国老龄事业发展“十一五”规划》《关于加快发展养老服务业的意见》等一系列文件，旨在通过发展社会力量，从建设、服务、模式创新等多个方面加强养老服务业的发展。

在此背景下，“商业养老保险及其产业链延伸国际比较研究”课题组通过调查问卷的方式对养老地产的需求进行了调研。此次调查问卷依据对象的不同可以分为三个版本：老年版、青年版和专业版。老年版问卷共发放120份，回收有效问卷102份。由于受访对象年龄较大，因此调查员深入社区，采取了一对一的调查方式，并现场收回调查问卷。问卷内容主要涉及老年人对养老方式的选择倾向、对以房养老政策的态度以及对养老社区服务的期待与担忧等。青年版问卷共发放并收回300份，其中100份为网上完成、200份为现场完成。调查问卷的内容主要涉及年轻人对于社区养老、以房养老政策的态度等。专业版问卷主要针对保险从业人员，共收回问卷346份，有效问卷335份。调研对象的工作职责涵盖保险精算、财务企划、风险管理等多个领域。问卷主要关注保险从业人员对于保险公司通过养老地产进行产业链延伸的态度、对于相关政策的期待等问题。基于调查问卷的统计分析，本书将从消费端和投资端两个方面对养老地产的需求进行分析。

二、消费端对养老地产的需求分析——基于老年版和青年版问卷结果

（一）养老方式

表1　养老方式现状

①《2013年中国老年消费者权益保护调查报告》由中国消费者协会于2013年10月12日发布，内容主要涉及老年人医疗保健、旅游出行、娱乐健身、养老生活。

不论是依据本项目组调研数据，还是依据拥有更大样本容量的其他相关调研数据，我们都可以得出这样的结论：我国老年人大部分还是倾向选择居家养老，选择专业养老机构进行养老的比例还很低。目前，很多城市提出了“9073”的养老格局，即将有90% 的老年人由家庭自我照顾，7% 享受社区居家养老服务，3% 享受机构养老服务。若按照此格局进行考虑，专业养老机构还有很大的发展空间。

（二）对养老社区和以房养老政策的态度

表2　期待的养老方式

值得注意的是，在老年版问卷调查过程中，没有人愿意选择商业保险机构提供的养老服务；仅有5.88%的受访者认可保险公司投资养老院的行为并认为自己有能力入住。基于此，本书从四个不同的角度对我国养老地产的需求进行了预测：

1.基于调研结果的预测

依据联合国对我国老年人口预测，参照本次调查结果中5.88%的入住比例，我们可以预测未来可能入住保险公司养老机构的人数。

表3　依据调研结果的入住人数预测

续表

数据来源：根据联合国人口司提供数据整理。

然而，在本次调研过程中，样本未涉及失能老人。随着我国人口老龄化以及老年人口高龄化的快速发展，失能老人的绝对数量正不断增多。《中国老龄事业发展报告（2013）》中的数据显示，到2013年，我国失能老年人口将从2012年的3600万人增长至3750万人。考虑到失能老人的看护需求更大，其愿意入住养老机构的比例也会更高。中国老龄科学研究中心的三次调查数据显示，失能老年人愿意入住养老机构的比例高达16.6%。参考此比例，如果将失能老人纳入考虑范围，入住人数将进一步增多。

为了能够更全面地测算机构养老需求人数，本书对关于机构养老需求的已有调研结果进行了梳理，并在此基础上，对我国有机构养老需求的人数做出了测算。

表4　过去调查研究结果总结

续表

可以看出，由于调研时间和调研地点的不同，调研结果的差异性很大。但总体来看，我国老年人中有机构养老需求的老年人占比约为5%～15%；农村地区老年人中有机构养老需求的比例约为1%～9%。鉴于此，本书选取了5%、8%、10%和15%四个不同的测算水平，结果如下：

表5　有机构养老需求人数预测

数据来源：根据联合国人口司提供数据整理。

由此可见，从有机构养老需求的人数来看，保险公司投资养老地产有较大市场。

2.对机构养老市场的预测

按照“9073”的养老格局，将有3%的老年人享受机构养老服务。若假设2013年底我国养老机构床位为420万张，新增机构人均建筑面积为40平方米（考虑到公共面积可能比较大），仅考虑3%的机构养老，老年地产年平均增长面积占比、2012年商品房销售面积比均在1%及以上。

表6　机构养老市场预测

数据来源：根据联合国人口司提供数据整理。

如果将活动老人等纳入考虑范围，年增加养老地产数量会更高。鉴于此，本书借鉴欧美国家相关数据，从更加广泛的意义上计算了养老地产的需求量。

在英格兰，2009年老年专门住宅入住者占65岁以上家庭的9%左右；而在美国，2007年老年住宅的存量占美国65岁以上老年人的比例为9.5%。同时，英国和美国基本均在养老地产开始快速发展之后的20年左右，达到养老地产供给相对充足的状态。考虑到我国具体的国情，本书在2025年、2035年和2045年达到较均衡状态三种假设下进行了测算。

若我国养老地产发展速度快于英美两国，可以假设到2025年底养老地产达到供给相对充足状态。若选择居住到养老地产的老年人达到8%，则平均每年带来的新增养老地产建筑面积约为2012年住宅销售面积的6.4%。若选择居住到养老地产的老年人达到15%，则平均每年养老地产新增建筑面积约为2012年住宅销售面积的13.3%。

表7　年新增建筑面积敏感性分析（2025年）

数据来源：根据联合国人口司及国家统计局提供数据整理。

若假设养老地产用22年时间达到较均衡水平，在不同的比例假设下，平均每年带来的新增养老地产建筑面积约为2012年住宅销售面积的1.4%～10.0%。

表8　年新增建筑面积敏感性分析（2035年）

数据来源：根据联合国人口司及国家统计局提供数据整理。

假设我国养老地产发展速度慢于英美两国，经过32年的时间，才在2045年达到较均衡水平，则平均每年的新增建筑面积将进一步下降。不过，即使是在3%的假设下，平均每年带来的新增养老地产建筑面积占2012年住宅销售面积的比例仍然在1.0%以上。

表9　年新增建筑面积敏感性分析（2045年）

数据来源：根据联合国人口司及国家统计局提供数据整理。

由此可见，在不同假设下，年平均新增建筑面积可占2012年住宅销售面积的1.0%～13.3%，中性假设下占比在5%左右。

3.对养老床位的预测

根据国家统计局发布的《中华人民共和国2012年国民经济和社会发展统计公报》，截止到2012年底，全国共有养老服务机构4.2万个，床位381万张，收养各类人员262万人。养老床位占老年人数的1.96%，收养人数占老年人总量的1.35%。相比较而言，发达国家一般为6%左右，在发展中国家比例约为2%～3%，例如，日本机构养老的占比约为4%，荷兰占比11%，巴西占比3%。由此可见，我国养老床位还有进一步增长的空间。

具体而言，参考联合国对我国老年人口的预测，按照2013年9月16日《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出的发展目标“2020年，全国社会养老床位数达到每千名老年人35～40张”进行计算，我国2020年养老床位需求约为848万～969万张。而我国2012年底共有养老床位381万张，则年复合增速在2.6%～5.6%之间。

4.对以房养老业务前景的预测(www.daowen.com)

在2013年9月国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中，提出了开展老年人住房反向抵押养老保险试点，明确了以房养老的保险属性。结合国际经验与我国国情，失独家庭和孤寡老人将是反向抵押养老保险的主要对象。下面本书结合国际经验，对我国以房养老的市场需求进行了预测。

从国际经验来看，以房养老的规模都不大。在美国符合条件的对象中，仅2%～3%的老年人参与了反向抵押贷款。2008年，美国反向抵押贷款达到11.52万份，但年发放金额仅约200亿美元，相对于寿险逾5000亿美元的年保费收入而言数额较小；日本逆按揭于1981年出现，但由于只有土地可以融资，受欢迎程度远不及美国；英国2012年新发1.75万单，占同期65岁以上老人比例不足0.2%。

2012年，我国至少有100万个失独家庭，且每年在以7.6万个的速度增长。同时，计划生育的实施、生活习惯和意识的改变使得家庭规模不断变小，空巢家庭比例逐年上升。2012年，我国人身保险公司原保费收入达到9957亿元。如果按美国反向抵押贷款占寿险保费收入比测算，我国反向抵押年发放额约为400亿元。而随着老龄化程度的加深和观念的改变，该业务的市场空间将会进一步加大。但就目前的情况而言，以房养老只是国家养老体系的一个补充，暂不具备成为主要养老方式的条件。

（三）对养老社区的期待与担忧

图1　老年人认可保险公司投资养老地产后最担忧的事情

根据老年版的调查结果，公司后续服务的质量是老年人最为忧虑的事情。同时，25%的受访年轻人也有类似的担忧。

图2　老年人希望养老社区提供的服务

由调研结果可以看出，在养老机构提供的众多服务中，老年人最关心的是医疗方面的服务。与此相类似，在《2013年中国老年消费者权益保护调查报告》中，医护条件好也以29.8%的比例成为了老年人选择专业养老机构时考虑的首要因素。同时，在受访的年轻人中，分别有73%和65%的受访者表示自己比较关注社区的健康呵护服务和心理照护服务。

在《天津市老龄服务业发展需求的调查研究》中，国家统计局天津调查总队对医疗服务的内容进行了进一步的细分。调研结果显示，64.8%的老年人选择需要老年体检服务，48.9%的老年人选择需要提供入户医疗服务，34.2%的老年人选择需要老年病防治讲座，26.9%的老年人选择生病时需要家庭病床。

三、投资端对养老地产的需求分析——基于专业版问卷结果

在专业版问卷调研过程中，我们依据公司的资产规模及市场份额将受访人员所在公司划分为大公司和小公司，并分别进行了问卷统计，以期发现公司规模对于从业人员对养老地产及以房养老态度的影响。

（一）寿险产业链是否需要延伸

依据调研结果（表10），大公司中认为没有必要延伸的受访者占比仅为10%，而小公司中该比例也仅为13%。总体来说，不论大小公司，从业人员对寿险产业链延伸都持支持的态度，这与产业链延伸给寿险公司带来的商业机遇密不可分。寿险公司产业链延伸的过程也是保险产品被创造并不断增值的过程。就产业链延伸的领域而言，寿险公司的选择有很多，如老年教育、老年娱乐、老年健康等。其中最重要的形式，也是目前我国寿险公司进行产业链延伸最主要的形式是投资养老地产，建设养老社区。从产业链延伸角度来看，养老社区向上衔接了养老保险等产品，促进了保险产品的创新，向下链接了护理服务、老年医疗等产业，有效整合了关联产业，推动了资源的优化配置。

表10　从业人员对产业链延伸的态度

此外，调研结果还显示，大公司从业人员认为没有必要延伸的首要原因是我国寿险行业自身还不具备相应条件，而小公司从业人员则更多地关注外部监管和法律的不完善。而对于需要延伸的原因，大小公司的从业人员的关注点也表现出了一定的差异性。大公司受访人员比较关注延伸后寿险行业在金融业中的竞争力，而小公司的受访人员则更关注延伸对盈利的影响。

（二）是否需要通过以房养老延伸产业链

表11　从业人员对以房养老的态度

由于住房反向抵押贷款产品的长期性十分符合寿险公司发展策略，同时又可以在风险管理及融资上体现出寿险公司的精算优势，因此该产品引起了保险从业人员的广泛关注。在“目前我国寿险公司是否有必要通过以房养老延伸产业链”的问题上，大公司从业人员的态度与小公司从业人员的态度呈现了高度一致性，均有超过半数的受访者认为保险公司没有必要通过以房养老进行产业链延伸，反映了业内人士对以房养老政策的观望态度。

这种观望态度不仅与消费端需求分析中体现的养老观念相关，也与我国法律环境及保险公司自身条件有联系。就我国目前情况而言，寿险公司推出房屋反向抵押贷款阻力重重，主要包括以下几个方面：（1）估价难。由于未来房价走向不确定，寿险公司担心抵押物缩水。这就导致了老人预期贷款额与寿险公司实际提供的贷款额会有较大差异。这也正是2007年上海售房返租政策失败的原因之一。（2）产权年限较短。中国土地产权只有70年，有的只有40年或者50年。到寿险公司收回房屋时，产权年限可能已经快到期了。（3）产权不清晰。老人去世后，寿险公司可能会面临子女的纠缠。（4）民众对寿险公司的这款产品不够信任。以在城市中有多套房产的老人为例，他们很有可能会选择以自己出租房屋的方式来养老。2005年南京汤山温泉留院老年公寓推出的以房换养，就是因为民营机构缺乏信用而夭折。（5）传统观念影响。中国传统文化是儒家文化，注重宗法血缘关系和孝道。如果儿女没有出息，不会希望老人“以房养老”；但如果儿女有出息，也不会允许老人“以房养老”。由分析可知，不论是从外部环境来看，还是从内部机制分析，保险公司对于以房养老业务并没有运作优势。

（三）养老地产适合所有寿险公司吗

图3　养老地产是否适合所有寿险公司

依据调研结果，仅有13% 的受访者认为无论大小公司，在现阶段都没有必要投资养老地产。由此可以看出，在利率市场化和互联网金融高速发展的背景下，大部分从业人员都比较认可我国寿险公司进行产业链的延伸、投资养老地产。不可否认，作为目前我国寿险公司产业链延伸的主要形式，保险公司投资养老社区可以将寿险产业链拉长20年至30年，这种将保险、地产、养老产业融合在一起的商业模式势必对我国寿险行业的发展具有深远意义。

具体而言，投资养老社区对寿险公司所产生的有利影响主要体现在以下几个方面：

1.投资养老地产有利于寿险公司缓解其资金“长短错配”的压力。养老产业相对稳定的长期投资收益与寿险资金投资所要求的长期性与稳定性有着天然的匹配优势。作为一种长期负债性资金，寿险资金在投资管理中应选取长期性投资项目，否则将会使我国寿险业面临较高的资产负债匹配风险。一般而言，寿险负债的持续期在15年左右，相比于一般的投资工具持续期而言时间较长，而养老地产的特殊属性可以在一定程度上缓解这种压力。

2.投资养老地产为养老社区和养老金的结合提供了可能。实现货币给付和实物给付的结合对于消费者和保险公司而言都是有益的。一方面，实物给付可以有效地帮助消费者对抗通胀。如果采用货币给付的方式，消费者面临物价水平变动的可能，其养老服务质量得不到保障。另一方面，实物给付也可以帮助保险公司锁定部分成本，增强其稳定性。

3.投资养老地产可以为保险公司提供平台。在养老地产的平台上，保险公司一方面通过产业链的延伸增强了客户的粘性。另一方面，基于平台的数据搜集和挖掘拓宽了保险公司的盈利渠道。此外，在构建平台过程中，保险公司可以充分发挥其在产品定价方面的精算优势。

同时，依据调研结果，认为不论大小公司都应该进行考虑的受访者仅占比7%。由此可见，保险公司投资养老地产应从自身情况出发，制定差异化发展策略。公司的资产规模、股东背景等因素都会在一定程度上影响着公司的决策。

（四）应如何进行监管

图4　如何进行监管

毫无疑问，为了保障寿险资金的安全性，相关政府部门应该采取一定的风险防范措施。根据问卷调查的统计结果显示，相比于“认可资产比例的特别规定”“资金来源的规定”“认可资产比例的特别规定”三个选项，更多的从业人员倾向于通过“养老地产项目投资的审批”进行监督管理。不过，由于问卷选项的局限性，很多监管方面没有被考虑。例如，鉴于养老产业的特殊性，应明确养老产业的土地性质归属问题，因为不同性质土地成本、使用年限、政策等都有较大差别；明确相应的行业准入门槛和服务规范等等。同时，调查问卷中也未涉及以房养老监管政策，但在该业务开展过程中，监管部门也应该采取相应措施建立动态监管体系，制定相应的寿险公司偿付能力指导性规则，避免寿险公司因急功近利，出现违法违规的行为。

（五）期待的优惠政策有哪些

依据调研结果，有48% 的受访者认为，税收优惠政策更为重要，比例稍高于“投资比例方面的支持（21%）”和“土地优惠政策（31%）”。但这并不能说明投资比例方面的支持和土地优惠政策不重要。事实上，我国目前养老地产的蓬勃发展离不开保险公司投资养老地产时所享受的土地优惠政策。由于选项的局限性，没有考虑其他类型优惠政策的情况。

图5　期待的优惠政策

同样，问卷调查中也没有涉及在“以房养老”业务开展过程中，相关政府部门应该通过何种方式推动政策逐步实施。但不可否认的是，由于我国相应机制还不完善，以房养老的顺利实施离不开政府部门的大力支持。具体而言，政府一方面可以通过授权认证、提供担保的方式来增加民众对寿险公司的信任，规避产权年限带来的不确定性。一项英国上议院的调查报告显示，在产权释放产业中消费者的信心十分重要，因此政府应致力于营造一个安全透明的环境。目前，英国产权释放委员会也已经将建立消费者信心作为工作重点。另一方面，政府可以通过政府主导的保险机构对房价下跌风险的后果进行托底。此外，政府还可以鼓励中立专业评估机构的建立，重视专业金融咨询意见的质量，通过税收优惠的方式促进政府和企业的双赢。

四、对保险公司的启示

通过消费端的需求分析可知，我国目前养老床位没有办法满足市场需求，大量的市场需求持续存在。如果保险公司理性介入养老地产，注重医疗服务的建设，是可以实现盈利的。然而，就目前而言，大部分的老年人及年轻人对于保险公司投资养老地产、经营以房养老业务仍然持观望态度，因此保险公司应在投资养老地产的同时加大宣传力度，注重增强信誉保证。此外，老年人与年轻人对于养老社区的期待与担忧也为保险公司提供了借鉴，医疗服务必须是社区服务的重中之重。

通过投资端的需求分析可知，寿险公司进行产业链延伸的行为得到了大部分受访从业人员的认可。不可否认，相比于其他机构，保险资金进入养老地产也有其特殊的优势。具体体现在以下几个方面：

1.资金层面。投资养老产业是一项长期经济效益大于短期经济效益的投资行为。同时，养老地产构建和运营的资金需求很大，我国目前许多养老社区的开发和运营都面临着资金不足的窘境。因此，养老社区的构建需要在投资决策时进行长期一致的规划。保险资金的长期性和稳定性为其投资养老地产带来了天然的优势，它可以为养老实体项目的建设提供大量稳定的长期资金。

2.技术层面。寿险公司在提供健康、医疗等保障方面拥有丰富的经验和优势，其可通过流程式服务提高养老机构的服务水平。在人员培训方面，保险公司可以利用其专业技能参与其中，建立一支专业人员与志愿者相结合的社区服务队伍。在产品设计过程中，保险公司在运用生命表定价以及自有客户数据分析方面的优势也能够得以体现。总之，寿险企业的专业化经验和技术可以提高养老机构的服务水平。

然而，尽管保险公司在投资养老地产方面拥有众多独特的优势，但是寿险公司如何投资养老地产、如何防范相应风险还有待进一步的探讨。对比国际经验，我国寿险公司这样深度介入养老地产的尚属少数。而寿险公司这样的投资行为势必将对公司短期及长期收益率产生重大影响。因此，寿险公司在决策及实际投资过程中应注意以下几个问题：

1.保险公司投资养老地产与其核心功能关联不大，一定程度上脱离了其保险保障的本质。同时，寿险公司投资养老地产的跨期比较长，整个过程中涉及的不确定因素很多，这在一定程度上加大了精算定价的难度。大资管背景下，寿险公司应注意做大做强自己的主业，在追求利润的同时应该重视抗击风险、稳健经营。

2.我国目前寿险产业链延伸的主要形式是养老地产，但房地产泡沫的存在使得风险较大。因此，保险公司应首先考虑清楚自己的定位是开发商还是服务商、应该以什么样的方式介入养老地产。同时，考虑到社会影响对保险行业的重要性，应严格防止养老地产从事商业地产活动。此外，寿险公司应该合理平衡长期利益和短期利益，明确养老地产的配套服务（医疗、护理、娱乐）才是未来利润的主要来源。

3.从目前来看，保险公司与养老地产在产品上的对接方式比较简单。就产品结构而言，未来我国寿险业发展的主要方向是养老险和健康险。从健康险角度来看，其作为养老服务、地产服务的附加服务，在产品设计的多样性方面还有很大的提升空间。