投资养老地产的风险防范，要求寿险公司建设有效的内控体系，建立健全全面风险管理制度，包含以下主要措施：

（一）综合控制地产风险

养老地产资金投入量大，保险公司要严格遵循不动产投资比例，进行动态监测，保证偿付能力；针对养老地产资本沉淀期长、盈利回收期长的特点，寿险公司特别是中小寿险公司要适当调整养老社区的产品类型，增加轻资产的服务型养老社区，尽可能缩短投资周期；针对可能面临的市场需求风险，寿险公司通过对接保险产品、缴纳会员费、入门费等形式，提前锁定客户，确保入住率，并通过入住率情况调整新的建设节奏和房屋户型；对于地产风险，保险公司选址时应倾向于房地产价格稳定的一、二线城市，兼顾交通与需求，在实体建设方面，按管理规定由专业地产公司代建；产品定价方面，尽可能地准确精算，提早发现市场价格与老年人心理价位，由于养老地产精算假设条件多，需要考虑入住率、物价劳务工资上涨以及资本市场投资等情况，避免未来可能出现流动性风险。

针对地产泡沫风险，目前地价、房价蒸蒸日上，但不排除出现拐点的可能。日本的房价泡沫曾给保险公司带来巨大创伤，2007～2010年日本养老地产项目分别有23、26、32和17家破产，保险公司对不动产投资也出现了大幅下降。人口统计学也认为人口拐点可能引发住宅市场价格拐点，而2018年正是我国人口统计学意义上的转折，房价泡沫破裂会使拿地价格优惠也变得毫无意义。地价、房价下跌使资产贬值，更加难以出售变现，因此保险公司必须控制投资节奏，真正进行市场调查分析，保证现金流动性与偿付能力，预留退出机制，严格防范与隔离地产泡沫风险。

（二）谨慎选择投资项目

养老地产不是寿险公司常规熟悉的投资项目，在选择投资项目及制定投资策略方面要做出科学合理地规划论证后再施行，逐步建立起流程式规范化的操作流程，形成有效的日常管理体系，注重细节，不留死角。无论是自行投资，还是选择合作伙伴或者选择间接投资工具，都必须在能够控制的范围内进行，严格遵守保监会关于保险资金投资不动产的各项政策要求，实时监控投资比例、投资条件、投资范围等是否合规，并且及时做出调整。在投资之前对风险敞口止损做出设计。同时，定期对已经投资的房地产项目的收益和资金回收情况进行评估分析，特别是对寿险公司的偿付能力指标进行实时监控。

（三）完善健全内部控制体系

完善的内部风险控制体系能够最快地发现问题、解决问题，将风险掌控在萌芽状态。内控体系的建立要求寿险公司自身树立正确的风险控制理念，能够清楚地认识到投资可能带来的风险，通过内控体系培养危机意识，一方面要继续完善公司的组织结构，深化股份制改革，健全公司治理结构，通过权力的制衡，使之各司其职，相互制约，不流于形式，这可以从基础上提高投资养老地产业的决策能力、增加寿险公司抵御风险的能力；另一方面在健全组织体系的基础上，全面认识养老地产投资的各种风险要素和风险来源，将各项防范任务与责任落实到具体的岗位与负责人身上，培养与形成责任意识，把风险控制理念贯穿于整个投资流程，切实做到权责明确。要特别注意对经营活动的财务报表及效益性的分析，形成自行检查、制约和调整内部业务活动的自律体系。

（四）加强人才培养

不论是投资决策与操作还是风险管理，都需要人员进行操作，因此具备保险业务功底同时熟悉房地产业投资的复合型人才对寿险公司来说格外需要。寿险公司既要做好人才引进，又要注重后期培训，将负责实体投资、间接证券投资、地产开发、销售服务、物业经营、运作管理等方面的人才组成一支队伍，加强内部学习与沟通，做好人才储备，从而既可以获得高额投资收益的策略，又有防范投资风险的安全运作保障。(www.daowen.com)

除此之外，相关政府部门也应当制定可行措施，防范养老地产业的行业风险。包括加快立法进程，使养老地产业的各开发环节首先有法可依，有章可循，明确行业标准及准入条件，对不同偿付能力、资金实力的保险公司的投资比例、投资方向实行差异化可调化管理；完善相关的土地政策、税收政策、金融政策的支持，加快建立与养老地产相关的金融业务体系，如REITs及反向抵押贷款等，将这些业务的运行与寿险公司投资养老地产纳入同一个监管体系；完善寿险公司投资养老地产的信息披露制度，对披露的内容规范和频率做出规定。

【注释】

[1]如子女探望住宅、幼儿园、高级会议场所等配套设施。

[2]周燕珉.养老地产的15种开发模式[J].房地产导刊，2013（1）.

[3]保监会今天发布并实施《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》（2014年2月19日）规定，保险公司投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的30%，投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的5%；投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季度末总资产的20%。

[4]持有50年后的相关政策并未出台。

[5]这一入住方式目前符合保监会关于保险公司必须持有养老地产产权的管理规定。

[6]大型寿险公司投资养老地产的商业模式下投资模式已有介绍。

[7]在此，有必要对房地产投资信托和REITs（房地产投资信托基金）进行区别，房地产投资信托是我国信托公司开展的一项主要业务，其运营模式是信托投资公司运用自有资金和长期信托资金，以投资真身份介入参与房地产投资，而REITs的基金性质更强，其投资形式、收益来源也与其不同。