（一）大型寿险公司投资养老地产面临的重要风险

1.需求风险

养老地产的消费者群体多为老年人，消费观念、购买能力及整个社会养老环境的变化都会影响养老地产的需求，从而导致寿险公司投资养老地产业的投资收益波动。而预测市场需求并不是简单的技术问题，其涉及更多不确定的市场因素和心理因素。市场的大小不能只靠消费人群多少与其经济水平高低来衡量，还有一个关键因素是对商品的渴求，因此老年人的消费观念也是影响其对养老地产需求的重要因素。老年人往往生活朴素，即使自身积累了一定财富也常常精打细算，对于养老地产这种连续支出较大的消费可能产生一定的抵触心理，即使子女愿意资助也会拒绝；有的老人安土重迁，对离家到郊区的养老社区生活甚至到疗养城市养老不适应。消费观念上的限制还包括老年人多想把财富、房子留给儿女，传承心理强，这限制了养老地产消费资金来源的进一步开拓。

我国养老市场虽然的确是存在着较大的需求，但如果不通过宣传引导、示范带动等措施将这些潜在需求转为切实购买力，寿险公司投资的养老地产就无法被市场消化，投资就无法转化为盈利。养老地产切实面临的问题就是能否保证入住率，国际经验表明只有入住率达到70%以上，投资机构才可能逐渐盈利。在社会养老体系探索发展的阶段，保险公司投资养老地产还需要格外关注地产业消费本身的一些特点，尤其是房地产区位性强、不可移动、价值昂贵、使用期限长等，这使得房地产市场是一个相对具有地域分割性的市场，不同经济发展状况、人口结构、供求状况及价格租金水平都使得投资应当具体问题具体分析，谨防对养老地产的盲目复制。寿险公司要对每个市场进行调研，分析当地老年人的消费习惯、确切分析购买力以及当地的房地产销售状况、地产价格、租金行情等，对影响需求的每个环节进行可行性后再投资，当然也有必要多进行宣传教育促进老年人对养老地产的需求进一步转化消费。

2.市场经营风险

当寿险公司直接运营养老地产时，最可能遇到的风险就是经营管理风险。产生经营性风险的原因有很多，如经营管理效率低下带来的成本增加、投资决策失误损失、目标设定不合理、遭遇影响重大的突发情况、经理层的委托代理问题等，经营性风险最终会造成寿险公司资金流与预期发生巨大偏差，实际收益水平低于期望水平，项目目标无法实现。经营性风险既有内部因素的原因，也涉及外部因素。

内部原因主要包括经济发展、通货膨胀等原因对物业项目、服务价格的影响，寿险公司作为运营商要特别关注经营中租金、餐饮、服务在价格方面的变化，因为运营交易的连续波动性要大于外包服务管理佣金支出的波动性，寿险公司随时会遇到通货膨胀或者市场供需变化带来的交易成本增加的问题，所以寿险公司要特别关注入住客户选择、物业服务项目组合及各个环节的成本控制，尽量避免成本的随意性扩大，在签订合同时注意保留物价上涨条款，或者通过资金运用等其他手段降低价格波动对盈利的影响。寿险公司在物业运营方面缺乏经验、并不擅长，因此可以招聘对房地产物业服务有操作运营经验的管理团队，由其专业运作，避免出现大的偏差造成无法挽回的损失。

外部因素可能事出突然，寿险公司往往无法做出合理预测，市场供求环境及周边甚至国际经济局势的不利影响都可能随时发生。寿险公司要对外部环境做出尽可能保守的预估，考查其在有利变化、一般情形及不利变化下对寿险公司运营的影响，特别是要充分估计各影响因素在不利情形下的影响，做出情景测试及敏感性分析。

3.政策性风险

国家或者地方性政策的变化也可能给养老地产的开发经营带来的各种潜在经济损失。不论是房地产还是养老都是关系国计民生的行业，也都是倚赖政策非常强的行业，养老地产业是二者的结合，政策变化对其影响不言而喻。土地政策、金融政策、税收政策、行政便利政策等无一不影响着养老地产业的经营。尤其是养老事业，其发展离不开政策的铺路与支持，政策对养老事业推动大，寿险业投资就获益性高，政策推动力小或者在连贯性、执行度上不足，寿险业的投资获益就会受到影响。

除此之外，寿险业资金运用的政策也是不得不考虑的因素，保监会对保险资金投资不动产业制定了详细的政策条款，包括资格条件、投资标的与投资方式、风险控制与监督管理等方面，这些都是寿险业投资养老地产的严格准则。如保险公司投资不动产，应当符合上一年度末及投资时上季度末偿付能力充足率不低于150%，上一会计年度盈利，并具有与所投资不动产及不动产相关金融新产品匹配的资金，来源充足稳定。偿付能力在红线边缘及刚刚开始盈利的寿险公司的进行养老地产投资时就必须注意投资是否合规，投资政策也有可能发生预期之外的紧缩，寿险公司要具备完善的公司治理、管理制度、决策流程和内控机制来应对这些政策变化。

（二）中小寿险公司投资养老地产面临的主要风险

1.偿付能力不足风险(www.daowen.com)

财务风险是指寿险公司投资养老地产的财务结构不合理或融资不当致使企业财务收益与预期目标发生偏离，寿险公司遭受经济损失，甚至产生偿付能力不足问题。只要涉及投资等经济活动，财务风险就客观存在，特别是对于寿险公司这种以负债经营为主的金融机构，目前按保险监督管理委员会对不动产投资比例上限30%来说，寿险公司不太可能达到这一上限标准而陷入因投资养老地产过量而带来的财务风险，但寿险公司仍要保持应有的警醒，特别是中小寿险公司。以合众人寿为例，2010年在武汉投资80亿元兴建了合众优年养老社区，又投资140亿元在沈阳棋盘山泗水购买了2000亩土地，2012年12月又在这一地区以3.7亿元拿下了13宗土地，规划医疗、养老、休闲度假及养生项目，合众人寿自2005年成立以来，从最初的年保费收入5.8亿元、总资产7亿元发展到2012年年保费总收入80.85亿元、总资产391亿元，排名在12名，公司规模不大，在养老地产上投资可谓“大手笔”，合众人寿2011年的偿付能力充足率仅为105.97%，2012年末偿付能力充足率为132.02%，属于偿付能力充足Ⅰ类公司。2013年3月合众人寿第二次收到保监会的监管函，被暂停增设分支机构，虽然合众高层解释养老土地增值会增加偿付能力，而真正导致偿付能力吃紧的理由是产品结构和投资收益较低，但业界仍怀疑其是因养老地产投入过大导致偿付能力吃紧。合众人寿报送的2013年1季度末偿付能力充足率为154%，达到了偿付能力充足II类，已获保监会解除监管措施。合众人寿的例子提示寿险公司特别是中小寿险公司，应当特别注意防范偿付能力不足风险。养老地产的前期土地投入及后期开发及运作都需要大量资金，举债规模过大、投资方式选择不当、现金流异常都会带来财务风险，特别是当寿险公司选择财务杠杆扩大自有投资时，要特别注意防范因此可能出现的偿付能力不足问题，否则殃及池鱼还会影响寿险公司自身的核心保险业务。

2.流动性风险

流动性风险是指在寿险公司投资养老地产时由于地产本身流动性不足而在需要出售资产变现时所面临的困难，以及无法在适当的时间或期望价格上变现而遭受损失的可能。养老地产是不动产，虽然可以在二级市场上流通但其变现能力肯定低于证券类资产。重要的是目前政策要求寿险公司持有物业产权，因此更要特别注意养老地产投资带来的流动性风险。

地产业除了受经济形势、宏观调控政策、政策倾向影响外，对地方规定及其他行业的影响也十分敏感，如钢铁业、水泥业、木材业及运输行业等，同时地产业专业性强，影响因素众多，市场在每个影响因素的变化下都可能发生重要转折，加上养老地产在消费受众上比商业地产要少，因此市场流动性又进一步受到了削弱。

寿险公司要严格控制养老地产的投入规模，遵守政策限定的比例。特别是要与自身负债业务规模、资产规模相匹配，能够保证主体业务的偿付能力。寿险公司投资养老地产是为获得更好的收益，平衡其长期负债匹配，寿险公司必须同时考虑保险业务随时给付的特点，权衡好长期收益与短期流动需要的关系。房地产业综合收益率可能高于寿险公司原有的资金运用业务，但前期大量资金投入，收益都是“细水长流”式长线回收，寿险公司要防范短期内的资金链安全。为了防范流动性风险，寿险公司特别是中小寿险公司，在投资养老地产时要注重实体投资直接与证券工具间接投资方式相结合，以间接投资的流动性弥补直接投资流动性的不足，在养老地产投资内部就注重风险分散，防止同类风险聚集扩散。

3.利率风险

寿险公司投资的利率风险主要是指当金融市场上利率发生变化时对养老地产价值变动的影响，从而实际收益低于预期收益，或实际成本高于预期成本，使寿险公司遭受损失。利率风险的影响表现在以下几个方面：一是利率增加会无形中增加了寿险公司投资的机会成本，给养老地产的内含价值造成了不确定性，养老地产可能因为利率变化价值下降，同时利率也影响着与房地产相关的各建造业，使投资成本增加，利率空间变小，影响寿险公司的实际投资收益；二是利率变化会影响地产业消费，进而影响养老地产业的需求，利率是国家用来调整资金流向重要的经济手段，通过对消费者融资成本的控制，调节资金供求，避免某个行业经济过热，优化整个国民经济结构，房地产业就常常受到利率变化的影响，养老地产属于资金密集型行业，消费者常常需要通过信贷手段购买养老地产，特别是如果我国真正开办反向抵押贷款，利率变化对房地产业消费的影响就变得十分重要，贷款利率的高低影响着借款人能够获得的借款额度及交易成本，一旦利率升高就有可能抑制养老地产消费；三是利率变动也影响着寿险公司通过间接方式投资房地产市场的各种有价证券的价格，一般而言市场利率上升会导致证券价格下跌。利率变动风险结合了商品价格、需求形成及投资价值的影响，寿险公司的防范方法也必须达到“组合拳”的效果。

4.委托代理风险

在寿险公司利用间接金融产品投资养老地产，或采用租赁形式经营进行物业管理服务等情形下可能会遇到委托代理风险。寿险公司特别是中小寿险公司，可以选择利用间接方式以投资基金集合或REITs方式投资养老地产，虽然这些金融产品本身有一定自控机制，约束被委托方在信息不对称情况下可能产生的违背代理人利益的问题，但间接证券投资毕竟操作过程复杂，还可能涉及多方参与者，基金管理人、资产代管者等利益方都可能做出损害投资方利益的行为，特别是当资金进行交接后，寿险公司就不再直接参与基金等投资的管理运作，监督职能如果无法顺利履行的话，就可能产生道德风险与利益冲突。并且，养老地产无论是在投资以及后期运作方面的专业性都使得寿险公司的监督可能无法全面、科学、准确地进行，从而即使寿险公司为防止发生委托代理问题采取了预防监督机制，也可能无法有效实现。

图6-5　寿险公司投资养老地产的简要风险分析

上述（图6-5）大型与中小寿险公司投资养老地产所面临风险的划分只是依据寿险公司的介入方式、投资规模、资金运用水平等进行的简单分类，并不是说大型寿险公司面临的市场运营风险、需求风险、政策风险，中小寿险公司不会遇到，也并不意味着中小寿险公司可能发生的偿付能力风险、流动性风险、财务风险及委托代理风险，大型寿险公司不会发生，反之亦然。简单划分只为提醒大型与中小寿险公司应当依据其自身介入情况制订更为合理、更具针对性的风险防范计划。