日本养老地产分国营和私营两大类，“介护保险制度”的实行推进了养老市场的放大与成熟，运营主要由介护服务商提供，融资支持来自于政府补助和银行长期低息贷款，地产产品类型多样，商业模式见图6-2。

得益于介护保险制度带来的需求旺盛，同时养老地产入门门槛较低，日本养老地产市场主体呈现多元化：有三菱地所、欧式力地产等专业地产商，也有垄断性大型国企如东京急行电铁，既有专门定位于高端养老地产运营管理机构Sun City，也有寿险公司参与，如明治安田生命保险、索尼人寿保险股份等。

日本的寿险公司多以股东出资形式成立合资公司模式参与养老地产项目。成立于1980年专门经营高端养老地产的Sun City株式会社股东所涉及的行业包括银行、保险、证券、地产开发商、酒店等，日本第一生命保险、富国生命保险也通过持股该公司的间接投资到养老地产业。Sun City依靠强大的股东背景，可以整合养老地产所需的开发技术、融资、运营服务等各产业资源。(www.daowen.com)

图6-2　日本养老地产的商业模式

此外，日本寿险公司还通过股权收购的形式经营养老机构。2012年，明治安田生命保险公司全资收购了私营养老机构Sunvenus Tachikawa，目前经营着三家养老机构。据索尼人寿保险2012年度公司年报显示，该公司也以收购私营养老机构的方式投资养老地产达11处。2006年日本制定了《特定设施入住者生活护理规定》，严格限制每年新增的收费养老机构数量，使得新建养老机构成本大为增加，原先进入市场的中小企业受制于自身条件，诸多破产，日本寿险公司凭借大量资金涌入养老产业，借机延伸业务产业链。