（一）寿险公司介入“以房养老”的总体思路

1.非参与型“以房养老”产品先试先行

2014年3月20日，保监会向各家人身保险公司下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点指导意见（征求意见稿）》，就抵押房产增值归属问题确定了参与型产品与非参与型产品两个基本方向。并于6月23号正式发布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，《指导意见》确定了北京、上海、广州、武汉为试点城市，试点时期为自2014年7月1日起至2016年6月30日止，明确了投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，并且严格准入条件和设定了业务经营规模上限。《指导意见》虽并未明确反向抵押养老保险中老人去世后的房屋权属问题，但根据国际经验，非参与型产品一般不涉及房屋权属的转移，保险公司只取得利息收益，房产增值部分由老人的受益人取得，因此贷款机构为规避风险往往会对房屋进行折价抵押，制定较低的贷款上限。而参与型产品一般涉及房屋权属的变更，保险公司通过给予贷款人一定的房屋增值比率换取房屋产权的部分或全部转移，保险公司在屋主去世后出售房产获得贷款本息以及房产增值收益，参与型相较于非参与型能够最大程度将房产的价值变现，但也使老年人失去了未来房产的增值收益。

在当前试点阶段，非参与型产品相较于参与型产品具有显著优势。首先，从价值观风险可以获知，老年人对于房屋的遗产动机在全球绝大多数地区普遍存在，受我国传统文化影响，中国老年人此举尤甚。在试点阶段如果过分强调方案的力度作用、寻求房屋产权的转移可能会严重伤害老年人的参与热情，进而影响这一新型金融产品的发展；其次，从定价风险可以看出，参与型产品相较于非参与型产品更容易受到长寿风险、房产价值变动风险的影响，一旦受到经济政策波及，对于保险公司的流动性和偿付能力都是极大的挑战；另外，受近年来房价高速上行的影响，居民普遍对于房价具有较高的上升预期，在这种背景下，客户与保险公司很难就未来房产增值部分归属权益划分达成一致。非参与型产品结构相对简单，且能够通过房产折价抵押、提高客户门槛等简便手段合理控制风险，对于客户的价值观、消费习惯改变较小，应当成为试点阶段主要的发展模式。

2.寿险公司应制定差异化介入战略

截止到2013年底，中国寿险市场主体已达70家，各主体资产规模差异性很大，其中既有资产万亿的集团公司，也有刚刚建立的中小型险企。根据国际经验，开发“以房养老”产品的金融企业一般拥有雄厚的资本实力，特别在当前我国资产证券化市场不发达、缺乏反向抵押产品二级市场的背景下，寿险公司参与“以房养老”对于流动性和偿付能力要求提出了更高的考验。因此，寿险公司更需要依据自身资产负债水平选择差异化的“以房养老”介入战略。

对于规模较大的寿险集团公司而言，他们拥有分布广泛的营业网点、成熟的营销员团队、不亚于其他金融机构的资本实力，同时在业务管理、资产负债匹配、产品精算等诸多方面具有自身优势。这类企业在开发“以房养老”金融产品时可以采取独立开发的模式，充分调动集团内资源，成立专门的业务部门负责，“一条龙”地解决产品开发相关问题。

对于规模中小的寿险公司而言，他们在资本实力、业务规模、销售网络、人力资源等方面不如大企业，但仍然具有自身的独特优势。例如，目前中国市场上有一些中小险企拥有相应的大型商业银行背景，如果能够借助其大股东的雄厚资本和业务渠道，就可以解决当前困扰中小型寿险企业开发“以房养老”产品的后顾之忧。另外，中小险企联合开发此类产品也是一条可选之径。

因此，如何因地制宜地发挥险企自身优势，最大程度激发市场活力、实现产品模式创新是未来试点阶段的一大看点。

3.逐步完善并改进寿险公司“以房养老”产品市场

世界各国的“以房养老”产品都经历了漫长的发展过程，有一些更是经历了多次失败才逐渐得到完善和确立。“以房养老”产品在我国金融领域目前基本是一片空白，在试点阶段推出的“以房养老”计划其象征意义、宣传作用远远要大于其实际意义，这也意味着试点阶段的“以房养老”计划出于经验缺乏、市场目的等原因可能存在许多不足之处。

从国际经验可以看出，由于“以房养老”产品对于国家经济社会发展具有很强的正外部性，各国政府都对其予以大力支持，通过实施反向抵押类产品二级市场建设、政府风险担保、税费优惠、利息补贴等措施加强了该国反向抵押贷款市场的发展。我国政府目前尚未出台有关具体支持措施，政府未来在这些领域的政策是“以房养老”产品市场能否持久良性运行的核心。而对于保险公司而言，未来的“以房养老”产品市场除了需要完善产品、丰富种类，将“以房养老”产品与目前养老服务业连接，延伸寿险业产业链，实现综合化的价值创造，相信将成为主要方向。

因此，在试点过程中，政府与寿险公司需要加深合作，在改进产品设计、丰富产品种类、完善支持制度、规范客户服务等方面共同努力。

（二）非参与型“以房养老”产品的运作模式

1.针对大型寿险业集团的“以房养老”产品设计

大型寿险业集团拥有分布广泛的营业网点、成熟的营销员队伍、雄厚的资本实力，同时在业务模式、流动性管理、产品精算等诸多方面具有自身优势。这类企业在开发“以房养老”金融产品时可以采取独立开发的模式，

（1）参与主体：

①投保人：年龄在60岁以上、拥有房屋独立产权、缺乏养老金收入来源的老人，且其房屋可使用年限应大于等于老人的预期余命。

②保险人：大型寿险业集团，全程负责产品开发、推广以及流程制定。

③中介机构：专业咨询机构、房产评估公司、财产保险公司。

（2）产品运作模式：

以寿险业集团为“以房养老”产品开发机构的运作模式，如图4-1所示：①老年人向专业机构咨询，根据自身情况确定是否申请参与“以房养老”计划；②老人在确定参与计划后向保险机构提出申请，保险机构审核老人基本条件，做出是否承保的决定，老人向机构抵押房产产权；③保险机构聘请第三方房产评估中介进行房产价值评估；④老人为通过评估的房产足额购买房屋抵押贷款保险，规避可能而来的房产损失；⑤保险机构反向抵押贷款部门根据申请人年龄、住房价值、贷款利率等信息，计算发放的反向抵押贷款金额。由于采用的是“非参与型”模式，为防范未来可能的房价波动风险，反向抵押贷款的计算应该基于审慎原则，可以取房产现值的一定比例作为贷款上限，使老人在未来预期寿命时贷款本息和不高于这一上限；⑥反向抵押贷款机构向养老年金保险部门提供贷款资金，养老年金部门将其全额转换成某种趸缴型的养老年金产品；⑦保险机构向老人按期支付年金供老人养老使用。

图4-1　大型寿险业集团的“以房养老”产品设计

2.针对中小型寿险公司的“以房养老”产品设计(www.daowen.com)

中小型寿险公司虽然在资本实力、业务规模、销售网络、人力资源等方面不如大型企业，但值得注意的是我国有相当多的中小型寿险公司拥有商业银行背景，此处以此类中小型保险公司为例，设计“银保合作”模式。

（1）参与主体：

①借款人（投保人）：年龄在60岁以上、拥有房屋独立产权、缺乏养老金收入来源的老人，且其房屋可使用年限应大于等于老人的预期余命。

②贷款人：商业银行，负责资格审查和反向抵押贷款的发放。

③保险人：中小型寿险公司，负责提供养老年金保险产品，向老人支付养老年金。

④中介机构：专业咨询机构、房产评估公司、财产保险公司。

（2）产品运作模式：

以寿险业集团为“以房养老”产品开发机构的运作模式，如图4-2所示：①老年人向专业机构咨询，根据自身情况确定是否申请参与“以房养老”计划；②老人在确定参与计划后向商业银行提出申请，商业银行审核老人基本条件，做出是否提供贷款的决定，老人向银行抵押房产产权；③商业银行聘请第三方房产评估中介进行房产价值评估；④老人为通过评估的房产足额购买房屋抵押贷款保险，规避可能而来的房产损失；⑤商业银行贷款部门根据申请人年龄、住房价值、贷款利率等信息，计算发放的反向抵押贷款金额。由于采用的是“非参与型”模式，为防范未来可能的房价波动风险，反向抵押贷款的计算应该基于审慎原则，可以取房产现值的一定比例作为贷款上限，使老人在未来预期寿命时贷款本息和不高于这一上限。⑥商业银行向中小型寿险公司提供贷款资金，中小型寿险公司将其全额对接为某种趸缴型的养老年金产品；⑦中小型寿险公司向老人按期支付年金供老人养老使用。

3.寿险“以房养老”产品市场的完善与改进

（1）政府层面

在世界各国的成熟模式中，政府都扮演了不可或缺的作用，一些国家政府更是为“以房养老”贷款的推广投入了大量人力物力。政府具有政策制定能力、雄厚的财政实力、无可替代的公信力，其在未来“以房养老”模式发展中的作用势必将得到持续加强。

图4-2　中小寿险公司以房养老产品设计

①构建“以房养老”产品资产证券化市场

国际经验显示，在资本市场发达的国家都设立有专门的反向抵押类产品资产证券化市场。资产证券化市场至少从两个方面促进了反向抵押类产品的发展：一是降低产品开发机构的流动性风险，机构通过资产证券化提早获取了房屋出售的价值，能够及时向老人支付养老年金，也能够有充足的流动性储备提供更多的“以房养老”产品。二是通过资产证券化，向资本市场分散了风险，避免了较大规模风险爆发时带来的毁灭性影响。因此，我国未来“以房养老”市场要想完善壮大，建立此类产品的资产证券化市场，用市场化的手段解决资金来源问题、风险分担问题是政府未来的首要工作。

②建立长效化的政策支持机制

“以房养老”模式的持续稳定运行离不开长效化的政策支持。首先，由于该产品对于我国传统价值观构成了一定挑战，前期势必需要政府加强宣传教育，实施政策引导，促进传统养老观念的转变；其次，“以房养老”政策缓解了社会养老压力，是一项利民政策，应当给予一定的优惠政策予以推动。这既包含对于贷款机构的企业税费减免，又包含对于符合条件的贫困老人的利息补贴。最后，“以房养老”产品模式的稳定运行离不开法律保障，目前的相关政策散见于多种法律法规之中，政府应当尽快整合相关法律规定，出台统一性指导文件，为这一模式的今后的发展铺平道路。

（2）保险业主体层面

保险业主体作为当前“以房养老”市场的核心推动方，在未来面临许多问题和挑战，如何从自身出发实现市场的完善与改进是试点之后保险业主体面临的重要课题。

①完善产品结构，丰富产品种类

基于上述分析认为，我国在初期试点阶段应当以结构简单、易于接受的非参与型产品为主，但非参与型产品较之参与型产品而言，其并不能最大程度地将房产价值在生前变现，参与型模式更加契合“以房养老”模式的出发点，并且随着我国失独家庭的增多，参与型产品有其特定的需求市场。

同时，“以房养老”这种将存量固定资产转化为现金流用于养老的做法同样适用于“以防治病”“以房护理”，未来将住房反向抵押贷款与长期护理保险、长期健康保险相连接，可以极大拓展这一模式的使用范围，丰富反向抵押类产品市场。因此，在试点阶段开始后，视市场反响、特殊人群需要，及时推出参与型产品、创新性模式对于壮大“以房养老”市场具有积极意义。

②拓展养老服务，延伸寿险价值

一方面，选择“以房养老”产品的老人未来势必会选择居家养老的养老方式，而随着城市家庭空巢化，高龄老人、失能老人的护理问题成为居家养老的一大障碍。另一方面，目前，险企投资养老服务业、延伸寿险产业链价值的热情方兴未艾，一些险企更是瞄准居家养老市场提出“虚拟养老院”的概念，意图通过提供养老上门服务的方式解决居家养老方式中的问题。险企在将来可以使养老服务业与“以房养老”的年金支付相结合，在向产品顾客提供更好配套服务的同时，也增加了自身的养老服务收入，使自身业务模式得到有效传递，最终实现寿险价值链的延伸。