（一）价值观风险

在世界各国，老人对于房屋的遗产动机都是阻碍“以房养老”产品推进的重要因素，美国学者研究发现，即便在强调经济独立的美国，参与住房反向抵押贷款中75% 的借款人是没有子女的。中国文化历来强调家庭财富的积累和成员之间的代际传承，儿女赡养老人，老人在辞世时留下一笔遗产给子女被视为一种普遍认同的社会责任和经济责任，从某种意义上说也被老人视作个人人生价值的体现。由于老年人缺乏现金等流动性资产，房屋作为大额固定资产成为实现财富代际转移的首选工具，因此房屋历来被视作中国家庭的最重要财产。从之前开展过的“以房养老”实践中不难看出，要求老年人转让房屋产权的模式都引起了相当大的排斥和阻力，参与者有限，多以失败告终。在缺乏文化认同及有效宣传铺垫的基础上，价值观风险将是未来“以房养老”产品的首要风险。

（二）土地权属变更风险

西方发达国家的“以房养老”政策是建立在土地私有制基础之上的，而我国实行的是土地公有制政策，房屋拥有者拥有的只是房屋用地的使用权。根据我国现行法律规定，居民商品房用地使用年限为70年，2007年通过的《物权法》进一步规定，住宅使用土地期限届满时可以自动续期，但并未明确续期是否需要缴纳土地出让金。如果未来房地产续期需要缴纳一定数额的费用，势必增加贷款机构在定价、运营中的风险，也增加了客户参与这一过程中的不确定性。

（三）定价因素风险

1.长寿风险

随着医疗进步以及人民生活水平提高，老年人的预期寿命相较于过往得以延长，再加上信息不对称原因，产品开发机构不能有效预测产品购买者的未来寿命状况。由于“以房养老”计划与参与人的寿命状况息息相关，借款人的实际寿命如果超出预期寿命，将会对“以房养老”中许多基于寿命做出的假设产生影响，继而影响整个产品的稳定运行，引发长寿风险。

长寿风险被认为是唯一的一项对所有其他风险均产生影响的重要风险，它同时威胁着“以房养老”计划的参与者双方。一方面，长寿风险是指由于借款人的实际寿命超出预期寿命，导致贷款机构必须继续支付贷款造成贷款累积额最终超过房产价值的风险；另一方面，对于借款人，长寿风险可能导致其用房产抵押而来的资金在未过世时过早耗尽，出现生存困难的状况。应对长寿风险对于“以房养老”机构的精算能力提出了更高要求。

2.房产价值风险

房产价值风险包括房价波动风险、房产评估风险及变现风险。房价波动风险主要是指“以房养老”计划存续期间特别是到期结算时间发生的超过产品定价假设的房产价值大幅缩水，造成房产处置价格不足以足额偿付贷款本息，给金融机构带来损失。虽然从历史趋势上看，房产作为大型固定资产具有较好的增值保值特性，但不能忽视的是在一定时期内可能会因为房产泡沫、经济下行等因素出现较大幅度贬值的问题。我国商品房市场建立时间尚短，伴随近年来经济总量的高速增长，商品房价格一直保持较快增长势头，市场整体没有经历过大的波动起伏，居民普遍对房价涨幅有较高预期，这些特点导致市场缺乏对于房地产价格波动的理性认识，过分乐观地判断房价走势可能加剧未来“以房养老”产品的房价波动风险。

同时，由于房产本身的差异化较强，价格影响因素较多，房产价值评估存在很高的难度，产品开发机构如果缺乏相关经验，可能会导致估价失误，引发房产价值评估风险。另外，由于大部分“以房养老”产品最终需要通过出售房产偿付本息，在短期内以合理的价格将抵押房产变现面临房屋变现风险。(www.daowen.com)

3.利率风险

利率风险是指由于市场利率变动的不确定性而导致金融机构收益不及预期、或出现亏损的风险，无论产品采用固定利率还是浮动利率都可能面临这一风险。

若“以房养老”产品采用固定利率政策，则可能在未来市场利率上升时面临机会成本的损失。而如果采用的是浮动利率，由于贷款机构支付的额度是固定的，利率水平提高将导致贷款本息总和的上升，从而可能出现超出房产变现价值的可能，造成产品提供机构的损失。

4.流动性风险（对资产负债管理提出了更高要求，缺乏二级市场分担风险）

流动性风险是指由于“以房养老”产品开发机构资产负债匹配不合理，造成金融机构现金流困难，在养老资金提供方面出现资金短缺，影响机构正常运行的风险。例如，在住房反向抵押贷款业务中，贷款机构在长达10～30年的贷款年限内需要持续支付老人的养老年金，而在这一过程中机构并不能从房屋处获取现金流收入，同时，由于我国目前尚未建立反向抵押类养老产品的二级交易市场，企业在初期阶段不能通过资产证券化获取现金流支持，因此企业只能待老人去世后将房产变现一次性获取贷款本息。这无疑对开展“以房养老”计划的企业的资本实力、流动性管理能力提出了相当高的要求。

5.心理风险

（1）逆选择风险

逆选择风险主要是指由于信息不对称，老年人的身体状况并不能被“以房养老”产品提供机构所知晓，因此会出现越是身体健康、预期寿命较长的老年人越倾向于选择参与“以房养老”计划。相反，身体状况不佳的老人可能并不会参与其中。这就可能导致产品定价假设中的预期寿命假设失效，计划参与者长寿风险升高的状况，贷款机构因此可能增加给付养老年金的成本。

（2）道德风险

道德风险主要是指由于部分“以房养老”产品涉及房屋产权由老人向产品提供机构的转移，因此老人可能因为失去房屋所有权而降低房屋维护的积极性，从而导致房产的过快折旧，造成合同到期时房产变现价值下降，甚至可能低于本息累积额的风险。