（一）南京模式——汤山留园养老公寓

2005年4月，南京一家私营养老机构——汤山留园老年公寓在全国第一次以实践形式推出了“以房养老”计划。其规定为：60岁以上并拥有该市60平米以上自有产权住房的孤残老人，可以通过将房产抵押给“汤山留园老年公寓”，换取免费入住老年公寓且吃、住、医疗全部的待遇，在老人去世后房产归老年公寓所有。由于房屋只能在老人去世后才能属于养老院所有，当老人在世时只能取得很少的租金收入，远不能弥补老年人的日常花销。这一模式最终仅有3名老人签约，且于2006年8月对外停业。

其失败的根源在于民营养老机构没有雄厚的资本实力，在缺乏精算等技术条件情况下很容易造成流动性风险，难以维持长期运营。且民营养老机构缺乏公信力，出于传统观念考虑，老年人很少愿意与之达成如此长期、大额的合作协议。

（二）上海模式——以房自助养老

2007年5月，上海市公积金管理中心推出了“以房助老”模式，其具体规定是：65岁以上并拥有50平米以上房产的老年人按照市价将自己的房产与市公积金管理中心进行交易，将房产产权转让给公积金管理中心，然后由该中心以优惠价格将住房返租给老人，同时将扣除租金外的部分一次性支付给老人。如果老人先于租约到期时去世，则余下租金部分将返还给继承人，如果租满到期老人仍健在，则以保证金继续缴纳租金，公积金管理中心对于房产的处理方式是将其用于城市廉租房建设。

上海这一模式的实质是售房后返租的“租房养老”模式，虽然这一模式由政府机构出面解决了机构公信力问题，但其要求出售房屋产权的行为对于老年人固有的遗产观念是很大的冲击，老年人在出售房产后也不能享受到房屋价值升高带来的益处，这一模式至2008年底仅有5位老人签订了协议，2009年上海市公积金管理中心暂停了这一业务。(www.daowen.com)

（三）北京模式——养老房屋银行

2007年10月，中大恒基房地产经纪公司和北京寿山福海国际养老服务中心联合推出“养老房屋银行”业务。该业务基本模式为：60岁以上的老人提出申请加入计划后，老人可入住养老中心，同时委托公司将原有房屋出租，租金用于抵扣老人在养老中心的开支，房屋产权仍归老人所有，这一模式实际上是一种“租房养老”模式，由于不涉及产权的转移容易被老人接受。模式的主要问题在于，由于私营养老机构收费较高，房屋租金收入有限，对于可能面临的资金缺口计划并没有涉及。另外，该模式只是获取了房屋租金，并没有实现将房产价值转换为养老现金流，与真正意义的“以房养老”尚有距离。

（四）中信模式——“信福年华”养老按揭服务

2011年10月，中信银行在北京、上海推出面向中老年客户的专属借记卡“信福年华”，其核心是“以房养老”按揭服务，中信成为国内第一家开展“养老按揭”的银行。产品规定凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。老人把房屋抵押后，中信银行将根据所抵押房产的价值和合理的养老资金确定贷款金额，累计贷款额最高不超过所抵押住房评估值的60%，且每月支付的养老金不超过2万元。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。

同时，中信银行出于风险考虑设置了较高的准入门槛，其要求申请人名下至少有两套住房，养老按揭的最长年限也仅为十年，且贷款用途必须为养老。这种限定房产数量、设定贷款年限的做法不同于国际惯例，老人在未去世时就要承担还款的压力，同时10年后老人的生活来源也并未解决，其未来发展情况并不乐观。