（一）美国的“以房养老”模式

美国是世界各国中较早发展“以房养老”金融产品的国家，美国模式也是当前制度最为完备、参与情况最为良好、影响最为广泛的模式。美国的“以房养老”模式发展过程并非一帆风顺，其大致历程可以分为三个阶段。萌芽阶段始于20世纪70年代，为应对二战后大量出生的人口养老问题，美国的一些研究机构开展了针对反向抵押贷款的调查和研究。到1983年，美国新泽西州的一家银行正式发售相关的反向抵押产品，标志着美国的“以房养老”金融产品从理论研究转向实践阶段。该阶段的“以房养老”产品没有得到政府的相关政策支持且本身结构复杂、不易理解，再加上舆论宣传不到位、部分不法机构欺诈老年住户状况时有发生，“以房养老”金融产品的发展受到很大束缚，总体规模很小，发展并不理想。

1987年，美国联邦政府颁布了《1987年国家住房法案》，该法案的颁布标志着美国“以房养老”金融产品发展进入初步发展时期。法案明确了反向抵押贷款的基本目的是基于部分老年人口的特殊需求、增加贫困老人收入，同时积极鼓励私营公司参与到“以房养老”金融产品的开发中去。之后，美国国会授权联邦住宅和城市开发部（HUD）设计了住房权益转换抵押贷款（HECMs）。联邦住房管理局（FHA）在1989年正式推出了HECMs，给予较大的政策优惠，并为其认可的贷款机构提供风险担保。在HECMs业务推出的初期，联邦政府实施总量控制的办法，贷款名额上限为5万个用户，可申请到该贷款的人员非常有限，但由政府承诺的风险担保和“兜底”政策消除了公众和机构的疑虑，美国以反向抵押贷款为代表的“以房养老”金融产品开始发展起来。但由于此时二级市场并不完善，资产证券化没有真正开展起来，贷款机构的流动性风险较大，反向抵押贷款尚未真正成熟。

20世纪90年代，美国“以房养老”产品模式得到进一步的完善和确立。1989年，美国住房按揭贷款联合会（即房利美Fannie Mae）开始将资产证券化引入反向抵押贷款的运作中，一方面大量从资本市场融资，同时出资购买所有合格的HECMs贷款，到1992年8月，房利美大约购买了94%的HECMs贷款，此举为反向抵押贷款市场建立了盘活资本的二级市场，极大改善了贷款机构的流动性风险。之后，HUD进一步允许所有有资质并经FHA授权的贷款机构都可以开办反向抵押贷款业务，由政府信用担保的HECMs交易量由1991年的389份一举增加到1995年的4166份。1995年，房利美推出了自己的反向抵押贷款产品Home Keeper，随后私营金融机构雷曼建立了财务自由老年基金公司，开发了财务自由计划（Financial Freedom Plan）。其中，具有政府担保的HECMs占据了全部抵押贷款市场份额的90%～95%，受到最广泛欢迎。具体规定如表4-1所示：

表4-1　美国主要“以房养老”金融产品比较

目前美国“以房养老”产品呈现出以下特点：一是政府在模式中扮演了重要角色，在产品设计、产品推广、建立资产证券化市场、提供风险担保等方面做出了积极努力；二是贷款机构多样化，但政府机构在其中优势明显，占绝对优势；三是对借款人资质有要求，一般要求借款人年龄在62周岁以上，且房屋为独立产权的永久住房，不存在已抵押情形；四是贷款额度既有上限要求，又要具体受地区、年龄、利率、房产价值的影响；五是支付方式可选择，既可以一次性领取，也可以以年金形式领取；六是偿还方式灵活，在贷款人去世时，既可以由贷款机构将抵押的住房收回变现偿还本息，也可由借款人继承人偿还贷款本息，赎回房屋。

（二）英国的“以房养老”模式

英国的“以房养老”模式通常被称作资产释放计划，早期的资产释放计划开始于20世纪80年代，当时的计划并不包含“不追偿保证”条款，并且客户申请计划后获得的并不是现金而是股票和债券，后来因为英国经济衰退，这些债券不能带来任何收益，甚至不足以偿还利息，因此这一早期计划在1990年被立法取缔。2011年4月，为应对日益严峻的老龄化压力，英国政府推出了新的资产释放计划，并安排了8500万英镑预算予以支持。资产释放计划分为两类，即住房生命周期贷款（lifetime mortgage）和住房价值转换计划（reversion schemes）。其中，生命周期计划建立在住房价值基础上，又可以分为滚动利息贷款（reversion schemes）、单纯利息贷款（interest-only loans）、房屋收入计划（home income plans）和房屋改进计划（home improvement plans）。住房价值转换计划则建立在出售全部或部分住房产权的基础上，老年人借此获得一次性支付或者每月的年金，产品具体情况如表4-2所示。

（三）加拿大的“以房养老”模式

加拿大参考英美等国的经验，在1986年推出了“以房养老”金融产品——Canadian Home Income Plan（加拿大家庭收入计划），申请人资格为年龄在62周岁以上的老人，至少拥有单幢房屋、城镇房产、复式房屋或公寓的一种，租赁的住房、共有产权房屋、大面积土地没有资格申请。申请人可以获得房产评估价值的10%～40% 的贷款额度，具体数量由申请人的年龄、性别、婚姻状况、房产类型及评估时的现行利率等因素决定，最低为14500加元，最高为50万加元。申请人可以租赁或出售房产来偿还贷款，如果贷款的偿还期短于3年，应支付额外的款项给贷款机构，夫妻一方死亡的，另一方可以继续入住该房产，直至死亡。申请人可以通过加拿大的6家主要银行以及金融计划师、抵押贷款经纪人组成的销售网络，或直接向CHIP提出申请。具体而言，这一计划包含三种贷款方式，表4-3为这三种方式的主要内容。

表4-2　英国“以房养老”产品概述

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表4-3　加拿大“以房养老”产品概述

值得一提的是政府为房产价值较低的贫困人群提供了3%～4%的低息补贴，而居住在10万加元或20万加元以上房屋中的人则享受不到低息补贴，这一优势也促进了加拿大“以房养老”产品的普及推广。

（四）日本的“以房养老”模式

日本作为世界上老龄化最严重的国家之一，较早开展了“以房养老”模式的探索。目前，政府通过试点制批准了13家市政和福利机构、8家银行提供此类住房反向抵押产品，大体可以分为政府参与型和民营机构参与型两类。

政府参与型反向抵押产品根据政府参与程度不同，又可以进一步划分为政府直接融资方式和政府间接融资方式，其最大区别在于政府是充当贷款人还是中介人的角色。民营机构参与型也可以分为两大类，一类是传统的由银行、信托公司等金融机构经营的反向抵押贷款产品。另一类是房地产公司经营的“城市规划再开发”和“住宅重建”项目，主要做法是老人房产作为抵押，可以从房地产公司得到资金用于重建住宅，改善居住条件，在老人去世后用售房款偿还本息。表4-4是政府直接参与型和三井信托银行模式为代表的两种贷款方式的对比：

表4-4　日本“以房养老”不同类型产品比较

（五）新加坡的“以房养老”模式

新加坡“以房养老”模式的突出特点在于保险公司作为主办机构经营“以房养老”产品。1997年，新加坡私营保险公司——职总英康保险合作社率先推出了住房反向抵押贷款计划，但由于需求不足于2009年退出了这一市场。同年，新加坡建屋发展局（HDB）推出了屋契回购计划（LBS），允许老年组屋屋主把组屋变现，获取一定的养老补贴。这两种计划的相关内容见表4-5：

表4-5　新加坡“以房养老”产品主要内容对比

职总英康保险作为保险公司经营“以房养老”产品的代表，其失败原因值得深思。总体来说，职总英康在计划推出初期对客户条件要求过于严苛，例如，将客户限定为其保险客户、必须是私有住房，而新加坡大多居民居住在政府组屋，这导致该计划的客户群体狭窄。同时，由于前期的追索权条款以及在贷款偿还方面的不够灵活，借款者面临在世时即被迫出售住房的风险，这和“以房养老”的初衷相悖，进一步打击了参与者的热情。后期虽然将房产要求扩大到政府组屋，也取消了追溯条款，但终究未能改变长期以来的需求匮乏局面，最终导致计划的终结。与之相对应的是，由政府推出的LBS计划取得了良好效果，借助政府机构推动，这一产品正得到越来越多的认可。这说明，私营机构推广“以房养老”方案缺少政府信用的背书，更需要制定合理化的方案规则，不能仅从风险防控和盈利目的出发将标准条件定的过高过死，能否激发客户的参与热情、加深客户的理解认识才是这一新型金融产品成败的关键。