近年来，归因于社会平均工资水平的快速上涨和养老金领取人数的上升，我国基本养老金替代率已有20世纪80年代的80%～90%大幅下滑至2011年的42.9%左右，与国际劳工组织提出的55%目标替代率相差甚远。与此同时，由于养老金体制转轨、长期以来的运营管理混乱等原因，我国的基本养老金个人账户“空账”问题持续恶化，2011年空账额达到创纪录的22156亿，个人账户缺口以25%速度增加。更加紧迫的是，在剔除财政补贴、尚未做实个人账户的前提的下，2011年我国城镇职工养老金收不抵支的省份高达14个，基本养老金收支缺口问题给财政带来了巨大压力。众所周知，作为“第一支柱”的基本养老保险在我国社会养老保障体制中发挥着举足轻重的作用，我国城市地区60岁以上老龄人口中66%依靠离退休养老金作为主要收入来源，“未富先老”带来的社会积累不足问题正严重威胁着我国的养老保障体系。

改革开放30年以来，我国家庭的财富积累显著增加，家庭资产构成呈现出新的特点。由联合国人居署、国家住建部和上海市共同发布的《中国城市状况报告2010—2011》指出，2008年我国城镇居民自有住房拥有率达到87.8%；国家统计局住户调查办公室发布的公告也显示，2010年底我国城镇居民家庭自有住房率为89.3%。另据中国家庭金融调查中心2013年的调查数据显示，我国家庭资产绝大部分囤积于房产，房产占中国家庭总资产的66%，在北京等发达一线城市这一比例更高达84%。因此，如果能够将庞大的房地产存量资产转化为现金流、作为基本养老保险的有益补充运用于老年人退休后生活，实现“以房养老”，势必能够缓解我国养老体系的压力、提升老年生活品质，特别对于部分养老储备不足、房产价值在总资产中占有绝对比例的中低收入者而言，此举拥有很强的现实意义。(www.daowen.com)

作为一种养老财务安排，住房反向抵押是实现“以房养老”的有效途径，它是指符合条件的老人以其自有产权住房作抵押，向政府部门或相关金融机构获取养老、护理资金，待去世时由继承人返还贷款本息取得房屋产权、或将房屋直接划归政府或金融机构所有的财务安排。其突出特点是，在保持原屋主居住权的基础上实现房地产存量资产向养老现金流的转化，避免了以往售房养老、租房养老所带来的屋主住所迁移问题、高昂的税费负担，达到合理化配置资产、保持原有居住品质的目的。2014年3月20日，为贯彻国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》有关要求，保监会向各家人身保险公司下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点指导意见（征求意见稿）》（以下简称《指导意见》），拟在北京、上海、广州、武汉四地率先开展试点，并就抵押房产增值归属问题确定了参与型与非参与型两个基本方向。本书试图在《指导意见》的背景下，结合国际经验和我国现实问题，对于当前我国保险公司、地方政府开展“以房养老”的具体措施模式提出政策建议。