【案情简介】

李某斌并非北京市顺义区北石槽镇某村（以下简称某村）人。1998年案外人唐某从案外人李某处购买涉案地块上的原有院落及房屋。2002年6月，唐某与李某斌签订《院落（含附属设施）转让协议》，约定将其从李某处购买的院落（含附属设施）转让给李某斌。2013年11月左右，李某斌将上述受让取得的原有地上房屋全部拆除重新建设，至2015年年初建设完成一栋二层砖混结构建筑物，后用于出租。涉案建筑物位于某村东南侧，其所占用土地未取得集体土地建设用地使用证。

2019年9月5日，北石槽镇政府针对涉案建筑物对李某斌进行了调查询问，并进行了现场检查和勘验。经测量，涉案建筑物总面积为544平方米。李宏斌对测量结果无异议，且未能出示乡村建设规划许可证。

北石槽镇政府于2019年10月24日对李宏斌作出[2019年]第23号《限期拆除决定书》（以下简称被诉限期拆除决定），主要内容是：“经查，你（单位）在北京市顺义区北石槽镇某村东南建设的砖混结构建筑物1处，经测量，该建筑物的建筑面积共544平方米。你（单位）的上述行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条之规定，所建建筑物属于违法建设。本行政机关责令你（单位）于2019年10月30日前自行拆除上述违法建设，恢复原地貌，并接受复查。逾期未拆除，本行政机关将依法组织拆除。”

【法院判决】

一审法院经审理认为，北石槽镇政府作为顺义区乡镇一级人民政府，对其规划区内违反乡村建设规划进行建设的行为，具有作出责令限期改正的法定职权。

本案中，涉案建筑物位于北京市乡村规划区内，因李某斌未能提供涉案建筑物的规划许可手续，且涉案建筑物不属于可以责令限期补办手续的情形，故北石槽镇政府认定涉案建筑物属于违法建设，责令李某斌限期拆除，其认定事实清楚，适用法律正确。

北石槽镇政府在作出被诉限期拆除决定之前，对李宏斌进行了调查、询问，告知其享有回避、陈述和申辩的权利，并听取了李某斌的陈述和申辩，对涉案建筑物进行了检查、勘验，针对涉案建筑物是否取得规划许可手续调取了相关证据，并在作出被诉限期拆除决定之后依法送达给李某斌，故北石槽镇政府的上述执法程序并无不当。

综上所述，李某斌的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。

二审法院认为，本市依法实行规划许可制度，各项建设用地和建设工程应当符合城乡规划，依法取得规划许可。建设工程未取得规划许可证件或者未按照规划许可证件许可内容进行建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，执法机关责令限期改正，处该建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处该建设工程造价百分之十以下的罚款。

本案涉案建筑物位于北京市乡村规划区内，在李某斌未能取得涉案建筑物的规划许可手续，且涉案建筑物不属于可以责令限期补办手续的情形下，北石槽镇政府认定涉案建筑物属于违法建设于法有据。李某斌主张的北石槽镇政府曾向北石槽镇供电部门出具的“此处非违法建筑，准予安装三相电”的批复不能作为涉案建筑物已办理规划审批手续的证明。李某斌系涉案建筑物的建设者及实际管理者，北石槽镇政府以李宏斌作为被诉限期拆除决定的行政相对人，责令李某斌限期拆除涉案建筑并无不当。关于北石槽镇政府作出被诉限拆决定的程序问题，本院同意一审法院的认定意见。综上所述，一审法院判决驳回李宏斌的诉讼请求并无不当，本院应予支持，李某斌的上诉主张和请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。(www.daowen.com)

【简要评析】

本案与案例43，都是翻建房屋，案情相似，但判决结果却大相径庭，为何两者差别那么大呢？二点原因：

一是本案涉案的土地不是宅基地，甚至不是集体土地建设用地。二是该土地虽然之前有建筑物，但该建筑已拆除，原来的房屋已灭失，重新翻建必然需要重新规划并取得建设许可。因此，一、二审法院依据《北京市城乡规划条例》、《北京市禁止违法建设若干规定》作出其没有取得规划许可，且涉案建筑物不属于可以责令限期补办手续的情形，因此判决驳回其诉讼请求，支持了镇政府的限期拆除决定。

【笔者建议】

虽然1998年案外人唐某从案外人李某处购买涉案地块上的原有院落及房屋。2002年6月，唐某与李某斌签订《院落（含附属设施）转让协议》，约定将其从李某处购买的院落（含附属设施）转让给李某斌。从这段事实可以看出，李某斌以为该院落是有宅基地使用权证的，因此他是按宅基地的翻建来进行的，这恰恰是老百姓思维，认为别人的院子扒了可以重新翻建，因此我的也可以。但李某斌忽略了一点，就是他们的院子，在1998年时能盖起来，因为当时的法律并不完善，城乡规划法及相关的规定并没有出台，因法不溯及既往，政府不会对存在的院落进行强制拆除。但2015年，李某斌翻建时，相关的法律法规已出台，其翻建行为，必然是需要适用这些法律法规，因此，一、二审法院依据这些法律法规，驳回其诉讼请求。

本案延伸出一些问题，在忽略宅基地院落购买后合同有效还是无效的问题前提下，如果想翻建购买的院落，有哪些路径可以实现？

根据过往的判决可以看到，如果买到自己心仪的院子，想翻建宅院的话，无非可以采取以下几种路径：

一是，跟卖主协商一致，要求其按自己设计的图纸，向乡镇一级政府的规划部门申请翻建，并取得相关的许可后进行翻建，但就目前笔者掌握的北京市一些实操情况看，规划部门批准的基本上就是原址原样翻建。但取得了翻建手续后，如果未出现超出原址面积过大的情形，一般情况下，全部认定为违章建筑的可能不是太大。但建议还是在原址原样上进行设计与改造。

二是，买到宅基地院落后，按照正常的途径递交相关的手续到所在地乡镇政府，进行审批后取得手续。这种情况也能实现，而且并非个案。

三是，将取得的院落，进行整体升级改造，不动房屋主体，以现状改造的方式进行设计，进而达到自己想要的效果，这种情况，以北部山区的宅基地改造最为典型，依山依水而进行改造，正常情况下，不会认定为违章建筑。毕竟从人性化的角度，对于院落中的局部进行升级改造，是可以允许的。但如果大动干戈进行翻建，没有规划许可，必然像本案一样，会被认定为违章建筑进而被限期拆除。