【案情简介】

1999年5月5日原告丁某来与被告赵某凤签订《买卖房产契约》，约定丁某来将位于北京市通州区漷县镇漷县村十区××号院内正房5间、厢房3间及院落卖与赵某凤。合同签订后，双方依约履行了义务。涉案房屋土地登记使用人登记在丁某来名下。

2017年，赵某凤起诉丁某来确认合同效力纠纷，要求确认上述契约有效，丁某来起诉赵某凤确认合同无效纠纷，要求确认上述契约无效。后经法院审理，作出（2017）京0112民初11559号民事判决书、（2017）京0112民初15505号民事判决书，确认1999年5月5日被告赵某凤与原告丁某来签订《买卖房产契约》无效；后赵某凤不服，提出上诉，上级法院均维持原判。2018年11月，法院审理丁某来诉赵某凤排除妨害纠纷一案，要求腾退涉案房屋，后作出（2018）京0112民初40786号民事判决书，判决驳回原告丁某来的诉讼请求。该判决现已生效。

丁某来向法院提出诉讼请求：判令被告排除妨害，腾退位于北京市通州区漷县镇漷县村十区××号院落房屋，并将该院落及院内正房五间、西厢房三间、棚子两间交还给原告。

【法院判决】

本案审理过程中，丁某来申请对涉案院落房屋、附属物重置成新价与宅基地区位补偿价进行评估，经北京市高级人民法院摇号确定北京国地房地产土地评估有限公司进行评估，后出具《房地产估价报告》，评估结论包括房屋及附属设施重置成新价以及区位补偿价。法院发现评估公司作出的区位补偿价依据的《关于确定通州区集体土地房屋拆迁宅基地面积控制标准、区位补偿价标准》（通政发【2004】21号）已废止。经与评估公司沟通，评估公司出具《复函》，大致内容为评估报告中所依据的《关于确定通州区集体土地房屋拆迁宅基地面积控制标准、区位补偿价标准》已废止，现无法对涉案院落宅基地区位补偿价进行评估。后法院告知双方该情况，双方充分发表意见，赵某凤坚持不同意仅做地上物重置成新价评估。后评估机构发函申请撤销本次委托评估并退案。

法院认为，在农村房屋买卖合同被确认无效的情况下，基于公平原则的考虑，应综合考量双方当事人的利益，损失赔偿与腾退问题宜一并解决。现涉案合同无效，案涉宅基地区位补偿款标准未出台，区位补偿价的评估无法进行，买受人赵某凤亦不同意单独进行地上物重置成新价评估，称区位补偿价赔偿与地上重置成新价应同时赔偿。从平衡双方利益角度出发，在赵某凤损失赔偿问题未解决的情况下，法院认为本案以暂不判决返还涉案房屋为宜，故对丁某来的诉讼请求不予支持。(www.daowen.com)

【简要评析】

本案是典型的农村房屋买卖合同纠纷案，一、二审法院判决了买卖合同无效后，原房主想用排除妨害纠纷之诉，要求购房人腾退返还宅基地院落。在北京，许多原房主采用这种办法并达到了目的。

本案从平衡双方利益角度，在购买农村房屋合同认定无效的情况下腾退，必然会给购房人造成极大的不公平，因此法院认定未解决赔偿问题前，不宜返还涉案房屋。

【笔者建议】

许多原房主为了能取回出售的宅基地院落，想出了许多办法，许多律师同行也琢磨出不少办法出来。但魔高一尺，道高一丈，法院基于公平原则，在未解决损失赔偿之前，不解决腾退的问题。就目前的情况而言，由于北京大多数地区关于区位补偿价的补偿价标准均已失效，因此，只能等到拆迁时一并解决。