【案情简介】

1997年9月27日，北京市通州区宋庄镇摇不动村村民田某将位于北京市通州区宋庄镇摇不动村某号院（以下简称涉诉院落）卖给柳某，双方签订了《购置房产契约》，约定：田某有北房四间、西厢房三间、棚子一间、门楼、院落、厕所等固定财产；此宅院经中间人介绍，出售产权人田某，购置产权人柳某，双方协商同意售价壹万贰仟元整售予柳某；从执笔之日起，所有房屋、院落、厕所等一切固定财产均归柳某所有，其他人不得干预，款项也在执笔之日起，一次付清出售产权人田某。此外，田某保证房产出售后，不得申请房基地。在该契约的落款处出售产权人有“田某”的签名，购置产权人处原签有“柳某”的姓名，后经涂改将柳某的姓名划掉，改成“詹某某”的名字，并有中间人和公证人及代某等各人的签字。

2006年1月1日，柳某与詹某某签订《购置房产契约》，约定：柳某有北房四间、西厢房三间、棚子一间、门楼、院落、厕所等固定财产（该契约约定的固定财产及宅院四至与1997年9月27日田某和柳某签订的《购置房产契约》约定的四至完全一致，可以确认为同一处宅院即本案涉诉院落），此宅院经中间人作证明双方协商同意售价壹万叁仟元整售给詹某某名下为业，从执笔之日起房价壹万叁仟元一次付清，其他人不得干预一切房产之事。在该契约的落款处的出售产权人签有“柳某”姓名字样，置产权人加盖了詹某佐的人名章。

本案涉诉院落系1993年登记在田某名下的农村宅基地，田某的户口登记在北京市通州区宋庄镇摇不动村。被告朱某2、朱某1、朱某3、朱某4系柳某的子女，柳某并非北京市通州区宋庄镇摇不动村村民，户口也并非登记在涉案院落所在的村集体。被告詹某1、詹某2系詹某某的子女和继承人，詹某某非北京市通州区宋庄镇摇不动村村民。现原告田某以柳某和詹某某均非北京市通州区宋庄镇摇不动村村集体经济成员为由，要求确认1997年9月27日原告田某和柳某签订的《购置房产契约》以及2006年1月1日柳某和詹某某签订的《购置房产契约》无效。柳某和詹某某均已去世，故原告田某将柳某和詹某某的子女及继承人列为被告。被告朱某2、朱某1、朱某3、朱某4在答辩中提出经人介绍柳某于1997年在儿女不知情的情况下与詹某某走到一起搭帮过日子，并私自买下了涉诉院落，后又被詹某某买下并被詹某某篡改了契约。詹某某的子女即本案被告詹某1、詹某2在诉讼中提出涉诉院落于2014年1月1日出售给了北京市通州区宋庄镇摇不动村村民黄某1，詹某1、詹某2系通过父亲詹某某所立遗嘱继承了涉诉院落。本院依法追加黄某1为本案被告。被告黄某1在庭审中认可与被告詹某1、詹某2签订了《房屋买卖合同》并提交了该合同，根据被告黄某1提交的合同约定，甲方：詹某1、詹某2，乙方：黄某1，乙方地址：北京市通州区宋庄镇摇不动村某号；位于北京市通州区宋庄镇摇不动村某号院系詹某某购买所得，詹某某于2013年6月19日去世，甲方詹某1、詹某2根据《继承房产契约》合法继承了父亲詹某某的该财产，因急需用钱，甲方同意将该宅院卖给乙方，经双方协商，达成以下条款：甲方同意将位于北京市通州区宋庄镇摇不动村某号卖给乙方，宅基地使用证使用人系田某；甲乙双方一致同意该宅院的整体转让价款为贰拾捌万元整，签订本协议之日起五日内即2014年1月6日前一次性支付该款项。此外，双方还约定了其他内容。被告黄某1还提交了一份收条，载明：兹收到黄某1交来购房款贰拾捌万元整（280000元）。收款人：詹某1、詹某2。被告黄某1称已经支付了全部价款，该款项的来源系被告黄某1从其弟弟黄某2处借来大部分款项，剩余部分系其自行支付。同时，黄某2在买卖合同上作为中间人签字确认。原告田某在庭审中主张詹某1、詹某2与黄某1之间的买卖合同系虚假的，并提交了证人证言。本院依法传唤了黄某2到庭进行询问，黄某2在庭审中陈述认可合同的真实性，并称大部分的款项系其支付，其为了给自己的姐姐黄某1置下一份产业，故愿意借钱给黄某1让其购买。根据黄某1提交的户口本确认黄某1在购买涉诉院落时系北京市通州区宋庄镇摇不动村村集体经济组织成员，户口已经迁入了摇不动村。现涉诉院落的集体土地建设用地使用权证的原件及《购置房产契约》两份（1997年9月27日签订的及2006年1月1日签订的）原件均由被告黄某1持有。

【法院判决】

法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告田某坚持主张1997年9月27日原告田某和柳某签订的《购置房产契约》以及2006年1月1日柳某詹某某签订的《购置房产契约》无效，理由系柳某和詹某均非北京市通州区宋庄镇摇不动村村集体经济成员，但根据被告詹某1、詹某2提供的证据显示涉诉院落现又出售给了被告黄某1，被告黄某1系北京市通州区宋庄镇摇不动村村集体经济成员，户口登记在北京市通州区摇不动村。故涉诉院落系北京市通州区宋庄镇摇不动村村集体经济成员才有权使用的宅基地，因宅基地在同一集体经济组成员间可以自由流转，从本案涉诉院落的最终使用人来看，原告田某在本案中主张涉诉院落流转合同无效的依据就是以并非同一集体经济组织成员购买宅基地的合同应属无效合同，但从本案的情况来看现在涉诉院落最终系由同一集体经济组织成员所得，系由与原告田某为同一集体经济组织成员被告黄某1所得，被告黄某1基于其身份关系有权购买并有权使用该处宅基地。故原告田某的主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。如果原告田某坚持主张或有证据足以证实被告詹某1、詹某2与被告黄某1系恶意串通虚构买卖合同，以达到规避诉讼的目的，原告田某可以针对被告詹某1、詹某2与被告黄某1之间的买卖合同行为另行解决，不是本案所能解决的。故综合以上情形，本院认为原告田某主张某1合同无效的理由不能成立，证据不足，本院不予支持。(www.daowen.com)

【简要评析】

本案是笔者代理的一起案件，这案件的审理过程中，原告一致认定我的当事人与最后一手的购买人黄某1是恶意串通，但其拿不出任何的证据来证明此事。后法院谨慎起见，要求黄某1的哥哥黄某2出庭接受调查，黄某2接受了各方的盘问并质证后，法院认定原告主张黄某1与詹某之间的合同有效，属于连环买卖中，最后一手回到本村集体组织成员手里，应当认定合同有效。

【笔者建议】

涉及农村房屋买卖的纠纷增加许多，特别是近年来，一些村民因新的宅基地审批已停止，又急需用房给成年孩子结婚等，就考虑购买一所宅基地。因从本村村民手里购买很难有机会，只能从购买了宅基地的城镇居民或外村村民手里购买。通过本案可以看到，即使是本村村民，购买本村的宅基地院落，也要注重合同细节，以避免法院认定为恶意串通导致合同无效，或在诉讼中增加自己的难度。