【案情简介】

案外人井某奇原在北京市通州区宋庄镇辛店村有一处房屋及院落（以下简称争议房屋院落），该处宅基地登记在井某奇名下。《北京市土地登记审批表》载明该处院落的四至分别为：东至马某库，西至道，南至马某成，北至道。20世纪90年代，井某奇将争议房屋院落以4000元的价格卖给案外人刘某军。此后，案外人刘某军将争议房屋院落卖给原告景某军。2000年左右，原告景某军将争议房屋院落以2.4万元的价格卖给被告康某。此后，争议房屋院落又被转卖给第三人张某国。

2006年10月19日，张某国（甲方）与杨某（乙方）签订《房屋买卖合同》，双方约定：此房屋位于北京市通州区××村前街，现有北房四间，西厢房三间，东厢房三间，锅炉房一间，客人卫生间一间，门房两间。甲方将以上房屋包括房中暖气系统，水电系统，卫星电视收视系统，家具、电器、院子以及院中树木花草，约定房价为22万元卖给乙方。

一审法院查明井某奇、刘某军、景某军均为北京市通州区宋庄镇辛店村农业家庭户口，均为同村村民。康某、张某国、杨某均不是北京市通州区宋庄镇辛店村村民。

【法院判决】

法院认为：宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许转让。井某奇将争议房屋院落卖给刘某军，刘某军又将争议房屋院落卖给原告景某军，由于井某奇、刘某军、景某军均为同村村民，故上述买卖有效，景某军取得了争议房屋的所有权。此后，景某军又将争议房屋卖给康某，后争议房屋又被卖给张某国，张某国再转卖给杨某，由于康某、张某国、杨某均不是北京市通州区宋庄镇辛店村村民，故景某军与康某之间的房屋买卖无效；杨某购买上述房屋院落的行为亦无效。现景某军要求确认与康某的房屋买卖合同无效，要求第三人杨某腾退诉争房屋，理由正当，证据充分，本院予以支持。

【后续解决】(www.daowen.com)

该案系笔者代理本案的案外人井某奇诉杨某确认合同无效，要求将宅基地房屋收回案，在该案中，当事人未向笔者交代刘某军、景某军系本村的村民，因此在代理井某奇诉杨某农村买卖合同纠纷一案时，通过法庭审理，发现刘某军、景某军系辛店村本村的村民，因此，井某奇在笔者劝说下撤回了起诉。

连环买卖案裁判规则是，如果该宅基地经过连环买卖后，回到村民手里，因宅基地重新回到本集体组织成员手中，因此并未造成集体土地流失，合同认定为有效。如果回到村民手里后，又重新开始出售，那么最后一手的村民有权主张合同无效，但原房主无权要求起诉。本案就是生动的体现了这个裁判规则。

景某军起诉杨某，景某军一审胜诉，杨某不服提起上诉。第二中级人民法院发现在程序上有瑕疵，发回重审，在该案中，笔者参与协调景某军与杨某案的调解，经过不懈的努力，最终将井某奇重新纳入至调解程序中后，杨某同意调解，即杨某可以居住该宅院至拆迁，拆迁时，地上物的补偿全部归杨某，区位补偿的60%归杨某。至此，本案圆满结束，各方均对该结果都感到满意。

【简要评析】

本案属于比较典型的连环买卖宅基地房屋案，在这个案件中，出现了多达五手的购买方，有本村村民，有外地的农民，也有著名的作家康某（笔名北村，代表作《周渔的火车》），最后一手杨某，其爱人是荷兰籍。可以说这个案件，将连环买卖案中所有代表性身份的人均纳入了，极为典型。但无论卖了多少手，法院其实就遵循一个裁判规则，宅基地使用权回到本村村民手里，合同有效；否则，合同无效。