【案情简介】

2003年11月23日，王某禄与龙某云签订《买卖房协议》，约定王某禄将北京市大兴区魏善庄镇某某村东兴街南一条8号的5间北房及院落（以下简称8号院）以16000元价格出售给龙某云。

2017年5月15日，王某禄以农村房屋买卖合同纠纷将龙某云诉至一审法院，要求确认其与龙某云于2003年11月23日签订的买卖房屋协议无效。一审法院于2017年6月28日作出（2017）京0115民初10029号民事判决，判决王某禄与龙某云于2003年11月23日签订的《买卖房协议》无效。

2016年10月5日，甲方龙某云与乙方李某库签订《房屋买卖协议书》，约定：一、甲方转让8号院。二、附属设施同时转让。三、甲方房产状况和承诺如下：1.甲方保证对该项房产有所有权；2.保证该房产无任何经济纠纷。四、转让价格为170万元。五、乙方付款方式一次付清。六、房产交付时间为2016年10月5日。……九、乙方受让该房产，有权出租和转让等，如出租、转让或经营需要甲方配合办理相关手续等，甲方当积极配合。李某库称龙某云于合同签订当日将8号院交付李某库，交付后李某库进行了出租，但未进行翻建、装修。

对于170万元房款的给付问题，龙某云及李某库称，其中70万元为龙某云拖欠李某库的盖房款，与购房款进行折抵，75万元是现金支付，剩余25万元未给付。对此，李某库提交了2016年10月5日龙某云出具的收条一份，载明：今收到李某库给付购房款75万元，另70万元与购房款进行折抵（建造某某房屋工料款共计50万元，魏善庄中学房屋修建，岳家务、刘家场平房装修改造及黄村房屋装修共计20多万元，以上几项共计折合购房款70万元），还有25万元尚未给付。对此证据王某禄称在（2017）京0115民初20432号案件审理中法院现场勘验时李某库陈述是以转账形式给付房款。龙某云对此收条予以认可，称李某库确实说以转账方式付款，但其让李某库直接给付现金。李某库认可在（2017）京0115民初20432号案件审理中其陈述是以转账形式给付房款，但后来龙某云说没有账户无法转账故以现金形式给付。

2017年9月28日，王某禄以农村房屋买卖合同纠纷将龙某云诉至一审法院，要求龙某云立即腾退8号院。2018年一审法院作出（2017）京0115民初20432号民事裁定，经审理认定事实部分载明：“经法院到现场勘查，8号院内居住着打工的租房客，案外人李某库负责管理8号院。”法院认为部分载明：“现龙某云辩称已经将房屋进行了转让，并提供了房屋买卖协议书等初步证据，经法院现场调查，涉案房屋确实由案外人管理。在后手交易是否存在及效力问题尚未解决的情况下，涉案房屋的腾退义务人无法确定，王某禄直接要求龙某云腾退并返还房屋缺乏前提条件，故本案应予裁定驳回。”最终驳回王某禄的起诉。王某禄不服提起上诉，本院作出（2018）京02民终6965号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。

一审庭审中，李某库提交了一份编号为兴集土（籍）字第某某号《集体土地宅基地使用证》，其中户主姓名为王某录，人口1人，现住址为大兴区魏善庄镇某某村，占地时间为2004年3月23日，占地类别为非耕地200平方米，翻建200平方米，建筑面积正房5间90平方米，总面积90平方米，四至为东至李某宽，西至道，北至李某，南至张某。李某库称该证据为龙某云交给李某库的，王某禄对该证据真实性认可，但认为证书上名字是王某录，不是原始的凭证。龙某云对该证据予以认可，称此为王某禄交给龙某云的。

另查，李某库的户别为农业家庭户，住址为北京市大兴区魏善庄镇某某东兴街南二条9号内1号。

【法院判决】

一审法院认为，本案中根据双方提交的证据可知，王某禄将8号院出售给龙某云后，龙某云又将8号院出售给李某库并已实际交付。在（2017）京0115民初20432号案件审理过程中，法院到现场勘查确认8号院内居住着打工的租房客，李某库负责管理8号院。经查李某库为农业家庭户，且为8号院所在村村集体经济组织成员，虽王某禄与龙某云签订的买卖房协议已被确认为无效，但8号院现在的买受人为本村集体经济组织成员，且王某禄未提交证据证实龙某云与李某库签订的《房屋买卖协议书》存在合同无效的其他情形，故李某库购买8号院并未违反法律法规的强制性规定，王某禄要求确认合同无效的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，对王某禄的诉讼请求，法院不予支持。依照《合同法》第44条规定，判决：驳回王某禄的诉讼请求。(www.daowen.com)

二审法院认为：首先，王某禄上诉称龙某云与李某库签订的《房屋买卖协议书》是虚假协议，二人恶意串通损害王某禄之利益。对此，王某禄应当提供证据加以证明，且其举证应达到排除合理怀疑的程度。但根据本案举证质证的情况、各方所述房屋使用情况以及王某禄所述李某库关于房款支付的陈述情况，不足以得出龙某云与李某库恶意串通、损害王某禄利益的结论，故对其该项上诉理由，本院不予采信。

其次，王某禄上诉称龙某云无权处分8号院，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故王某禄据此主张合同无效，于法无据，其该项上诉理由，本院亦不予采信。

再次，王某禄上诉称龙某云与李某库之间的《房屋买卖协议》未经村委会和镇政府同意，违反我国法律、行政法规的强制性规定，于法无据。

最后，虽王某禄与龙某云签订的买卖房协议已被确认为无效，但李某库系北京市大兴区魏善庄镇某某村村民，农业家庭户，故李某库购买8号院并未违反我国法律法规的强制性规定，亦未损害村集体经济组织的权益。

【简要评析】

一审法院认为一手买卖合同无效的确认，并不能对抗后手将该宅基地院落出售给本村村民，除非有证据表明，后手的出售行为违反了法律法规的强制性规定，因此，驳回其诉讼请求。

二审法院认为，原房主如无证据证明后手的买卖行为是恶意串通的，那么其认为后手的合同无效的理由就不能成立。当最后一手的买卖，又将诉争的宅基地回到本村村民手里时，并不违反我国法律法规的强制性规定，亦未损害村集体经济组织的权益，因此，不能以前手被法院认定为合同无效，而必然的确认后手的买卖合同无效。

【笔者建议】

由于我国不允许本村集体组织成员之外的人享受宅基地的权益，加上近几年来宅基地拆迁补偿日益增加，有些面积较大的宅基地的货币补偿能达到千万之巨。因此，许多卖房人基于利益的冲动，背信弃义，反悔要求收回房屋。许多买房人一怒之下，直接将宅院出售给本村的村民。法院的一、二审判决，对于原房主来说，属于鸡飞蛋打，竹篮打水一场空。因此，无论是原房主，还是购房人，建议在拆迁来临之前，尽可能的协商解决，避免出现类似的局面出现，一旦出现本案的情形，无论是原房主，还是购房者，都遭受巨大损失。