【案情简介】

1996年11月17日，张某林与张某锦在北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村干部参与下签订《买卖房屋契约》，双方约定：张某林将位于北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村大街73号的房屋售给张某锦，房价款为11000元。随即，张某锦向张某林支付了购房款，张某林将上述房屋交转给了张某锦。次日，张某锦向原北京市平谷县贾各庄农工商经济总公司交纳了管理费1000元。1997年3月12日，经原北京市平谷县王辛庄乡人民政府批示：黄某华购买张某增房屋的申请，经该乡政府审查，符合买房并将宅基地转移给黄某华使用的条件，予以批准。当日，原北京市平谷县土地管理局将原颁发给张某增的宅基地使用证（临时）的户主姓名变更为黄某华。后张某锦、黄某华将上述房屋予以翻建，并新建一南倒座房。

2016年2月15日，徐某荣、张某林以张某锦、黄某华为被告诉至一审法院，请求：确认徐某荣、张某林与张某锦、黄某华间签订的《买卖房屋契约》无效；判令张某锦、黄某华将位于北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村大街73号房屋返还给徐某荣、张某林。

2016年7月22日，一审法院经审理后作出（2016）京0117民初1611号民事判决：张某林与张某锦于1996年11月17日签订的《买卖房屋契约》无效；张某锦、黄某华将位于北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村大街73号的房屋返还给徐某荣、张某林。

2016年8月30日，张某俊以张某锦、黄某华为被告诉至一审法院，请求判令张某锦、黄某华立即从北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村大街73号院搬出，将该院南倒座3间半平房腾退给张某俊。

2017年2月3日，一审法院对徐某荣、张某林诉张某锦、黄某华农村房屋买卖合同纠纷案立案重审。该案审理过程中，一审法院追加张某俊为第三人。

2017年2月23日，（2016）京0117民初7396号案件中的张某俊向一审法院提出撤回起诉，一审法院裁定准许。

（笔者备注：本案之所以有案中案，是因为原房主张某林出售宅基地房屋给张某锦后反悔，起诉张某锦要求确认合同无效，返还房屋。张某锦未在该案一审中声明其已出售给第三人张某俊，在一审判决出来后，张某俊将张某锦告上法庭，要求腾退，二审法院认为，张某俊案已受理，遂发回重审。）

【法院判决】

该案在追加张某俊为第三人后，重新进行了审理，一审法院认定了几个焦点问题：

张某林系本村的村民，张某锦及其配偶黄某华不是本村村民，张某俊是本村的村民。(www.daowen.com)

张某俊未提交购买该房屋的银行流水等证据，声称其通过现金的方式完成了支付义务。一审法院认为，纵观黄某华与张某俊之间的房屋买卖合同及相关事项及对此提供的依据，或仅有一方当事人陈述，或仅提供单一证据而无其他证据附证。从买卖房屋这一对于黄某华来说属于重大事项的角度考虑、从张某俊支付购房款的款额来源考虑，均存在不符合通常的房屋交易习惯的问题。此外，张某俊向一审法院提交北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村民委员会、北京市平谷区王辛庄镇人民政府盖章确认的《房屋证明（有门牌）》，依据一审法院调查取得的证据，不能证实张某俊的证明目的。综合考虑本案的具体情况，张某俊及张某锦、黄某华向一审法院提供的证据，不足以证实张某俊与张某锦、黄某华确实存在房屋买卖合同关系，故一审法院对张某俊所持涉案房屋已被其购买的抗辩理由不予采信。

关于张某林与张某锦签订的《买卖房屋契约》。依一审法院查明的事实，该《买卖房屋契约》的实际买受人为黄某华，虽该合同的签订系当事人双方的合意，但因张某锦、黄某华均非贾各庄村村民，未取得北京市平谷区贾各庄村集体经济组织成员身份，依据我国《土地管理法》中“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”之规定，本案双方买卖合同之标的物虽为房屋，但在房地一体的格局下，处分房屋的同时必然处分宅基地，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，故处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，与上述法律规定相悖，为法律所禁止。因此，张某林与张某锦签订的《买卖房屋契约》应属无效。而合同无效，将导致合同双方基于合同的成立所享有权利及所负义务灭失，合同双方回归至合同成立前之状态，故张某锦虽与黄某华存在购买房屋的事实，但涉案房屋因合同无效导致所有权回归至徐某荣、张某林名下。所以，一审法院对徐某荣、张某林的诉讼请求予以支持。对黄某华所持辩解，不予采信。另外，经一审法院释明，张某锦、黄某华明确表示在本案中暂不向徐某荣、张某林主张涉案宅基地区位补偿价和房屋重置成新价，故一审法院对此不予处理。需要说明的是，若张某俊、张某锦、黄某华有确实可信的证据证实三人之间存在房屋买卖合同关系，可另行主张权利。

二审法院认为：关于张某俊所称其与张某锦、黄某华签订的《房屋买卖合同》一项，从本案审理中查明的事实看，张某锦、黄某华、张某俊虽主张三人间存在房屋买卖关系，但是，该买卖关系的签订、履行过程中有多个事项令本院就该法律关系的真实性难以形成内心确信，一审法院已经进行列举，本院不再赘述，张某俊及张某锦、黄某华向一审法院提供的证据，不足以证实张某俊与张某锦、黄某华确实存在房屋买卖合同关系，故一审法院不予采信张某俊关于涉案房屋已被其购买的主张，并无不当，本院对此予以支持。

关于张某林与张某锦签订的《买卖房屋契约》。依一审法院查明的事实，该《买卖房屋契约》的实际买受人为黄某华，虽该合同的签订系当事人双方的合意，但张某锦、黄某华均非贾各庄村村民，未取得北京市平谷区贾各庄村集体经济组织成员身份。本案房屋买卖合同的标的物为农村宅基地房屋，该房屋的买卖涉及宅基地使用权的处分。农村宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，根据相关法律规定禁止转让。张某锦、黄某华均不是贾各庄村的集体经济组织成员，无权取得诉争房屋所对应的宅基地使用权，因此张某林与张某锦、黄某华之间签订的《房屋买卖契约》因违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属无效。

合同无效后，张某锦、黄某华应将所购房屋返还徐某荣、张某林，一审法院在处理合同效力的同时一并判决腾退涉案房屋并无不当。针对合同无效后的补偿问题，经一审法院释明，因当事人表示不在本案中主张权益，一审法院不予处理并无不当，当事人可另行解决。

【简要评析】

本案中，核心的问题取决于后手张某俊是否真实的购买了张某锦、黄某华的宅院，一、二审法院均认为，两者之间的交易不符合农村的交易习惯，一、二审的法官们就该法律关系的真实性难以形成内心确信。因此认定两者之间的买卖交易不是真实的交易。一旦确定了后手系虚构的交易，只需要解决前手的合同即可，张某锦、黄某华非本村集体组织成员，因此合同当然无效。

【笔者建议】

纵观北京市一中院、二中院、三中院的判决，对于合同无效后的处理，均有所不同。甚至就北京第三中级人民法院的终审判决，对于合同无效后的处理，都不尽相同，有些判决是认定合同无效后，将房屋腾退给原房主，但不处理赔偿的问题。有些判决是只认定合同无效，因赔偿问题无法达成，等到拆迁时再处理腾退与赔偿的问题。笔者认为后者的处理更加符合法律的精神与公平原则。如果认定的合同无效后在不赔偿的情况下，就判决腾退房屋，那么不诚信的售房人则可以通过法律，不用花一分钱就拿回房屋，甚至许多购房人投巨资翻建的房屋，这明显是显失公平的做法，这种判决，不仅起不到普法的示范效应，还会让售房村民占到便宜，进一步让更多的售房村民起诉要回已出售多年的房屋，社会的诚信体系必将遭到严重的破坏。而后者的判决方式，腾退与赔偿同时解决，直到拆迁时再解决腾退与赔偿问题，一方面，解决购房人住房之困，另一方面，也对不诚信的行为进行了有力的阻击。事实上，正是由于拆迁时巨额的补偿，才让众多的售房人反悔。