【案情简介】

1997年3月9日，李某强（卖房方）与李某、李某梅（买房方）签订《买卖房屋协议书》，约定沟渠庄村民李某梅购买本村李某强家房屋等内容。协议由李某梅的父亲李某代签字。

2017年左右，李某梅与李某强签订《买卖房屋协议书》，内容与1997年签署的《买卖房屋协议书》一致。

另查，李某与韩某伶系夫妻关系，二人共生育子女二人即李某梅、李某雪。李某于2016年因死亡注销户口，李某之父母先于其去世。李某梅系北京市通州区某镇某村农民。

李某梅称其于2007年新建了前排房四间，前排倒座房四间，锅炉房一间，后又翻建北房五间，其自己出资翻建，房本上是北边正房五间。

【法院判决】

一审法院认为，本案的争议焦点在于：一是确定《买卖房屋协议书》的买方；二是《买卖房屋协议书》的效力；三是涉案房屋的权属。

关于争议焦点一，根据《民法通则》第63条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理”、第65条“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”的规定。因此一审法院认为《买卖房屋协议书》的合同的买方主体为李某梅。李某与李某梅构成代理人与被代理人关系，李某签字的行为直接约束李某梅，应由李某梅承担民事责任。

关于争议焦点二，根据查明的事实，李某强将登记在其名下的房屋出售给李某梅，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，李某强亦未就双方的买卖行为符合合同无效的情形提交相关证据予以佐证。李某强认可已经将涉案房屋出售，双方的买卖行为与协议载明的内容相吻合，且李某梅系本村农民，房屋购买后一直由李某梅居住在涉案房屋，双方签订的关于房屋买卖的《买卖房屋协议书》应属合法有效。

关于李某强主张李某梅家中已经有宅基地，故合同无效的答辩意见，因农村村民一户只能拥有一处宅基地的相关法律规定，是农村集体土地方面的管理性规定，并非效力性规定，李某强以合同违反了该规定为由认为双方所签协议无效，依据不足，法院不予支持。

关于争议焦点三，李某梅作为《买卖房屋协议书》的买方和本村村民，有权依据合同取得涉案房屋的所有权。关于李某雪辩称的涉案房屋属于遗产的答辩意见，因涉案房屋属于李某梅所有，不属于李某的遗产。故对其该项答辩意见，法院不予支持。关于李某梅新建房屋，涉及规划审批，另行处理。(www.daowen.com)

综上所述，一审法院判决：一、确认李某梅与李某强签订的签署日期为1997年3月9日的《买卖房屋协议书》有效；二、坐落于北京市通州区某镇某村的283号院内的北数北房五间归李某梅所有。

一审判决后，原告不服上诉，以双方买卖房屋宅基地的行为违反了《北京市农村建房用地管理暂行办法》第十条、第十一条的规定；根据【1991】国土函字复53号答复第一条的规定，凡是土地所有权、使用权变更的，只有按照规定办理变更的才具有法律效力。因本案《买卖房屋协议书》违反《合同法》第52条第5款的规定，应属无效。

二审法院认为：首先，关于本案的合同效力问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”根据查明的事实，李某强将登记在其名下的房屋出售给本村集体经济组织成员李某梅，系双方当事人的真实意思表示，并不违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规的效力性强制性规定，应属有效。李某强上诉主张合同无效的依据是《北京市农村建房用地管理暂行办法》第十条、第十一条以及【1991】国土函字复53号答复第一条的规定，而上述规定并不属于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规的效力性强制性规定，故李某强以此主张合同无效没有法律依据，本院不予支持。

其次，关于涉诉房屋是否属于遗产的问题。《买卖房屋协议书》第一句即写明“今有沟渠庄村民李某梅欲买本村李某强家房屋……”，《买卖房屋协议书》第二条又明确“宅基地使用证转交李某梅，宅基地使用权为李某梅所有”，且李某梅系本村农民，房屋购买后也一直由李某梅居住并翻建，其户口亦迁至该处，上述事实足以认定是李某梅买房，所购房屋归李某梅所有，并非属于李某的遗产。遂驳回其上诉，维持原判。

【简要评析】

本案属于比较典型的本村村民购买宅基地后，出卖宅基地的村民反悔想要回来，被一二审法院均驳回的案例。本案中，比较有趣的地方在于，原告（上诉人）将1984年《北京市农村建房用地管理暂行办法》及1991年的【1991】国土函字复53号答复作为其支撑合同无效的依据，这属于法律知识的欠缺还是故意为之，确实不太好评判，但二审法院有理有据，精准的引用法条驳回了其上诉的所有理由，维持了一审的判决。

【笔者建议】

从一、二审的判决可以看到，当把宅基地房屋出售给本村村民后，除特别特殊的情形，均会认定为合同有效，即使在签订协议的过程中，存在着瑕疵，比如本案中李某梅的父亲李某代为签字，但一、二审法院仍旧尊重事实，适用相应的法律规定维护交易的安全性。

本案中，原告的代理律师以合同无效应当适用1984年《北京市农村建房用地管理暂行办法》及1991年的【1991】国土函字复53号答复，作为其确认合同无效的依据。属于在法律条文中“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的认识错误。

合同无效对于合同双方当事人均属于重大的事项，如果由一个地方性的法规或行政规章就可以确定合同无效，必将造成经济生活极大的混乱，对于交易的安全性而言，将会是极大的破坏。因此，合同法实施后，随后颁布实施的司法解释明确了以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据才可以确认合同效力。