【案情简介】

董某系北京市通州区宋庄镇辛店村农民。2001年6月15日，董某作为卖方、毕某作为买方，双方签订《房屋买卖契约》，约定：董某将个人所有的旧房16间以45000元的价格卖给买方毕某；合同还约定了其他事项。此外，涉案买卖合同加盖有字样为“北京市通州区宋庄镇辛店村民委员会”的印章一枚。上述合同签订后，双方依约履行合同。

董某的配偶周某向法院提交落款时间标称为2002年4月11日的《辛店村集体房屋财产拍卖协议书》（以下简称拍卖协议）一份。并主张，董某在2001年前即已经与辛店村委会达成了包括本案涉案房屋内的原辛店村老大队办公旧址房屋的买卖手续，并于2002年4月11日补签了涉案拍卖协议。

董某与周某系夫妻关系，二人育有长子周某1、次子周某2、女儿周某3。董某于2019年2月25日因病去世。

另查，被告毕某系吉林省东辽县户籍，不是涉案房屋所在村的集体经济组织成员。

【法院判决】

法院认为，违反国家法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的处分，根据我国土地管理法、物权法的规定，农村土地的所有权属于集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。依据本案查明的事实，涉案房屋所依附的土地为辛店村村集体所有的土地，而被告毕某并非辛店村集体经济组织成员，董某将该集体所有的土地及其地上房屋转让给非本集体经济组织成员毕某，明显违反了我国法律、行政法规的强制性规定，应属无效。现董某已去世，周某1作为董某的继承人，有权主张确认合同效力。故对于原告周某1要求确认涉案农村房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。但需要指出的是涉案房屋买卖合同虽然无效，但由于无效后的法律后果尚未处理，原告周某1无权仅根据合同无效向被告毕某或相关机关主张涉案房屋的有关权利。

【简要评析】

本案系宋庄房讼案的延续案件之一，辛店村作为当年宋庄房讼案第一起农民起诉艺术家李玉兰案的所在村，笔者非常的熟悉。也代理过该村的许多艺术家或村民。本案中，法院认定毕某系吉林人，非辛店村的村民，因此判决合同无效，但为了保证毕某的合法的权益，作出了原告无权根据合同无效向毕某或相关机关主张涉案房屋的有关权利。应该说，法院注意到保护购房人的利益。(www.daowen.com)

但有一点需要注意的是，法院是通过公告送达的方式通知被告毕某，我个人认为欠妥。作为对宋庄地区非常熟悉的律师，通过打听，很容易就可以联系上被告，事实上，被告及其家属就住在辛店村。

【笔者建议】

本案的原告采取公告送达被告的方式，取得一纸判决，因此，建议购买了宅基地院落的读者，可以采取以下方式规避风险：

第一，购买宅基地后如果自己不住，最好出租给熟悉的朋友或可靠的房客，这样，法院找不到被告时，一定会前往诉争的宅院张贴公告或送达起诉状；

第二，如原房主找过购买方要求收回房屋，那么很可能他们会采取诉讼的方式，一般情况下，为防止出现公告送达的方式，购房人可以时不时上“人民法院公告网”（https：//rmfygg.court.gov.cn）查询，将自己的姓名及身份证号码输入进去，即可查询到自己是否涉诉；

第三，在原房主表现出想收回宅院后，考虑在自己宅院的门前安装一监控，时刻关注自己宅院的相关情况；

第四，如发生诉争的房屋被原房主以法定继承、分家析产纠纷为由进行了确权，第一时间找到律师，要求第三人撤销之诉，确认其调解或判决无效，要求撤销。