【案情简介】

杨某与邱某1原系夫妻关系，婚后育有子女二人，即长女邱某2、长子邱某3。邱某2与赵某系夫妻关系。

王某在北京市房山区城关街道饶乐府村二区125号建有宅院一处，其中北房四间、东西棚子各一间、厕所一间。1990年6月23日，王某与邱某1在北京市房山区房地产交易所签订房产卖契一份，以1万元的价格将上述宅院售予邱某1，该份卖契经北京市房山区人民政府房山街道办事处、北京市房山区人民政府审核同意后邱某1交纳相应契税。1990年6月24日，邱某1向王某支付了购房款。

取得上述宅院后，邱某1将院内东西棚子拆除，新建东房两间。2008年11月7日，邱某1与杨某离婚，约定北京市房山区城关街道饶乐府村二区125号宅院归杨某所有。后杨某、赵某与张某签订房屋买卖合同一份，以13万元的价格将上述宅院售予张某。

另查明，张某户籍所在地为河北省定州市清风店镇王庄村1区105号。

【法院判决】

一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。农村房屋的买卖涉及相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系。根据查明的事实，张某不是涉案宅院所在集体经济组织成员，因此张某不具备取得相应宅基地使用权及购买案涉房屋的主体资格。杨某、赵某以此为由要求确认其与张某之间的买卖房屋协议书无效，理由正当，证据充分，法院予以支持。一审法院于2019年5月判决：杨某、赵某与张某签订的关于北京市房山区城关街道饶乐府村二区125号宅院的房屋买卖合同无效。(www.daowen.com)

二审法院认为本案的争议焦点为：杨某、赵某与张某签订的房屋买卖合同是否无效。根据已查明的事实，张某并非案涉房屋所在地的集体经济组织成员。法律规定，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系。故一审法院以张某不具备购买案涉房屋的主体资格，支持了杨某、赵某要求确认其与张某签订的买卖房屋协议无效的请求，并无不当，本院予以维持。

【简要评析】

对于农村宅基地使用权而言，因其有强烈的福利特性，只能是本村的集体组织成员才拥有。除本村村民之外的村民、城镇居民，只有极特殊的情况才能购买宅基地房屋。本案中，由于张某系外省市的村民，不具备购买宅基地的主体资格，因此，一、二审法院均以违反合同法第52条之规定确认合同无效，但合同无效后的后果并没有在本案进行处理。

【笔者建议】

对于想拥有一块宅基地的城市居民或外地来京的农村村民或居民来说，可以在合同中约定售房人违反约定后付出更大的违约成本，因此，在购房时，找一位有经验的律师草拟相应的协议，让自己的权益得到更大的保障。