【案情简介】

2001年6月3日，顾某与陈某签订房屋买卖协议，约定：售房人顾某托中间人通过村负责人共同协商，同意出卖坐落在南火垡村后街东至杨某林、西至刘某、南至道、北至道，四至分明砖房，此房产凭中间人作卖价人民币15000元1套卖给陈某。陈某当中间人面将人民币15000元1套一次性付清不欠，此房产归于陈某名下，永远居住，无其他人相干，此系双方情愿，愿各无反悔，口说无凭，立字为据。

南火垡村××号院登记的土地使用者为顾某。顾某系北京市通州区张家湾镇南火垡村农民，陈某非该村农民。

庭审过程中，陈某向法院提交南火垡村委会于2017年11月16日出具的证明、居民供用电合同及电卡、购电记录、“煤改电”收据及协议、房屋现状的照片等，上述证据用以证明陈某对涉案房屋进行了翻建，并一直在涉案房屋内居住。其中村委会证明载明：兹有陈某于2001年购买村民顾某宅基地一处，院内原有前排三间正房，后排正房三间、西厢房三间，陈某于2005年翻建前排，翻建后四间正房，三间厢房，于2008年翻建后排，翻建后正房四间，东西厢房各三间。经法院核实，陈某及家人目前在涉案房屋内居住，系其唯一的住房。

【法院判决】

法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。农村房屋买卖必然涉及宅基地的转让，根据相关法律规定，宅基地使用权是相应集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许转让。本案中买卖双方非同一农村集体经济组织成员，故双方签订房屋买卖协议因违反行政法规的强制性规定而无效。顾某要求确认涉案房屋买卖协议无效的诉讼请求合理，本院予以支持；合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。但根据查明的事实，陈某购买涉案房屋后出资进行了翻建，且涉案房屋现为其及家人的唯一住房，目前尚不具备腾退的条件，故对顾某同时要求陈某腾退返还房屋的诉讼请求，本院暂不予支持。(www.daowen.com)

【简要评析】

根据北京市高级人民法院会议纪要的规定，农村房屋买卖合同纠纷，以认定无效为原则，认定有效为例外。除了本村集体组织成员购买农村宅基地外，一般均认定为无效。本案中，购买方陈某虽然为村民，但其户口不在北京市通州区张家湾镇南火垡村，因此并非同一集体组织的成员，因此，其购买火垡村宅基地的行为应属无效。法院考虑到其翻建了房屋，并且系其唯一的住房，如果判决合同无效时一并处理合同无效的后果，即腾退房屋并进行评估，对于购房者来说显然会造成极大的困难，法院从公平公正的角度，只处理合同无效，将合同无效的后果放在拆迁之时，体现了司法的公平公正。

【笔者建议】

被告的代理律师是笔者多年前的同事，之前经常讨论宅基地买卖合同纠纷的案例。对于购买方而言，除非能被认定为合同有效的例外，维护购房人最大的经济利益，应当成为代理人的主要方向。本案中，很显然不具备认定合同有效的条件，缺少一个笔者认为较为核心的条件——如果陈某能将其户口迁入至火垡村，那么该案就基本具备认定合同有效的条件。