【案情简介】

1995年3月21日，冯某与鲍某军自愿签订《买卖房屋协议书》，冯某将位于北京市顺义区杨镇地区某某号宅院内的正房五间、厢房三间卖予鲍某军，鲍某军给付冯某4万元，冯某将集体土地建设用地使用权证交予鲍某军，双方办理了《北京市房屋契证》、《买卖房屋草契》；2006年4月30日，鲍某军将上述宅院内正房五间、厢房三间卖予孟某云，双方签订《买卖房屋协议》，经中间人王某怀、杨某宁，孟某云给付卖房款七万一千元，鲍某军将集体土地建设用地使用权证、冯某与鲍某军的《买卖房屋草契》、《北京市房屋契证》及冯某与鲍某军买卖房屋协议均交予孟某云。

鲍某军系北京市顺义区杨镇地区二郎庙村村民，孟某云系北京市顺义区杨镇地区老庄户村村民。

鲍某军向法院明确表示，在购买涉诉宅院房屋后，没有对房屋进行翻建，后卖予孟某云时仍为原五间正房、三间厢房。

孟某云向法院明确表示购买时涉诉宅院内有正房五间、厢房三间，后进行了加建加盖。

【法院判决】

一审法院认为：农村宅基地属农村集体经济组织所有，该集体经济组织成员享有宅基地使用权。冯某红、冯某君、冯某福不认可冯某与鲍某军之间的《买卖房屋协议书》和鲍某军与孟某云之间的《买卖房屋协议》有效，认为孟某云虽为老庄户村村民，但鲍某军非该村村民，孟某云、鲍某军均认为买卖房屋协议有效。法院审核后认为，孟某云系涉诉宅院所在的老庄户村村民，系该集体经济组织的成员，涉诉宅院的集体土地使用权现归于孟某云，符合法律对农村宅基地使用权限于集体经济组织成员享有的规定，因此，法院认为，孟素云购买涉诉宅院房屋的买卖协议系有效，不违反法律规定，法院对此不持异议，予以确认。

二审法院认为：本案系对于农村房屋的连环买卖纠纷，应该联系在一起从整体上予以考虑和认定。(www.daowen.com)

其一，我国土地管理法以及相应的政策法规之所以对于农村房屋买卖加以限制，主要是为了防止在房地一体主义下因为农村房屋买卖而导致土地流失到集体经济组织之外，损害集体经济组织权益。本案中，房屋的最终买受人孟某云系涉案房屋所在村集体经济组织成员，冯某将涉案房屋出售并最终由孟某云购买的系列交易，并未导致集体经济组织所有的土地流失或集体经济组织权益受损。

其二，我国土地管理法虽规定了“一户一宅”的宅基地使用原则，但并无禁止集体经济组织成员之间相互购买宅基地及地上房屋的强制性规定，且该法律规定非效力性强制性规定，而属于管理性强制性规定，故以农村房屋仅能“一户一宅”为由主张涉诉协议无效的意见，本院不予采纳。

其三，当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张某合同无效的，人民法院不予支持。故以冯某无权处分为由主张某合同无效，本院不予支持。

综上，孟某云与鲍某军、冯某关于北京市顺义区杨镇地区老庄户村环镇北街16号宅院内的五间正房、三间厢房的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，本院予以确认。

【简要评析】

本案与前述连环买卖的案例相似，但区别在于二手购房人是在原房主提出确认合同无效之前就完成了购买，并在宅基地上进行了翻建与增建。目前审理该类连环买卖纠纷，法院大体都会将他们作为一个整体进行考虑和认定，即无论经过几手，最后一手的买卖如果又回到了本村的村民手里，除非原房主有足够的证据证明推翻后手的买卖系恶意串通，否则，法院基本上会认定前手无效，后手有效，而且前手无效不会影响后手的有效认定。