【案情简介】

何永某与陈淑某生有二子三女，分别为何德1、何德2、何淑1、何淑2、何淑3。何永某与陈淑某分别于1996年和1993年去世，何永某1994年写有遗嘱，将北街村6号院给何德1继承。何德1配偶为冯某、女儿为何颖某。何德1在1999年将诉争的房屋以5万元的价格出售给本村的居民王长某，王长某于2000年将诉争的房屋以10万元出售给本案的第三人郑金某与班某（两人系夫妻）。

2009年12月，何德1的配偶冯某及女儿何颖某起诉王长某、郑金某、班某，要求法院确认合同何德1与王长某签订的房屋买卖合同无效，要求郑金某、班某腾退诉争的房屋及院落。

后法院依法追加何永某的另外子女何德2、何淑1、何淑2、何淑3为原告，何淑2、何淑3向法院明确放弃所有的权利与义务后，本案原告为冯某、何颖某、何德2、何淑1，被告王长某，第三人郑金某、班某。

【各方观点】

原告冯某及何颖某认为王长某系城镇居民，第三人郑金某也系城镇居民，其不具备购买农村宅基地房屋的资格，何德1与王长某之间买卖合同、王长某与郑金某之间的买卖合同没有经过有关管理机关的登记备案，城镇居民购买农村宅基地违反法律规定与政策，因此合同应当认定为无效。

原告何德2、何淑1认为何德1未经他们同意将诉争的房屋进行出售，也未分到5万元的房款，要求确认何德1与王长某、王长某与郑金某之间的合同无效，但不同意返还购房款给王长某。王长某、郑金某系城镇居民，不具有购买农村房屋的资格，其购买农村房屋的行为违反了《土地管理法》的强制性规定，合同应认定为无效。

被告及第三人认为：合同应当认定为有效，1975年，王长某及郑金某均因招工转成了非农业户口，但一直居住在北街村，享有村民的权利并履行村民的义务。并且郑金某在2002年时取得了乡政府的建房审批表，无论是村委会、还是乡政府，均认定了第三人郑金某的村民身份。唯一没变的只是户口本上城镇居民未变更为农民而已，但郑金某及其配偶班某的户口已迁入诉争的房屋。

【法院判决】

朝阳区人民法院于2010年开始审理本案，于2011年出具一审判决，认定王长某、郑金某为非农业户口，王长某、郑金某购买诉争的房屋，违背了宅基地享有主体的特定性，因此判决合同无效，返还购房款5万元，第三人郑金某腾退房屋。

第三人郑金某、班某不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉，上诉理由为：郑金某作为本村原村民，于1975年招工到首钢上班，后因首钢外迁只好回村里生活。因无宅基地向村里审批时，正好有王长某出售，而王长某也跟郑金某一样系招工后变成城镇居民，也系下岗后回村生活居住。因此村委会同意郑金某购买该宅基地。2002年，乡政府也同意郑金某进行翻建并出具了相应的审批手续，户口已迁入诉争的房屋，居住十年以上。因此，一审法院仅仅以郑金某，王长某系非农业户口就认定合同无效，有悖于事实，也不利于合同的稳定。请求法院依法撤销一审判决。北京第二中级人民法院于2011年7月以部分事实需进一步查清为由，撤销了朝阳区人民法院的一审判决，发回重审。

发回重审后，朝阳区人民法院重新组织合议庭，追加了何德2、何淑1为原告。经审理后认为：王长某、郑金某原系本村村民，后因历史原因转为居民户口，根据村委会出具的证明可以看到，两人均在该村居住生活，享有村民权利并履行村民义务，因此购买诉争的房屋不违反法律强制性规定，故驳回原告的全部诉讼请求。

原告冯某、何颖某、何德2、何淑1不服一审判决，提起上诉，北京第二中级人民法院经审理后，认为何德1与王长某、王长某与郑金某之间的协议系双方真实意思表示，且两份协议早已履行完毕多年。本案证据显示王长某、郑金某原系本村的农民，和何德1一样因历史原因转为居民户口，现郑金某、班某的户口已迁入诉争的房屋，二人在该院落居住生活已长达十余年，基于上述情形，两份售房协议不宜认定为无效合同，故驳回上诉人冯某、何颖某、何德2、何淑1的上诉，维持原判。

原告冯某、何颖某仍旧不服，以原判决认定事实不清，适用法律错误，司法不公正，及财产所有权的取得不得违反法律规定和政策为由向北京市高级人民法院提起再审申请，北京市高级人民法院认为，何德1与王长某签订的《售房协议书》、王长某与郑金某签订的《售房协议书》均系双方真实意思表示，且两份协议早已履行完毕多年，合同不宜认定为无效。关于冯某、何颖某、何德2称王长某、郑金某并非该村农民，故两份《售房协议书》违反法律强制性规定应属无效的主张，本案证据显示，王长某、郑金某原是后街村农民，和何德某一样因历史原因转为居民户口，现郑金某、班某的户口已迁入诉争房屋，二人在该院落内居住生活已长达十余年，基于上述情形，本案两份《售房协议书》不宜认定为无效合同，故对冯某、何颖某、何德2的该项主张，一、二审法院未予支持并无不当。驳回了冯某、何颖某的再审申请。(www.daowen.com)

原告何德2以农村宅基地只能在具有农民身份的本集体经济组织成员间流转，城镇居民依法无权购买；两次房屋买卖协议因违反法律的强制性规定，应归于无效；违法行为持续时间长短，不应成为认定房屋买卖有效与否的标准；两审法院将两次房屋买卖认定为有效系对违法行为的纵容和怂恿为由向北京市高级人民法院提起再审，北京市高级人民法院以冯某、何颖某再审的理由相同驳回了何德2的再审申请。

【简要评析】

本案历经一审，二审，发回重审一审，二审，再审，走完了法律规定的所有的程序，最终结案。通过本案可以看到：

并非所有的城镇居民买卖宅基地属于当然的无效。

根据北京市高级人民法院2004年12月15日京高法发[2004]391号规定，认定宅基地买卖合同以无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。

因此，在实践中，对于城镇居民购买农村宅基地合同，并非当然的无效，需要结合实际情况来判断。

【笔者建议】

本案是笔者代理的一起成功的城镇居民购买农村宅基地房屋被认定为合同有效的案例，在涉及宅基地房屋买卖纠纷判决中并不多见。结合案件向读者分享以下经验：

一是要重视证据材料的收集。

笔者从2010年1月接手该案，从一审开始就按《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》的精神，对照合同有效的例外规定进行准备，指导当事人组织证据材料，收集关于诉争宅院的材料，进而证明王长某、郑金某在该村享有村民的地位，将乡政府翻建审批表、户口迁入等作为有力的证据进行使用，从而在发回重审之后的一审、二审、再审中立于不败之地。

二是专业的判断极为重要。

在笔者接手该案时，当事人郑金某咨询过很多律师，均认为无任何的机会，肯定属于合同无效。当事人郑金某在听完笔者的专业分析后，立刻决定委托笔者作为其诉讼代理人。在一审判决合同无效后，当事人仍旧选择相信律师的判断。配合律师用充分的事实及理由准备好上诉状。北京市第二中级人民法院在开庭听取笔者的上诉意见后，撤销了一审判决并发回重审。因此，专业的判断对于案件的走向有着极为重要的意义，本案之所以能最终获得法院认定诉争合同为有效，除了扎实的证据基础，还有着专业的判断。事后证明，笔者的绝大多数的论点、论据均被一、二审法院及北京市高级人民法院采纳。

本案是在农村房屋买卖合同众多案例中，为数不多的城镇居民购买宅基地房屋而被判决合同有效的案例，除了诉争的宅基地购买人情况较为特殊外，跟笔者从案件一开始就进行扎实的证据组织与专业的判断有关。