【案情简介】

车某与陈某玲系夫妻关系，二人均系北京市延庆区延庆镇王庄村村民，陈某玲系农业户口，车某系非农业户口。车某名下在王庄村29号拥有宅基地一处，该宅基地西邻车某1、东邻车某2。

2002年1月26日，陈某玲与王某雄签订了《契约》，载明：今有延庆镇王庄村陈某玲自有瓦房四间，西邻车某1、东邻车某2，房屋东西13.53米，南北5.72米，院落南北14.43米，现将延庆镇解放街新村6176号出售给王某雄，成交额3万元整。自即日起房屋所有权、水电和其他生活设施及院落使用权归王某雄所有，其税费及过户手续费由王某雄担负，如有违约行为其经济费用由陈某铃负担。成交后如发生纠纷，通过法律手段解决，成交后卖方一周内将房屋腾清。交款日期为2002年1月26日，协议自交款之日起生效。

王某雄于2002年11月25日将户口迁至北京市延庆区延庆镇王庄村29号，户口性质为非农业。王庄村村委会出具的《证明》称，王某雄在购买本案涉诉宅院后已成为王庄村集体经济组织成员。

2014年8月14日，王某雄、高某飞（两人系夫妻）与罗某涛签订了《房屋买卖合同》，约定将位于延庆区延庆镇王庄村29号的本案诉争房屋及宅院以160万元的价格卖与罗某涛。王某雄为罗某涛出具了收条，并将本案诉争宅院的集体土地建设用地使用证交给了罗某涛。之后罗某涛将原有房屋全部拆除，建成了二层楼房，该房屋于2018年3月被拆迁。

【法院判决】

一审法院认为，车某与陈某玲将诉争房屋卖与王某雄，当时王某雄并非王庄村集体成员，该买卖合同应属无效。其后王某雄将户口迁入王庄村，但其户籍仍为非农业性质，且综合本案的全部证据，难以充分证实王某雄取得王庄村村民资格，故王某雄户籍的变化难以改变其与车某与陈某玲之间房屋买卖合同无效的结果。该买卖合同无效后，进而影响到王某雄、高某飞与罗某涛之间买卖合同的效力，而三人均非王庄村集体成员，其就诉争房屋所签订的买卖合同亦属无效。依照《合同法》第五十二条规定，判决：一、陈某玲与王某雄就北京市延庆区延庆镇王庄村29号房屋及院落签订的买卖协议无效；二、王某雄、高某飞与罗某涛就北京市延庆区延庆镇王庄村29号房屋及院落签订的买卖协议无效。

二审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。农村宅基地上房屋的买卖涉及宅基地的流转。农村宅基地上的房屋，依法出售给本集体经济组织成员时，合同有效；如果出售给宅基地所在集体经济组织成员以外的人员，因违反了法律、行政法规的强制性规定，合同原则上无效，只是在特定情形下合同有效。比如：1.诉讼时买受人已经成为宅基地所在集体经济组织成员；2.买受人的配偶为宅基地所在集体经济组织成员；3.多次买卖后最终买受人为宅基地所在集体经济组织成员；4.1999年1月1日《土地管理法》修订之前回乡落户的干部、职工、退伍军人、华侨以及港澳台同胞购买农村房屋；5.1999年1月1日《土地管理法》修订之前，买受人符合《土地管理法》及实施条例规定的条件并办理了相关审批手续。(www.daowen.com)

本案中，陈某玲与王某雄签订的《契约》和王某雄、高某飞与罗某涛签订的《房屋买卖合同》，签订时间分别在2002年和2014年，不符合上述合同有效的第4种和第5种特定情形。在两次买卖后最终买受人罗某涛不是宅基地所在集体经济组织成员，不符合上述合同有效的第3种特定情形。陈某玲与王某雄签订《契约》时，高某飞作为王某雄的配偶，亦不是宅基地所在集体经济组织成员，不符合上述合同有效的第2种特定情形。

单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。王庄村村委会出具《证明》称王某雄在购买诉争院落后已成为王庄村集体经济组织成员，但是《证明》仅加盖了王庄村民委员会的印章，无单位负责人和制作证明材料的人员的签名或者盖章，不符合证据的法定形式要件。王庄村村民陈某林接受法院询问时表示王某雄是王庄村集体经济组织成员。但是，村民之间可能存在复杂的利益冲突或恩恩怨怨，客观上有亲疏远近之分，受此影响，证明某人是否为某集体经济组织成员，不能单凭村民委员会提出的书面证明材料或个别村民的证人证言，而应看是否有能够证明该人实际享受了集体经济组织成员权益的客观证据，比如领取分红款、大米等的账目凭证；是否有能够证明该人加入该集体经济组织的相关记载或文件，比如村民会议记录；是否有能够证明该人成为该集体经济组织成员的特定事实，比如与某集体经济组织成员结婚。因此，在无其他证据佐证王某雄系王庄村集体经济组织成员的情况下，二审法院对《证明》和陈某林的证言均不予采信，认定王某雄不是王庄村集体经济组织成员，不符合合同有效的第1种特定情形。罗某涛亦未提供证据证明案涉合同存在其他有效的特殊情形。综上所述，陈某玲与王某雄签订的《契约》和王某雄、高某飞与罗某涛签订的《房屋买卖合同》应属无效，一审法院判决陈某玲与王某雄签订的买卖协议以及王某雄、高某飞与罗某涛签订的买卖协议无效正确，二审法院予以确认。罗某涛有关高于市场价格购买、投入巨资翻建、原有房屋已不存在等上诉理由，均不影响案涉合同的效力，二审法院均不予采信。

【简要评析】

本案中，一审法院“简单粗暴”的认定王某雄虽然将户口迁入王庄村，但其户籍仍为非农业性质，且综合本案的全部证据，难以充分证实王某雄取得王庄村村民资格，进而认定其无购买宅基地的主体资格。二审法院在论证的过程中，引用了北京市高级人民法院内部对宅基地买卖合同有效的例外规定，进而一一进行排除其有效的可能，特别是对第一项，即证明迁入户口及村委会提供的证明并不能确认王某雄系集体组织的成员。因此，确认王某雄购买原告宅基地的行为无效，而后手罗某涛也不是本村集体组织成员，因此，后手的协议也无效。

【笔者建议】

对于一个案件而言，诉讼策略与思路、证据的组织等，对于案件的走向有着深远的意义。公民户口迁回集体经济组织后，应当具备村集体组织成员的相关的权利，因此，在该案中，接手案件后，应尽可能地找到村委会，开具二份证明，一份是有选举权与被选举权的证明，一份是享受村集体组织成员福利待遇的证明。

本案中，王某雄是有机会赢得诉讼的，其条件具备了认定合同有效的要素，只需要在证据方面加以完善，就有很大的机会胜诉。事实上，该案的第一次一审，王某雄胜诉，但因一审法院遗漏了当事人，并且因村委会的《证明》不符合证据的形式要件，导致北京市第一中级人民法院发回重审，进而在后面的诉讼中全面失守导致失利。