土地增值税的纳税人，无论是主营还是兼营房地产的开发和销售，均应在“应交税费”账户下设置“应交土地增值税”明细账户进行核算，以反映土地增值税税额的计提与缴纳情况。该账户的贷方反映应缴的土地增值税，借方反映已缴纳的土地增值税；期末贷方余额反映尚未缴纳的土地增值税，期末若为借方余额，反映预缴或多缴的土地增值税。

由于土地增值税纳税人的经营内容不同，对土地增值税的会计处理也存在一定的差异。

（一）主营房地产业务的企业应纳土地增值税的账务处理

企业的主营业务是房地产开发和销售（俗称房地产开发企业），因此，企业转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，其收支均应通过“主营业务收入”“主营业务成本”“营业税金及附加”等账户进行核算。企业在取得房地产转让收入时，应借记“银行存款”“应收账款”等账户，贷记“主营业务收入”账户；按销售房地产取得的增值额和适用税率计算应纳土地增值税时，应借记“营业税金及附加”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户；实际上缴土地增值税时，应借记“应交税费——应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”账户。

房地产开发企业将自己作为固定资产管理使用的房屋、建筑物等对外转让，视同非房地产开发企业销售房地产业务，比照“非房地产开发企业土地增值税的核算”处理。

【例8-14】续例8-10，该房地产开发公司的账务处理如下：

（1）取得转让收入时：

借：银行存款 40000000

贷：主营业务收入 40000000

（2）计算转让房地产应纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加时：

借：营业税金及附加 2200000

贷：应交税费——应交营业税 2000000

——应交城市维护建设税 14000

——应交教育费附加 60000

（3）计算应纳土地增值税税额时：

借：营业税金及附加 11436250

贷：应交税费——应交土地增值税 11436250

（4）实际缴纳营业税、城市维护建设税、土地增值税和教育费附加时：

借：应交税费——应交土地增值税 11436250

——应交营业税 2000000

——应交城市维护建设税 140000

——应交教育费附加 60000

贷：银行存款 13636250

（二）兼营房地产业务的企业应纳土地增值税的账务处理

兼营房地产业务的企业，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物时，其收支均应通过“其他业务收入”“其他业务成本”等账户进行核算。企业转让房地产计算应缴纳的土地增值税时，应借记“其他业务成本”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户；实际缴纳土地增值税时，借记“应交税费——应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”账户。

【例8-15】兼营房地产业务的某公司，建造并出售了一幢写字楼，取得转让收入8000万元，按税法规定缴纳了有关税费（城市维护建设税税率7%，教育费附加征收率3%，印花税税率0.05%），款项转存银行。该单位为建此楼支付地价款700万元，投入的房地产开发成本为1500万元，房地产开发费用为500万元。该单位出售写字楼应缴纳土地增值税税额的计算及账务处理如下：

（1）应纳土地增值税税额的计算：

转让收入额=8000万元扣除项目金额合计=[700+1500+（700+1500）×10%+8000×5%×（1+7%+3%）+8000×0.05%]万元=（700+1500+220+440+4）万元=2864万元

增值额=（8000-2864）万元=5136万元

增值率=5136÷2864×100%=179.33%

应纳土地增值税税额=（5136×50%-2864×15%）万元=（2568-429.6）万元

=2138.4万元

（2）会计处理：

1）取得房地产转让收入时：

借：银行存款 80000000

贷：其他业务收入 80000000

2）按转让收入计提各种税费时：

借：营业税金及附加 4440000

贷：应交税费——营业税4 000000

——应交城市维护建设税 280000

——应交印花税 40000

——应交教育费附加 120000

3）按土地增值额计提土地增值税时：

借：营业税金及附加 21384000(www.daowen.com)

贷：应交税费——应交土地增值税 21384000

（三）转让房地产业务应纳土地增值税的会计处理

企业转让国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物，一并在“固定资产清理”账户核算。企业转让房地产取得收入时，应借记“银行存款”等账户，贷记“固定资产清理”账户；转让房地产时计算应缴纳的土地增值税时，应借记“固定资产清理”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。

【例8-16】某非主营房地产的企业，以1000万元购进某项土地及附着物。4年后转让，取得转让收入1600万元，按规定支付有关税金88万元（其中营业税80万元，城市维护建设税5.6万元，教育费附加2.4万元）。转让时，建筑物累计折旧140万元。该企业的账务处理如下：

（1）计算应交土地增值税税额：

扣除项目金额=（1000+88）万元=1088万元

增值额=（1600-1088）万元=512万元

增值率=512÷1088×100%=47%

应交土地增值税税额=512万元×30%=153.6万元

（2）转让办公楼取得转让收入时：

借：银行存款 16000000

贷：固定资产清理 16000000

（3）注销固定资产时：

借：固定资产清理 8600000

累计折旧 1400000

贷：固定资产 10000000

（4）计算应纳有关税金时：

借：固定资产清理 2416000

贷：应交税费——应交营业税 800000

——应交城市维护建设税 56000

——应交教育费附加 24000

——应交土地增值税 1536000

企业转让以行政划拨方式取得的国有土地使用权，如仅转让国有土地使用权，其转让时应缴纳的土地增值税，借记“其他业务成本”等账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户；如国有土地使用权连同地上建筑物及其他附着物一并转让，其转让时应缴纳的土地增值税，借记“固定资产清理”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。

【例8-17】续例8-13，该企业转让房地产业务的账务处理如下：

（1）取得转让收入时：

借：银行存款 5000000

贷：固定资产清理 5000000

（2）补交土地出让金时：

借：无形资产 600000

贷：银行存款 600000

（3）支付税费时：

借：固定资产清理 275000

贷：应交税费——应交营业税 275000

（4）计算应纳土地增值税时：

借：固定资产清理 157500

贷：应交税费——应交土地增值税 157500

（5）实际缴纳土地增值税和其他税费时：

借：应交税费——应交土地增值税 157500

——应交营业税 275000

贷：银行存款 432500

（6）结转无形资产成本时：

借：营业外支出 600000

贷：无形资产 600000