（一）土地增值税的计税依据

土地增值税是以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据的。而增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入额减除规定的扣除项目金额后的余额。因此，计税依据的确定主要涉及转让收入额和扣除项目金额两个因素。

1.转让收入额的确定

转让收入额是指纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济收益。所称的“货币收入”，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的现金、银行存款、各种信用票据和有价证券；“实物收入”，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的各种实物形态的收入，包括可动产和不动产等；“其他收入”，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利等。

2.扣除项目金额的确定

税法规定，准予从转让收入额中减除的扣除项目包括以下6项：

（1）取得土地使用权所支付的金额。它是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款或出让金及按国家统一规定缴纳的有关费用。

（2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房屋开发）的成本。它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房屋开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）。它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。其中财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；销售费用和管理费用则按上述（1）、（2）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按上述（1）、（2）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

（4）旧房及建筑物的评估价格。它是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（5）与转让房地产有关的税金。它是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税；因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（6）财政部规定的其他扣除项目。根据现行规定，对专门从事房地产开发的纳税人可按上述（1）、（2）项规定计算的金额之和加计20%的扣除。

对于上述6项扣除，纳税人应在纳税申报时据实提供扣除项目金额：如果纳税人提供扣除项目金额不真实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

3.特别规定

纳税人转让房地产所取得的各种收入，应以实际成交价格进行计量。如果纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

（1）隐瞒、虚报房地产成交价格，即纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。

（2）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，即纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

所谓“房地产评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。其中：①隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。②转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

（二）土地增值税应纳税额的计算

土地增值税应纳税额是按照纳税人转让房地产所取得的增值额乘以适用税率计算的。其计算公式如下：

土地增值税应纳税额=土地增值额×适用税率

土地增值额=转让收入额-扣除项目金额

由于土地增值税实行超率累进税率，税率是按照增值率的大小分段设计的。这样，土地增值税应纳税额的计算实际上是先求得增值率，并分级距设计税率；后按照增值额及相应的超率累进税率分段计算、加总求得的，其计算公式如下：

增值率=（增值额÷扣除项目金额）×100%

土地增值税应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）

在实际工作中，分步计算比较烦琐，一般采用速算扣除法计算，即按增值额乘以适用的税率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算。根据表8-3中的速算扣除率，其计算公式为：

土地增值税应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

（1）增值额未超过扣除项目金额50%的：

土地增值税税额=增值额×30%

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：

土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的：

土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

（4）增值额超过扣除项目金额200%的：

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

上述公式中的5%，15%，35%为速算扣除率。

【例8-10】某房地产开发公司建造并出售一栋高级公寓，取得转让收入4000万元，公司按税法规定缴纳了有关税费（营业税税率为5%、城市维护建设税税率为7%、教育费附加征收率为3%），已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为400万元，投入的房地产开发成本为450万元，房地产开发费用支出为100万元（其中利息支出40万元，未超过标准），则该公司应纳土地增值税税额计算如下：

（1）确认转让收入额：

转让收入额=4000万元

（2）确定扣除项目金额：

地价款及开发成本=（400+450）万元=850万元

（3）确定房地产开发费用：

其他开发费用实际支出比例=（100-40）÷（400+450）=7%

超过了5%的限额，按5%计算如下：

（400+450）万元×5%=42.5万元

房地产开发费用=（40+42.5）万元=82.5万元(www.daowen.com)

应纳营业税=4000万元×5%=200万元

应纳城市维护建设税=200万元×7%=14万元

应纳教育费附加=200万元×3%=6万元

房地产开发加计的扣除额=（400+450）万元×20%=170万元

扣除项目金额=（400+450+82.5+200+14+6+170）万元=1322.5万元

（4）计算增值额与增值率，并确定适用税率与速算扣除率：

增值额=（4000-1322.5）万元=2677.5万元

增值率=2677.5÷1322.5×100%=202%

按增值率202%，从税率表中确定其适用税率为60%，速算扣除率为35%。计算应纳土地增值税税额：

应纳土地增值税税额=2677.5万元×60%-1322.5万元×35%=1143.625万元

【例8-11】某县城的一家房地产开发公司建造一幢普通标准住宅并出售，取得转让收入670万元，该公司已缴纳了有关税金（营业税税率5%、城市维护建设税率5%、教育费附加征收率为3%），已知公司为建造该项目所支付的地价款为100万元，投入的房地产开发成本为300万元，由于该公司同时开发其他项目，无法确定转让的普通标准住宅应分摊多少利息。则该开发公司应纳土地增值税税额的计算如下：

（1）确认转让收入额：

转让收入额=670万元

（2）计算与确定扣除项目金额：

地价款及开发成本=（100+300）万元=400万元

房地产开发费用=（100+300）万元×10%=40万元

应纳营业税=670万元×5%=33.5万元

应纳城市维护建设税=33.5万元×5%=1.675万元

应纳教育费附加=33.5万元×3%=1.005万元

房地产开发加计的扣除额=（100+300）万元×20%=80万元

扣除项目金额=（400+40+33.5+1.675+1.005+80）万元=556.18万元

（3）计算增值额与增值率，并确定适用税率与速算扣除率：

增值额=（670-556.18）万元=113.82万元

增值率=113.82÷556.18×100%=20.46%

按增值率20.46%，从税率表中确定其适用税率为30%，速算扣除率为0。计算应纳土地增值税税额：

应纳土地增值税税额=113.82万元×30%=34.146万元

【例8-12】续例8-11，假设转让收入为660万元，则该公司应纳土地增值税税额的计算如下：

地价款及开发费用=（100+300）万元=400万元

房地产开发费用=（100+300）万元×10%=40万元

应纳营业税=660万元×5%=33万元

应纳城市维护建设税=33万元×5%=1.65万元

应纳教育费附加=33万元×3%=0.99万元

房地产开发加计的扣除=（100+300）万元×20%=80万元

扣除项目金额=（400+40+33+1.65+0.99+80）万元=555.64万元

增值额=（660-555.64）万元=104.36万元

增值率=104.36÷555.64×100%=18.78%

因增值率未超过20%，故不用缴税。

可见，转让收入减少10万元，少缴土地增值税税额34.146万元。

【例8-13】某企业转让一幢20世纪70年代建造的房屋，当时的造价为100万元，无偿取得土地使用权。如果按现时的材料、人工费计算，建造同样规格的房屋需600万元，该房屋为六成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5万元，补交土地出让金60万元。则该企业应纳土地增值税税额的计算如下：

房屋评估价格=600万元×60%=360万元

允许扣除的税金和出让金=（27.5+60）万元=87.5万元

扣除项目金额=（360+87.5）万元=447.5万元

增值额=（500-447.5）万元=52.5万元

增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

应纳土地增值税税额=52.5万元×30%=15.75万元