（一）纳税人

税法规定，凡是有偿转让我国国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。这里的“单位”是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；“个人”是指个体经营者。单位和个人还包括外商投资企业、外国企业、外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。

（二）征税对象和征税范围

1.征税对象和征税范围的基本规定

土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，其征税范围包括：转让国有土地使用权；地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。

上述所称“转让”，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为；“国有土地”是指按国家法律规定属于国家所有的土地；“地上的建筑物”是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施，如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围墙、电梯、中央空调、管道、水箱等；“附着物”是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

上述建筑物及其附着物的所有者对自己的财产依法享有占有、使用、收益和处置的权利，即拥有排他性的全部产权。出租房地产行为、受托代建工程、抵押房地产等，由于产权没有发生转移，不属于纳税范围。

2.征税范围的具体界定

准确界定土地增值税的征税范围十分重要。在实际工作中，我们可以通过以下几条标准来判定：

（1）土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的行为征税。这里，转让的土地，其使用权是否为国家所有，是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之一。

（2）土地增值税是对国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的转让行为征税。这里，土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让，是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之二。

（3）土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。这里，是否取得收入是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之三。

（三）税率

土地增值税实行四级超率累进税率，按转让房地产增值比例的大小，分档定率，超率累进。

（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。(www.daowen.com)

上列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

土地增值税四级超率累进税率如表8-3所示。

表8-3 土地增值税四级超率累进税率表

上述所称“超率累进税率”，是指以征税对象的增值率为累进依据，按照超累方式计算应纳税额的税率。采取超率累进税率确定税率，应包括以下3个步骤：①计算并确定征税对象的增值率。征税对象的增值率是指税法上所规定的增值额与扣除项目金额的比率。②把征税对象的增值率从低到高划分为4个级次，即分为50%（含50%）以下、50%～100%（含）、100%～200%（含）、200%以上。③按各个级次分别规定不同的税率，即分别规定为30%、40%、50%和60%共4级税率。

（四）土地增值税的优惠政策

按税法规定，土地增值税纳税人有下列情形之一的，减征或免征土地增值税：

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，可免缴土地增值税。所谓“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过税法规定的扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定征税。

（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，可免缴土地增值税。所谓“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

（3）对居民个人转让普通住宅的免税规定。居民个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，予免征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

从2008年1月1日起，个人销售的住房，暂免征收土地增值税。

（4）以房地产进行投资、联营的，投资联营的一方以土地（房地产）作价入股作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业时，可免予缴纳土地增值税。一方出地、一方出资金双方合作建房，建成后按比例分房自用的，可免予缴纳土地增值税。

（5）为贯彻落实《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》，财政部、国家税务总局将企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策予以明确，财税〔2015〕5号通知主要内容为：按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。

按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。