某市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，其中普通标准住宅销售额为3000万元，豪华住宅的销售额为2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。则：

（1）销售普通标准住宅该企业应纳土地增值税计算如下：

适用30％的税率，因此缴纳的土地增值税为：

635×30％＝190.5（万元）

（2）销售豪华住宅该企业应纳土地增值税计算如下：

适用40％的税率，因此缴纳的土地增值税为：

890×40％-1110×5％＝300.5（万元）

（3）该企业共缴纳土地增值税为：

190.5＋300.5＝491（万元）

问：该房地产企业应如何进行纳税筹划？

根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20％以内，以获得免税待遇。要降低增值率，关键是降低增值额。

从基本情况中提供的结果可以看出，普通标准住宅的增值率为27％，超过了20％，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅获得免税待遇，可将其增值率控制在20％以内，筹划的方法有两种：一是增加普通标准住宅的扣除项目金额；二是降低普通标准住宅的销售价格。(www.daowen.com)

【方案一】增加扣除项目金额。

假定上例中其他条件不变，只是普通标准住宅的扣除项目发生变化，假设其为X，那么应纳土地增值税为：

扣除项目金额合计＝X＋165

增值率＝（2835-X）÷（X＋165）×100％

由等式（2835-X）÷（X＋165）×100％＝20％，解得X＝2335万元。

【方案二】降低销售价格。

降低销售价格虽然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种方法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍假定其他条件不变，改变普通标准住宅的销售价格，假设其为Y。那么应纳土地增值税为：

增值率＝（Y-5.5％Y-2200）÷（2200＋5.5％Y）×100％

由等式（Y-5.5％Y-2200）÷（2200＋5.5％Y）×100％＝20％，解得Y＝2827。

为通过增加房地产开发成本，房地产开发费用等方法使普通标准位宅的扣除项目增加了2335万元，此时的普通标准住宅可以免税，缴纳的土地增值税仅为销售豪华住宅的部分，即300.5万元。为通过降低普通标准住宅销售价格，使其销售收入降为2827万元时，此时的普通标准住宅仍可以免税，此时缴纳的土地增值税仍为销售豪华住宅的部分300.5万元。销售收入比原来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入相比节省了17.5万元。