1.招标出让的定义及特点。招标出让，是指在规定的期限内，由符合招标条件的单位或个人，以书面投标形式竞投某宗地块的土地使用权，由招标人择优确定土地使用者的出让方式。

招标出让引入了市场竞争机制，比较充分地体现了市场交易的原则。其基本特点有三：①从发布招标通告开始，经投标阶段，直到开标，标底和标价都是密封的。即招标人不说明自己的标底，投标人各自不公开投标标价。②中标者不一定是投标标价的最高者，中标者是经过全面、综合的评价后择优确定的。招标人在确定中标人时，不仅要考虑投标标价，也要参考投标规划设计方案、投标人的资质及业绩等。③投标人只有一次投标的机会。即投标人在领到投标书以后，只有一次投标的机会，不会有多次投标机会。

招标出让这种方式，适用于开发性用地或有较高技术性要求的建设用地。

2.招标出让的程序。结合我国《招标投标法》和部分城市关于土地使用权招标投标的规定以及土地使用权招标出让的实践，笔者认为，招标出让的程序为：

（1）招标。招标通常先由招标人通过各种新闻媒介形式或其他形式（如通知）发出招标通告，公布招标出让土地使用权地块的位置、面积、用途、年限、投标者的资格及范围、报名地点、截止报名日期及其他事项。有意受让人提出投标申请，然后由招标人根据确定的投标人资格范围对有意受让人进行资格审查，并向合格者发送招标文件。

招标出让分为公开招标（面向社会招标）和定向招标（面向一定范围招标）两种方式，招标通告也相应分为招标广告和招标通知两种方式。公开招标即通过广播、电视、报纸、杂志等新闻媒介形式发布招标广告。土地使用权有意受让人均可申请投标，这种招标方式也称之为无限制竞争性招标。定向招标，则由招标人选择符合条件的单位或个人，并向其发出招标通知，邀请其参加投标，这种招标方式也称之为限制性竞争招标。

招标人要对投标者进行初步的资格审查，对资格合格者，要在规定的日期内寄发招标文件，同时通知经审查资格不合格的投标者，不再参与投标。招标文件包括：①投标须知；②土地使用规则；③土地使用权投标书样本；④土地使用权出让合同书；⑤中标证明通知书样本等。

（2）投标。土地使用权有意受让人在收到或领取招标文件以后，按招标人规定的时间、地点，向招标人交纳投标保证金。投标保证金和民事合同中的定金相同，中标以后，可以抵作出让金，也可以转为定金。

制作投标书是决定投标人能否中标的一个重要环节。投标人在对招标地块的位置、用途、面积等作出综合分析以后，要确定一个合理的标价。标价偏低，可能成为落标；标价过高，可能不切实际，也不会中标。(www.daowen.com)

标书制作好后，投标人需在规定的期限内将密封的标书投入指定的标箱。标书一旦入箱，不得从中取出。若招标人在投标以后，需要修改标书，可以在招标截止日前另投修改后的标书，或作为原标书的补充，或作为新标书，宣布原标书无效。招标日期截止以后，标书将发生法律效力，主要表现在两个方面：①标书对投标人有法律约束力，投标人不得撤标或变更标书内容；②中标以后，投标人有与招标人签订合同的义务。

（3）开标、评标和中标。在招标出让土地使用权时，招标人要会同有关部门并聘请有关专家组成评标委员会。开标、评标和决标工作由评标委员会主持。

开标时，要公开标底及各个投标人的标价，对于标底以下标价的标书，宣布为落标，不参加评标。标底以上的标书为有效标书，参加评审。

评标时，评标委员会要对每个标书进行全面的综合评审，最后决定中标者。评标委员会签发决标书后，由招标人按标书注明的地址，给中标者发出中标证明通知书。

在开标、评标、中标过程中，应注意以下几个问题：①开标、评标、中标均应在公证机关的参与下进行，并由公证机关出具公证书；②招标人在开标后，发现投标人很少，缺少竞争性时，可以宣布招标失败，重新组织招标、投标工作；③中标以后，招标人应如数退还其他投标人所交纳的投标保证金。

（4）签约。中标者接到中标证明通知书后，在规定的日期内持中标证明通知书与招标人签订出让合同。

（5）登记。中标者交付合同规定的全部出让金后，到土地管理部门办理土地使用权登记手续并领取土地使用证。