第四个案例来源于国家法官学院毕玉谦教授的《民事证据案例实务问题解析》，是关于房屋买卖中房款是否已经支付的推定。房屋买卖比较常见，尤其房价涨跌厉害的时候，往往纠纷也比较多。这个案例我以前讲过，对认识事实推定很有启发，今天再回顾下，算是温故而知新。

张三、李四签订的房屋买卖协议约定，张三一处房产以30万元出售给李四。合同签订后，李四当即将房款20万元交付给张三，张三随即将房屋交付给李四。当时双方口头约定其余10万元日后再支付，买卖合同对余款的交付期限并未作出约定，也未对何时办理过户手续作出约定。合同签订两年后，张三、李四到登记机构办理了房产过户手续。之后的一天，张三找李四讨要10万元房款，遭到李四拒绝。于是，张三向法院提起诉讼，要求李四支付所欠10万元房款。在庭审中，李四辩称当初所欠10万元房款在办理过户手续之前已经支付给了张三，否则张三不可能同意办理过户手续。张三在收到李四房款后打下的收据，李四称其在办理房产过户手续后便没有继续保存，现已无法提供。李四还称，在办理完房产过户手续后，他不可能一辈子都保存这些收据，来防备张三随时再向其讨要房款。但是，早知如此，他会一直保存这些收据，甚至死后由其子女继续保存这些收据，以防备张三的子女再来讨要这笔早已支付的房款。

李四关于10万元房款已经支付的事实主张是否可信？为什么？这是毕老师给出的解析理由，我念下：

张三与李四签订合同后，李四当即将房款20万元交付给张三，张三随即将房屋交付给李四。可见，李四当初向张三交付20万元房款仅获得房屋使用权这种对价。此时，李四如果要求张三协助办理过户登记手续，张三可以李四尚未支付全部房款为由享有抗辩权。反之，在李四已向张三支付所欠剩余房款之后，李四再要求张三办理过户登记手续，则具有法律上的正当性。

本案中，在合同签订并且房屋交付发生两年后，才发生了张三、李四办理房产过户手续的事实。如果李四未向张三支付剩余10万元房款或者双方并未将此债务作出特别安排（如由第三人提供担保或者另行签订10万元的还款协议）的条件下，居然发生张三自愿将房屋过户到李四名下的事实，这是令人难以置信的。因为张三完全可以在两年前接受李四支付20万元房款并向李四交付房屋的同时或者在此之后的合理期限内办理这一房屋过户手续，而不必等到两年之后。(www.daowen.com)

另外，作为一种换位思考，假如法院一味要求被告李四提供其已向张三支付剩余10万元房款的证据，而置李四所购房屋已经登记过户其名下的事实于不顾，这实际上是在迫使房屋买受人即便在获得房屋所有权之后还不得不无限期地保存付款凭据，以防止出卖人随时向其追索债务。这无异于荒唐地授予出卖人享有对买受人长期保存付款凭证的核查权，一旦发现买受人不能出具相关付款凭据，便随即享有可重复性的追索权。在法律上，这样做对买受人是显失公平的，因为它显著而不恰当地增加了买受人的交易风险和交易成本。

根据经验法则，在民间进行的房屋买卖交易上，如果在书面合同上没有特别约定——即使当买受人在未交付全部房款的情形下，出卖人也应为买受人办理房屋过户手续，否则出卖人为买受人办理房屋过户手续，就意味着买受人已向出卖人支付了全部房款。在本案中，房屋过户手续已经办妥，之后，张三再向李四主张房款，不合情理。因此，应按照经验法则认定李四在房屋办理过户手续之前已向张三支付全部房款。

我将毕老师的解析做了简要的归纳。根据经验法则（或者作为一种日常交易习惯），在民间进行的房屋买卖交易上，如果书面合同上没有特别约定（即使当买受人在未交付全部房款的情形下，出卖人也应为买受人办理房屋过户手续），只有在买受人交付全部房款之后，作为交易上的一种对价关系，出卖人才有可能为买受人办理房屋过户手续。本案中，房屋过户手续已办妥，之后，张三向李四主张房款不合情理，即使按照双方所签订的房屋买卖合同，也并未约定与通常交易习惯相违背的特殊规定。因此，应按照经验法则并根据通常交易习惯推定李四在房屋办理过户手续之前已向张三支付全部房款。对此，李四暂时卸除其证明负担，举证责任转移至张三一方。如果张三提供的反证能够使推定事实处于真伪不明的状态，那么就能够达到推翻推定事实的效果，在此情况下，应当作出对张三有利的事实认定。