（一）地役权概念理解

地役权，是指依照合同约定，以他人不动产供自己不动产便利之用的他物权。其中，“地”是指土地，“役”是指一种负担或者使用之意；提供便利的他人不动产称为供役地，接受便利的自己不动产称为需役地。对此，《物权法》第156条第1款规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。”

（二）地役权的特征

掌握地役权的特征，需从两个角度分析。

1.基于地役权的概念

（1）地役权为设立在他人土地之上的他物权。地役权的设立是为了需役地的便利而对供役地进行利用，因此它是设立在供役地之上的权利。其设定首先应以需役地和供役地的存在为前提，若仅涉及一宗土地，则无设定地役权的必要。同时，供役地原则上只能是他人土地，自己的土地一般不能作为供役地。其原因在于，若供和需的两块土地均属于一人，则权利人可以自己决定如何利用，无需设立他物权。不过，如果两宗土地虽为同一权利人所有，而由不同的人分别使用，如分别为两个农户设定土地承包经营权，只要有提供便利的必要，仍可设定地役权，因为法律设立地役权制度的目的，并不在于调节土地的所有关系，而在于调节土地的利用。^[1]因此，这里所谓“他人的土地”，既包括他人享有所有权的土地，也包括他人享有用益物权的土地，如他人享有的建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权。

（2）地役权的设立是为需役地提供便利。地役权是以供役地提供便利为内容的权利。所谓“便利”，其内容非常广泛且不确定，只要不违反法律或公序良俗，可以由当事人自己约定，不必是具有经济价值的利益，精神上的、观感上的利益同样可以，比如眺望景色、安宁享受等。通常情况下，便利的提供如通行、采光等，要求供役地与需役地相互毗邻，而地役权的设定并不以此为前提，不相毗邻的土地上也可以设定地役权，只要供役地处于可为需役地提供便利的位置，如山上某块土地的权利人在山下某块土地之上设定以取水为内容的地役权。

（3）地役权是利用他人土地的用益物权。地役权人利用他人土地的方式与其他用益物权不同，其主要在于充分发挥需役地的使用价值，能够与其他物权并存于同一宗不动产之上，故地役权人原则上不对他人土地进行排他的占有和使用，而只是要求对方在地役权的范围内承担不作为或者容忍的义务。例如，以通行为内容的地役权，义务人承担的义务是容忍权利人在自己的土地之上筑路通行；以排水为内容的地役权，义务人负有容忍权利人在自己土地之上排水的义务。这便是罗马法的重要原则：“作为不得成立役权”。依此原则，地役权不得以供役地所有人或使用人为一定积极行为为内容，如修建房屋、种植作物等。这种积极行为不能成立地役权，但可能成立其他类型用益物权或债权。

（4）地役权的客体是不动产。《物权法》第156条第1款对地役权的定义使用了“不动产”的概念，而在第2款又使用“供役地”“需役地”的概念。在我国法律中，地役权的客体仅能为不动产，不能为动产，这是没有争议的；然而，“不动产”是否仅应理解为土地，而不能是诸如建筑物等其他不动产，学界对此持不同观点。一些学者认为，《物权法》“地役权”一章全部是以土地为对象，并没有涉及其他不动产，甚至连一条准用性规定都没有，因此在严格的物权法定原则下，只能认为我国《物权法》上的地役权客体仅为土地；^[2]也有学者认为，地役权可设定于土地和建筑物等其他不动产；^[3]亦有学者认为，对建筑物的利用离不开对土地的利用，从简便出发，应当将地役权的客体认定为他人的土地，即使对于土地上的建筑物设定的负担，也可视为对该土地设定的负担。^[4]《房屋登记办法》第63条明确规定：“在房屋上设立地役权的，当事人可以申请地役权设立登记。”由此观之，地役权的客体应包括土地和房屋等不动产。

（5）地役权的主体既可以是土地所有人，也可以是土地的使用权人。地役权的主体不仅可为需役地的土地所有权人，也可以是其使用权人。根据《物权法》第162条及以下条款，土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人都可以成为地役权的权利主体。^[5]同样，在供役地上设定地役权的，可以是供役地的所有权人，也可以是供役地的上述使用权人。在这种情况下，地役权除了要受约定的存续期限限制，还不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

2.基于地役权的物权变动

在地役权的产生、变更、消灭等方面，地役权有如下两个特性：(www.daowen.com)

（1）从属性。地役权的从属性，又称为地役权的附从性或随伴性，指地役权的存续以需役地的存在为前提，与需役地的所有权或其他不动产物权命运相同。^[6]因地役权是为自己土地的便利而在他人土地上设定的权利负担。故地役权不得与需役地所有权或使用权相分离而单独存在，地役权人不得保留地役权而处分需役地权利。地役权的从属性表现在以下几个方面：

①地役权不得与需役地分离而让与。地役权人不得自己保留需役地所有权或使用权，而仅以地役权让与他人；不得仅将需役地权利让与他人，自己保留地役权；不得将需役地权利与地役权让与不同的人。

②地役权不得与需役地分离而成为其他权利的客体。《物权法》第165条前句规定，地役权不得单独抵押。其原因在于，如果地役权被抵押，实现抵押之时，地役权可能与需役地权利相分离。

③需役地所有权或者使用权消灭，地役权消灭。在土地灭失的情形下，地役权失去存在的必要，从而消灭。如果土地使用权消灭，土地使用权人设立的地役权也随之消灭。《物权法》第161条规定的地役权不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限，也是基于此原因。

（2）不可分性。地役权的不可分性是指地役权的发生、消灭或是享有及于需役地与供役地的全部，不得分割为数部分或仅为一部分单独存在。地役权具有不可分性的理由在于，地役权是为需役地全部利用而设定，地役权不能部分设立，因为它所允许的对物的享有表现为单纯的使用权，这种使用权当然不能分割。^[7]因此，地役权的不可分性旨在确保地役权的设定目的，使其得为需役地的全部而利用供役地的全部。具体体现在如下方面：^[8]

①需役地共有的，各共有人不能仅就自己的应有部分取得地役权；供役地共有的，各共有人不能仅就自己的应有部分设定地役权。

②需役地共有的，共有人不能就其应有部分，使已经存在的地役权一部分消灭。如果共有人中的一人就其应有部分抛弃地役权，其行为不生效力；供役地为共有的，各共有人也不能就其应有部分除去地役权的负担。

③设定地役权后，需役地成为共有时，地役权并不因此分割而由需役地各共有人分别享有；供役地成为共有时，也不由供役地共有人分别负担。

④需役地经分割的，其地役权为各部分的利益，仍然继续存在。例如，甲地权利人在乙地设立通行地役权，其后甲地被分割为丙、丁两地，丙、丁两地的权利人仍然可在乙地通行。

⑤供役地经分割的，地役权就各部分仍然继续存在。如甲地权利人在乙地上设有排水地役权，其后乙地被分割为丙、丁两地，甲地权利人仍可就丙、丁两地行使排水地役权。