（一）宅基地使用权的特征

从我国现行法律政策的规定来看，宅基地使用权的法律特征主要有如下几点：

1.主体的限定性或身份性

宅基地使用权的主体只能是农村本集体组织的自然人，故宅基地通常与农村村民的身份及成员权紧密相连。

值得讨论的是：近年来，很多城镇居民到农村购买宅基地，那么，城镇居民能否成为宅基地使用权的主体？对此，国家政策采取了严格禁止的态度，不允许城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。但从现行法和政策来看，就宅基地使用权的初始取得而言，城市居民，外乡（村、镇）的农村村民都不具备该项权利的主体资格，除非其成为本集体组织的成员，如依法将户口迁入本村。目前，只有少数“农转非”的城镇居民或者因继承而获得宅基地的城镇居民，拥有合法的宅基地使用权。即便未来政策和法律允许宅基地使用权自由流转给外村和城镇居民，他们也只能通过买卖、赠与等继受取得方式获得该权利。就宅基地使用权的原始取得而言，主体只能是本集体组织的村民。

2.客体的特定性

宅基地使用权的客体限于集体所有的土地。

3.用途的局限性

原则上只能利用该土地建造住宅。关于“住宅”的含义，原国家土地管理局政策法规司1992年5月28日《关于对农村居民‘建住宅’含义理解问题的答复》指出：“《中华人民共和国土地管理法》第四十五条所指的‘建住宅’，应当理解为农村居民所建住房以及与住房的居住生活有关的其他建筑物和设施。”“其他建筑物和设施”，如车库、厕所、沼气池、牛棚、猪圈等，故宅基地主要是作为生活资料提供给本集体组织成员的。但实践中也有在宅基地上建造经营用房，从事商业行为之做法，如在宅基地上投资建厂，将宅基地改为鱼塘等。在上海，政府就明确允许在宅基地上建造的房屋从事经营行为，农民在自己的宅基地上可自营，也可出租给他人从事与该经营场所相适应的经营活动，经当地房地产管理部门批准，可以作为经营场地予以工商登记。^[3]本书认为，在宅基地上从事家庭式的、规模较小，且无污染、不扰民的工商经营活动，如“农家院”等，当为法律允许，也符合农村惯习。但无视宅基地的居住功能，在其上完全建造生产经营场所，则与宅基地的用途不符；将宅基地改造为鱼塘等，作为养殖、畜牧使用，则违背了土地的用途管制，因为从事农林牧副渔活动使用的土地是农业用地，其对应的法权是土地承包经营权。

4.取得的无偿性

我国现行法律和政策强调农村村民初始取得宅基地使用权的无偿性。^[4]

5.无期限性

与划拨方式取得的建设用地使用权一样，宅基地使用权也是无期限的。

6.非流通性

宅基地使用权不得单独转让、出租或设定抵押，但房屋转让时，宅基地使用权可随之一并转移，即“地随房走”；这显然不同于单独作为流通客体的建设用地使用权，后者的交易规则既可以是“地随房走”，也可以是“房随地走”。

7.可继承性

宅基地使用权的无期限性以及私房的可继承性决定了宅基地使用权的可继承性，只要有适格的继承人，宅基地即可为农户永久使用。在此意义上，宅基地使用权实际上已经演变为农民的私产。

8.社会保障性(www.daowen.com)

只要是本集体组织的成员都可通过申请获得宅基地，从而拥有宅基地使用权，宅基地使用权不仅仅是一种财产权，还负载本集体组织村民的住宅社会保障功能。

（二）宅基地使用权与建设用地使用权的区别

《物权法》制定中，对于宅基地使用权一直存在独立说与合并说之争，也就是将宅基地使用权规定为一项独立的物权与建设用地使用权并列，还是将其纳入建设用地使用权之中。最终，《物权法》采纳了独立说。尽管两者都属于传统民法中的地上权，宅基地也属于建设用地的范畴，将宅基地使用权纳入建设用地使用权之中利于从形式上构建统一的建设用地使用权市场，但因土地物权的本土性较强，而我国长期以来无论民间、法律规定还是理论认知，都认可两者存在较大的差异，故《物权法》将宅基地使用权与建设用地使用权并列。具体而言，两者的区别如下：

1.所依附的土地所有权不同

依现行法，宅基地使用权作为他物权，来源于集体的土地所有权；而我国《物权法》所调整的建设用地使用权，主要指的是国家土地所有权之上形成的国有建设用地使用权。

2.取得方式不同

除了历史原因，因原有住房继续享有宅基地使用权外，宅基地使用权是本集体组织的成员依申请、审查，通过集体组织无偿分配而取得；而建设用地使用权的取得除划拨方式外，多为有偿竞争方式取得。

3.取得权利的主体身份不同

宅基地使用权的原始取得主体应为本集体组织的村民，法人、其他组织、城镇居民等都不能成为原始取得的主体，故其对权利的主体身份有较严格的身份限定；而建设用地使用权的取得主体，则无此限定。

4.设立要件不同

宅基地使用权的设立不必遵循登记要件主义的物权变动模式，其因申请批准而取得，故属于非依法律行为取得的物权；而建设用地使用权自登记之日设立，故采行登记要件主义的物权变动模式。

5.权利内容不同

宅基地使用权本身不能为转让、抵押等流转行为；以出让方式取得的建设用地使用权符合法定条件下可以流转，以划拨方式取得的建设用地使用权履行法定程序后也可转让、抵押。

6.使用期限不同

宅基地使用权是一种无期限的物权，此点与划拨建设用地使用权相同，而异于有期限的出让建设用地使用权。

总之，鉴于宅基地使用权负载的历史使命及其特殊的功能，其与建设用地使用权，尤其是市场化的出让建设用地使用权存在的区别还是比较巨大的。随着我国城乡一体化的发展，宅基地使用权在某些方面将向建设用地使用权的运行规则靠拢，这也是我国构建统一建设用地使用权市场的必然，但短期内两者的本质差异并不会随城乡一体化的发展而消除。