（一）宅基地的含义

宅基地，也叫“房基地”，是专门用于建造住宅房屋的建设用地，主要指农村村民的住宅用地及其附属用地。此处的“地”，既包括居住用房占用的地，也包括与住房的居住生活有关的其他建筑物和设施所占用的土地。庭院等附属用地是否包括在内？有的地方法规，如河北、河南等地颁布的有关调整农村宅基地的地方法规就明确规定，农村宅基地包括庭院用地。^[1]学界通说认为，庭院等附属用地也属于宅基地之“地”的范围。

我国的宅基地也有少量城市住房用地，主要有三类。第一类是少数城市居民的私有房屋所占用的城市国有土地。我国在城镇土地国有化之前，承认私人享有土地所有权。城镇土地国有化之后，城镇居民虽不再拥有土地的所有权，但仍然享有房屋的所有权，继续拥有所占房屋的土地使用权，从而在城市国有土地上形成宅基地使用权。对此，我国现行法律政策承认此种权利。但是，随着我国城市国有土地使用制度和房屋制度的改革，并伴随大规模的城市开发建设，这种情况在城市已极为罕见。第二类是伴随城镇化的发展、城市的扩张，原来属于农村的地区被规划为城市，一些农民的身份转为城市居民，其原有的农村私房被纳入城市私房行列，但建造这些私房的土地在权利性质上依然为宅基地使用权。第三类是一些中小城镇存在通过有偿出让方式取得宅基地的情形。

通观我国现行《土地管理法》、近年来所颁布的政策，以及《物权法》等法律文件均将宅基地限定为本集体经济组织的农民建造住宅使用的土地，^[2]故本书所讨论的“宅基地”仅指农村村民建房而使用的集体建设用地。

（二）宅基地使用权的含义

按照《土地管理法》的规定，宅基地属于建设用地，故宅基地使用权应该和集体建设用地使用权是种属关系，但考虑到宅基地使用权的取得方式、权利内容、主体身份，以及所独有的住宅社会保障功能等方面显然有别于建设用地使用权，故《物权法》将其独立，与建设用地使用权并列。(www.daowen.com)

宅基地使用权是我国物权法体系中一个特有概念，是指农村村民依法享有的在集体所有的土地上建造、保有住房及其附属设施的用益物权。《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”在现行法框架内，农村住宅房地产的权利构造是：宅基地使用权+房屋所有权，农村村民对前者拥有他物权；对后者享有所有权。

（三）宅基地使用权在我国的演变

新中国成立后，我国的宅基地与农村其他土地一样，经历了从农民私人所有到集体所有的历史演变。

为了保障农民的土地所有权，1950年6月30日颁布的《土地改革法》第1条规定：“废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民土地所有制。”1954年的《宪法》第8条明确规定：“国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权。”可见，在农村土地私人所有的时期，农民拥有宅基地的所有权，且宅基地可以买卖、出租。自20世纪50年代中期，我国相继推行初级农业合作社、高级农业合作社和人民公社，逐步使农民丧失了土地所有权，并完成了由土地私有转为集体所有的社会主义改造。1962年9月27日中共八届十中会议通过的《农村人民公社工作条例修正草案》（俗称“六十条”）肯定了农村土地的集体所有制，农村社员只享有宅基地的使用权，不再拥有所有权。同时，“六十条”还详细规定了宅基地使用权的取得、转移、管理制度，以及宅基地之上房屋的归属、交易等制度。以“六十条”为依据，我国农民的宅基地所有权自此转变为宅基地使用权，并确立了沿用至今的我国特有的宅基地使用权制度。该制度被1982年《宪法》以国家根本大法的形式予以确定，“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地、自留地、自留山也属于集体所有。”之后，相继出台的《土地管理法》《村庄和集镇建房用地管理条例》等法律法规和相关政策进一步丰富了宅基地使用权的内容。