建设用地使用权消灭，意即建设地使用权人的物权消灭。因出让与划拨不同，故其消灭的情形与后果不同。

（一）出让建设用地使用权的消灭

1.消灭的事由

出让建设用地使用权消灭，即建设用地所有权人与使用人之间的用地出让法律关系结束，建设用地使用人依法享有的建设用地使用权丧失。建设用地使用权消灭的事由主要有：

（1）因合同期满而消灭。出让的建设用地使用权是一种有期限的权利，当出让合同约定的使用期限届满，《物权法》根据住宅和非住宅建设用地的不同做出了不同规定。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。也就是说，非住宅建设用地使用者未申请续期或申请未被批准的，建设用地使用权终止。

（2）因违反合同约定被强制收回而消灭。《土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款规定：“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。”

（3）因国家提前收回而消灭。一般情况下，国家在出让合同约定的使用年限内应充分保障使用人的权利，维护建设用地使用关系的稳定。但在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家有权依照法律程序提前收回建设用地使用权（《物权法》第148条）。

（4）因土地灭失而消灭。例如，因地震、洪水、自然灾害等自然原因而致土地灭失；因放水、爆破等人为因素致土地毁损，此时建设用地使用权归于消灭。

2.消灭的法律效果

就地权而言，出让建设用地使用权消灭，建设用地使用权人即丧失建设用地使用权，出让合同双方的权利义务关系随之解除。《物权法》第150条规定：“建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。”

就土地之上的地上物而言，应当根据建设用地使用权消灭的不同情形而区别对待。

（1）因提前收回而消灭的情形。根据《物权法》第148条规定：“应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”即地上物所有权归国家所有，国家对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还未到期土地使用权的相应出让金。

（2）因使用期限届满而消灭的情形。应区分两种情形：第一，使用期限届满，如果该建设用地是住宅用地的可自动续期，或者非住宅建设用地使用权人申请续期并获得批准的，用地者继续拥有建设用地使用权和该土地之上地上物的所有权。在这种情形下，因自动续期或者申请续期，原出让人和受让人之间的法律关系维持原有状态，该土地上的其他权利状态也不需改变。第二，使用期限届满，建设用地使用权人未申请续期，或虽申请续期但未获批准的，按照《物权法》第149条的规定，该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。《物权法》尊重了当事人之间的约定，改变了之前房地产相关法律中无论有无约定，都由国家无偿取得该建设用地使用权及其上地上物所有权的做法；但没有约定的情况下，仍按照现行法的规定处理。现行法的规定即《土地使用权出让和转让暂行条例》第14条规定：“土地使用权期限届满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的所有权由国家无偿取得。”《城市房地产管理法》第22条第2款规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”(www.daowen.com)

（3）因土地灭失而消灭的情形。土地灭失，其地上物亦必然灭失，故不存在地上物所有权归属的问题。

（4）因强制收回而消灭的情形。强制收回性质上是对建设用地使用者实施的违法行为而采取的处罚措施，故不存在对用地者的地上物进行补偿的问题。

（二）划拨建设用地使用权的消灭

因划拨取得的建设用地使用权是无偿、无期限的，故不存在合同期限届满等原因致其消灭的情形。

依《土地管理法》的规定，国家可以根据划拨建设用地使用者不再使用土地的事实或者城市建设发展需要和城乡规划的需要，将原划拨的土地收回并另行支配。故此，划拨建设用地因下述情况被市、县人民政府收回是其消灭的主要原因：

（1）划拨用地的土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，该土地可被无偿收回。

（2）根据城市建设发展需要和城乡规划的要求，可以无偿收回划拨的土地。

划拨建设用地使用权收回后，产生以下法律后果：

（1）建设用地使用权消灭。

（2）国家将建设用地使用权连同地上物予以收回，但市、县人民政府根据实际情况应当给土地使用者适当补偿。

（3）市、县人民政府可将收回的建设用地进行有偿出让，或再划拨给其他用地者使用。