（一）国有土地与集体土地上设立的建设用地使用权

按照土地所有权的性质，我国的建设用地使用权可分为如下两类：

（1）国有建设用地使用权。依据《物权法》的规定，国有建设用地使用权，是指基于在国家所有的建设用地上建造建筑物、构筑物及其附属设施，而依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。国有建设用地使用权的特征主要表现为：第一，权能包括占有权、使用权、收益权；第二，权利用途限于建造建筑物、构筑物及其附属设施，不包括农业用途；第三，是在国家所有的土地上从事建筑行为；第四，该权利在性质上为用益物权。

（2）集体建设用地使用权。集体建设用地使用权，是指基于在集体所有的建设用地上建造建筑物、构筑物及其附属设施，而依法对集体所有的土地享有占有、使用和收益的权利。虽然，《物权法》第12章规定的建设用地使用权专指对国有土地的使用，不包括集体土地上的建设用地使用权，但不能因此否定集体建设用地使用权的物权属性，只是因历史原因集体建设用地使用权并没有完全按照国有建设用地使用权的规则来设计。从我国现行《土地管理法》《担保法》以及《物权法》的规定看，集体建设用地使用权在诸多方面受到了限制，如流转方面的限制、用途上的限制等等。但是，随着城乡一体化和农村城镇化建设步伐的加快，集体建设用地使用权的物权属性和特征将愈发凸显。

（二）地表、地上及地下建设用地使用权

土地在纵向空间范围，可分为地表、地上和地下。地表，系指土地表面及上下一定范围之空间；地上，系指地表以上并与之相距一定高度之空间；地下，系指地表以下并与之相距一定深度之空间。地表、地上、地下皆可为物权的客体，《物权法》第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”当土地分层利用，各自为物权客体时，就分别存在地表（或普通）建设用地使用权、地上建设用地使用权、地下建设用地使用权。

随着人口增长，城市化进程加快，城市土地利用需求日趋扩大与城市土地资源供给紧张构成了一对难以调和的矛盾。为了缓和乃至解决这对矛盾，人类对土地的利用由平面开始向立体化方向发展。空间权法律制度的合理构建，是土地立体化利用的法律表现，也是其法制保障。事实上，从对空间开发利用的实践探索开始，诸多国家就未曾放松对空间利用与管理以及权利保障法律规定方面的有益探索，我国也不例外。早在1995年原国家土地管理局颁布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第54条中就出现了“地面与空中、地面与地下”的表述；1997年10月27日原建设部发布的《城市地下空间开发利用管理规定》（2001年修正），对地下空间开发管理做了专门性规定。物权法立法过程中，对建立空间权法律制度基本达成肯定共识，只是就如何设计该制度形成了百家争鸣之势。最终，我国物权法没有使用“空间权”的立法表达，而是采行分层利用建设用地的做法，将建设用地使用权分别设定于土地的地表、地下及地上的用益物权统称为“建设用地使用权”。

在土地的地表、地上和地下分别设立的建设用地使用权，只是各权利指向的客体范围不同，其权利属性是一致的，均属于建设用地使用权；其权利的取得方式、使用期限、物权变动、土地用途等都遵循同样的规则。

（三）出让与划拨建设用地使用权(www.daowen.com)

《物权法》第137条前句规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”可见，从建设单位取得建设用地的途径来划分，主要分为两类：出让建设用地使用权和划拨建设用地使用权。以划拨的方式供应土地是建国以来施行并延续至今的取得国有建设用地使用权的方式。改革开放之前，我国城市的建设用地均是通过划拨方式获得的，这种供地方式与当时的体制是相适应的，也发挥了一定的作用。为适应建立可流转的房地产市场的需要，20世纪80年代在深圳等地开始试行土地使用权有偿出让的方式，并逐步确立了有偿出让国有土地使用权制度。1990年的《土地使用权出让和转让暂行条例》在法律上明确了土地使用权出让与行政划拨双轨并存的供地体制。

建设用地使用权出让，是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给建设用地使用者，由建设用地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。根据《物权法》《城市房地产管理法》和《招拍挂规定》等的规定，建设用地使用权的出让方式有四种：协议、招标、拍卖和挂牌。建设用地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨和出让都是取得建设用地使用权的方式，但二者有较大区别。

（1）行为性质不同。建设用地使用权划拨在性质上属于非平等主体之间的行政行为；出让则是双方通过签订出让合同取得用地的方式，在性质上属于平等主体之间的民事行为。

（2）是否支付对价不同。划拨建设用地使用权不需要支付土地出让金，建设单位取得建设用地是无偿的；出让无论采取协议还是竞价方式，用地者均要向国家交纳出让金，这种出让金相当于一定年限内用地者使用建设用地的对价。

（3）存续期限不同。划拨土地取得的使用权原则上无使用期限的限制，或者说取得的该种权利是一种无期限的物权；出让土地则有最高使用年限的限制，而实际使用年限取决于建设单位与国家土地管理部门的协商，该年限可以低于法律规定的最高年限，或者与之相同，但不能高于法定最高期限。

（4）可否直接交易不同。划拨取得的土地法律上限制较多，不能直接进入房地产市场进行交易；出让取得的土地在符合法定条件下可直接进入房地产市场进行交易，属于可交易的财产。

尚需说明的是，《物权法》第137条在规定设立建设用地使用权有出让、划拨两种方式的同时，还使用了“等”字。这是因为，根据《土地管理法实施条例》第29条规定，国有土地有偿使用方式还包括国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股，但这些方式本质上是否属于出让方式，尚存争议，故从立法的稳健性考量，《物权法》采用了弹性规定，也为日后发展留下了空间。