地役权是为使用自己不动产的便利或提高其效益而利用他人不动产的权利。它是源自罗马法的一个古老制度，最初产生于乡村耕种的需要，因而又称为耕作地役。早期的耕作地役主要包括四种：（1）通行地役，包括步行地役、兽畜通行地役、货车通行地役、水上通行地役；（2）取水地役，包括导水地役、汲水地役、饮畜地役、平水地役；（3）畜牧地役，即地役权人于供役地之上放牧的权利；（4）采掘地役，包括石灰烧制地役、沙土采掘地役、陶土采掘地役、石料采掘地役、木材采伐地役。^[14]随着社会的不断发展，城镇建设不断发达，各类房屋毗邻而建，产生了通风、采光、通行、眺望等需求，从而产生了城市地役。罗马法中的城市地役主要有两种：积极地役和消极地役。前者包括：（1）架梁地役，即役权人建筑房屋时栋梁穿架于供役地房屋墙壁的权利；（2）支撑地役，即役权人利用供役地墙壁搭建毗屋的权利；（3）建筑物突出地役，即役权人建筑阳台、屋檐等深入邻人土地上空的权利；（4）承溜地役，即役权人于供役地上排屋檐水；（5）阴沟地役，即役权人在供役地下设置阴沟以排泄生活污水或作坊污水；（6）排烟地役，即役权人利用供役地排放炉灶烟尘；（7）采光地役，即役权人在供役墙上开窗通光；（8）建筑物加高地役，即供役地建造超过一定高度的房屋应取得邻人同意。后者包括：（1）禁止建筑地役，即供役地上不能建筑房屋，也包括建筑物不得超过一定高度的地役；（2）禁止妨碍光线地役，即供役地权利人不得在邻近需役地的土地上建筑房屋，种植树木等，使需役地光照受到影响；（3）禁止妨碍瞭望地役，即禁止供役地权利人为妨碍役权人景观的行为。^[15]相对于地役权，人役权的出现要晚于地役权，据考证它是在共和国后期才出现，且是仿效地役权建立，“这种人役权是通过优士丁尼才被列入役权的一般范畴之中，他大概喜欢把所有的‘他物权’都归入役权的范畴。”^[16]人役权是利用他人的动产或不动产的物权，如在他人土地上放牧、在他人的森林狩猎、在他人的房屋居住的权利，主要包括用益权、使用权、居住权和劳役权。可见，罗马法的役权内容十分宽泛，凡对他人之物予以利用的物权都属于役权。直到地上权、永佃权等制度的产生与发达，役权的重要性才逐渐降低。

近现代各国民法因各自的国情不同，地役权制度有非常大的区别。《法国民法典》首先确定了地役权制度，其第二卷“财产以及所有权的各种变更部分”中，第三编规定了“用益权、使用权、居住权”，第四编规定了“役权或地役权”。《法国民法典》虽然未出现人役权的概念，但基本继承了罗马法地役权与人役权的规定。该法典规定的地役权是指为了供他人不动产的使用或便利而在自己不动产之上设定的负担。第四编“役权或地役权”分为三章：第一章“由现场的自然情况所生的役权”、第二章“法律规定的役权”、第三章“由人的行为设立的役权”。第一章、第二章的内容实为相邻关系，第三章的内容相当于地役权，规定了“由人的行为设立的役权”的三种方法：一是依设定权利证书而取得；二是依照取得时效而取得；三是基于所有权人的制定而取得。

《德国民法典》在第三编物权编中专章规定“役权”（第四章），将地役权、用益权和限制的人役权纳入其中。^[17]该法典第1018条规定，一宗土地为了另一宗土地的现实所有人的利益，得设定权利，使需役地的所有人得以某种方式使用该土地，或使供役地人不得在该土地上为某种行为，或排除本与供役地根据其所有权而对享有地役权的土地行使权利。与《法国民法典》不同的是，《德国民法典》将相邻权与地役权分离，规定于所有权的章节之中，认为其是所有权的限制与扩张。此外，《德国民法典》借助役权制度，解决营业竞争的问题，为地役权的发展提供了新的空间。(www.daowen.com)

英美法与大陆法地役权大致相同的概念是easement，是指地役权人为自己使用土地的方便而利用他人土地的权利。供他人土地便利之用的土地称为servient tenement，接受便利的土地称为dominant tenement。地役权的成立要件有四：其一，须存在两个相互接壤的土地；其二，须一宗土地向另一宗土地提供利用上的便利；其三，两块土地分属不同人所有；其四，需规定方便和利益的内容。地役权的取得在英美法主要有四种方式：基于制定法、基于明示的让与、基于默示的让与、基于时效而取得。^[18]地役权在内容上依据权利人是否从供役地之上获取收益可以分为取益地役权和非取益地役权，前者是指地役权人享有进入他人土地并实施某种取益行为的权利，如采砂、伐木等权利。后者指地役权人为了自己土地的方便而在他人土地上通行、架设线缆及铺设管道等权利。^[19]

我国《物权法》以专章规定地役权，对地役权的概念、内容、变更等都做了较为详尽的规定。这是新中国建立以来第一次以法律的形式全面系统地设立地役权制度，具有重要意义。