永佃权作为一项法律制度有着悠久的历史。据考证，“永佃权”（emphyteusis）概念源自于希腊语，足证远在古希腊时期永佃权已具原始雏形。^[10]在当时存在着将未耕耘的土地长期或永久地出租以便加以开垦的情况，和对已开垦土地的类似出租的情况。^[11]永佃权这一制度在罗马法中得到完备的发展是在查士丁尼皇帝编纂法典之时，将永佃权作为一项法律制度正式规定下来。永佃权被定义为：“一种可以转让的并可转移给继承人的物权，它使人可以充分享用土地，同时负担不毁坏土地并缴纳年租金的义务。”^[12]

永佃权并非一项西方特有的制度，在我国历史上永佃权也是一项重要的法律制度。永佃权萌芽于宋代。至明清，永佃权逐步发展而盛行于江苏、江西、福建、安徽等地，称土地所有权为田底权，称永佃权为田面权，田地称作地骨，田面称作地皮。永佃权在我国的产生和发展，是物权制度发展到一定阶段的结果，也包含着佃农斗争的胜利。这一制度富于弹性，既有佃者的名称，又有业主的身份；既可租种，又可出典、出卖、出租，因而有利于土地改良，缓和封建人身关系。^[13](www.daowen.com)

在永佃权的发展演化中，有的国家仍沿用；有的则将之废除，代之以其他制度，如《法国民法典》《德国民法典》和《瑞士民法典》将曾经属于永佃权的内容归于用益权，由用益权来统摄，即赋予权利人享有收取土地收益的权利。我国也以土地承包经营权替代了历史上的永佃权。然而，目前也不乏仍沿用该制度的国家，如日本、意大利。《日本民法典》在“物权法编”中专章规定永佃权，并对之做了详细的规定，如永佃权人有支付佃租，而在他人土地上耕作或者牧畜的权利；永佃权人可以将其权利转让给他人或者于其权利存续期间，为耕作或者牧畜而出租土地；永佃权人因不可抗力连续3年全无收获，或5年以上所获取收益少于佃租，可以抛弃其权利；永佃权人连续2年以上怠付佃租或受破产宣告，土地所有权人可以请求消灭永佃权；永佃权的存续期间，为20年以上50年以下，以长于50年的期间设定永佃权者，其期限缩短为50年。《意大利民法典》也在第三编“所有权”中的第四章专设永佃权一章。根据这些规定，永佃权人对土地产生的孳息、埋藏物以及对有关地下层的利用，享有与土地所有权同等的权利；同时，承担改良土地、向土地所有权人定期支付地租的义务，并不得以土地的异常无收获或者孳息的灭失为由请求减少或者免除地租；若永佃权人损毁土地或者不履行改良土地的义务，或2年迟延交付地租，土地所有权人可以收回土地；在永佃权的期限上，当事人可以设立永久或者附期限的永佃权，所附期限不得少于20年。