区分所有建筑物的管理，是为了维持区分所有建筑物的物理机能，并充分发挥其社会、经济、文化机能，而对该建筑物所进行的一切活动，包括对建筑物进行的行政管理和自治管理。民法上所称为后者，即业主参与的，通过一定的民主决策程序，对建筑物共有部分本体以及与之相关的事务所为的一切管理活动。

（一）业主大会

1.业主大会的概念与法律地位

（1）业主大会的概念。业主大会是由一个物业区域内全体业主组成的，代表和维护全体业主利益，决定重大共同事务的自治性组织。其地位相当于公司中的股东会或者股东大会，是物业区域内最高的意思决定机关，属于业主团体的权力机关。

物业区域由各省、自治区、直辖市制定的物业管理区域划分办法划定，如《广东省物业管理条例》第7条第1款规定，物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

（2）业主大会的法律地位。发达国家的物业服务立法构造中，多规定全体业主构成一个团体（如德国的住宅所有人团体）或协会（如美国的业主协会），至于是否承认该管理团体的主体地位，大致有以下几种模式：第一，具备法人资格，如美国、法国、新加坡。认为业主管理团体具有法人地位，如法国法规定，只要有2名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者，就当然构成法人人格；新加坡法则规定必须经过登记才能成为法人，而非当然成立。第二，无法人资格，如德国认为业主团体的内部成员之间的共同关系是由契约确定的，对外无法人资格，如果涉及诉讼则以单个的住宅所有权人为当事人。第三，折衷模式，如日本规定如果30人以上业主组成了业主团体，只要有3/4的成员同意成立法人，有名称，有办公场所，并办理了登记，就具备法人资格。此外，也有的国家在法律上不承认业主团体的法人地位，但在诉讼中认可其诉讼资格。

业主大会实际上是业主团体的决策机构和权力机构，我国现行法尚无国外法律中的“业主团体”或“业主协会”概念，业主大会不过是该团体行使权利、表达意思的机构，在我国没有业主团体概念的情况下，实际上是用业主大会取代了其功能。购房者购买了房屋，取得房屋所有权后就成为了业主，自然也就成为业主团体的成员，是不以登记或契约成为团体成员资格要件的。如果团体成员形成了成立法人的意思表示，且成立时符合法人的条件，可依法按法人的主体资格运行；如果未形成成立法人的意思表示，应肯定业主大会作为非法人团体（其他组织）的主体地位，享有在物业服务中的民事权利能力，以及诉讼上的当事人地位。^[26]

2.业主大会的成立

根据《物业管理条例》第10条的规定，同一个物业区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。有的地方法规对此进行了细化，如《上海市住宅物业管理规定》第7条第2款规定，一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。《广东省物业管理条例》第12条至第14条较为系统地规定了建设单位在已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十时的公告义务，申请成立业主大会的条件、业主大会筹备组及其组成、职责等，这为业主大会的顺利成立提供了很好的制度保障。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第15条第2款，业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

3.业主大会的召开

按照业主大会召开情况和内容不同，可分为成立大会和成立后的工作大会。

（1）成立大会。是指当一个物业区域在满足业主大会成立条件时筹备召开的首次会议，该次大会属于业主大会的启动会，需要业主表决并审议通过首次业主大会筹备组拟定的“管理规约”“业主大会议事规则”，并选举产生业主委员会，确定业主管理团体的组织架构和运作模式。业主大会议事规则就业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成、成员任期及职务终止等事项做出规定，以利于业主大会和业主委员会的运行。在首次业主大会上建设单位应当做物业服务前期工作报告，物业服务企业还应当做物业承接验收情况的报告。

（2）工作会议。

①业主大会定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，一般每年至少召开一次，故也称年度会议。业主大会临时会议的召开无时间限制，根据《物业管理条例》第13条第2款后段、《业主大会和业主委员会指导规则》第21条第2款的规定，经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。

②召开程序。为了提高工作透明度和接受广大业主的监督，召开业主大会会议时，业主委员会应当于会议召开15日以前，将业主大会召开会议时间、地点、内容、方式以及其他事项予以公告或者送达每位业主。住宅小区召开业主大会会议，还应当同时告知相关的居民委员会，接受居委会的指导。业主委员会应当做好业主大会会议记录以备待查。

③召开形式。业主大会会议的召开一般有集体讨论和书面征求意见两种形式。无论哪种形式，都应当满足业主大会召开的法定人数要求方为有效。业主不能亲自出席的，可以委托代理人参加业主大会会议，但须办理合法的委托手续，由受托人代理行使投票权，不满18周岁的业主由其法定代理人代理出席。

4.业主大会决议

（1）业主大会决议的成立要件。召开业主大会应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。面积和人数的“双半”要求是召开业主大会的法定足数，人数不符合该条规定，则业主大会召开未成立。

（2）业主大会决议的生效要件。业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施两项内容时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。也就是说，业主大会决议的生效要件分两种情形：对一般事项，要求面积和人数达到“双半”，而决议特别事项则要求面积和人数均达到2/3。需要强调的是，这里的2/3和过半数均是就专有部分占建筑物总面积和业主总人数计算的，而不是出席者的2/3或者过半数。

根据《物业管理条例》第12条第1款、第3款的规定，业主表决权的分配不是单纯的头数主义（一人一票），也不是简单的以专有部分面积为标准，而是结合了人数和专有部分面积两个要素，兼顾了业主成员权人身与财产的双重性质。对于“专有部分面积和建筑物总面积”以及“业主人数和总人数”的认定，《建筑物区分所有权司法解释》第8条规定，专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照前述统计总和计算。第9条规定，业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照前述统计总和计算。

（3）业主大会决议的效力。业主大会的决定，对业主具有约束力。业主大会的拘束力及于物业管理区域内的所有业主，无论该业主是否参加业主大会或者是否行使表决权，即便业主投弃权票或者反对票，业主大会决议依然对其发生效力。业主应遵守业主大会的决议，但业主大会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。该撤销权在性质上属于形成权，受除斥期间的限制，《建筑物区分所有权司法解释》第12条规定，业主“应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会做出决定之日起一年内行使”。超过一年的，该撤销权消灭。

5.业主大会的职责

业主大会的职责主要有：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会委员；制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途；利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

（二）业主委员会

1.业主委员会的概念及法律地位

业主委员会是根据法定程序（第一届）或者管理规约，由业主大会从全体业主中选举产生的代表业主利益的执行机构。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

业主委员会是否具备独立的主体地位？一直存在争议。大致有以下观点：第一，是社会团体法人，完全独立于各个业主，享有拟制的法人人格。第二，是享有独立诉讼主体资格的非法人组织，即我国现行法规定的“其他组织”。其行为的后果、责任应由全体业主承担补充责任。第三，既非法人，也不是其他组织，没有独立的法律地位。发生纠纷，或由全体业主参加，或由全体业主授权业主委员会以全体业主的代表身份参加民事诉讼，诉讼活动的法律后果也直接归于全体业主。在我国现行法律框架内，业主委员会是业主团体的代表机构，其本身不能独立存在，并不具备独立的民事主体资格。但是，根据《物业管理条例》第12条第4款、第15条、第19条第1款，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。在民事诉讼上，“依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业服务企业为被告向人民法院提起诉讼。”^[27]

2.业主委员会的产生(www.daowen.com)

业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

3.业主委员会的构成及委员的资格

（1）业主委员会的构成。业主委员会的成员必须是物业管理区域内的业主，由业主大会会议选举产生，由5至11人的单数组成。

（2）业主委员会委员的任职条件。应具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力；有必要的工作时间。

（3）业主委员会委员的任期。业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

（4）业主委员会主任。业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。主任、副主任在业主委员会成员中产生。

（5）业主委员会委员资格的终止。分为自行终止和决议终止。前者的情形主要有因物业转让、灭失等原因不再是业主；丧失民事行为能力；依法被限制人身自由；法律、法规以及管理规约规定的其他情形。后者的情形则是指当业主委员会委员出现不宜担任该职务的事宜时，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，以决议的方式终止其委员资格。

业主委员会委员以书面方式提出辞职请求；不履行委员职责；利用委员资格谋取私利；以及其他不宜担任业主委员会委员的原因存在时，可以决议终止其委员资格。业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。

4.业主委员会会议与决议

（1）会议召开的条件。一般情况下，业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。在1/3以上业主委员会委员提议的情况下，应当在7日内召开业主委员会会议。

（2）会议的召集和主持。业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

（3）决议的成立和生效。业主委员会会议应有过半数的委员出席，做出的决定须经全体委员半数以上同意。

（4）业主委员会会议实行委员亲自参与制。

（5）会议内容公告制度。业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议，以充分体现并实现广大业主的利益需求。

（6）会议记录实行公告制。

5.业主委员会的职责

业主委员会的职责主要有：执行业主大会的决定和决议；召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；组织和监督专项维修资金的筹集和使用；调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；业主大会赋予的其他职责。

（三）管理规约

1.管理规约的概念

管理规约，是指经全体业主决议形成的有关物业使用、维护、管理，业主的共同利益、业主的义务、责任等事项的最高自治规范。管理规约又称为业主公约、公共契约、管理公约等，无论称谓如何，其内容均是调整业主对物业区域内共有部分加以利用、维护、管理以及规范业主之间的权利义务关系；其目的在于实现全体业主的共同利益。管理规约是业主私法自治的表现，只要不违反法律、行政法规的强行性规定，不违背公序良俗原则，未损害社会公共利益，均产生法律上的效力。

2.管理规约的制定、修改和生效

管理规约一般由房地产开发企业或者物业服务企业依据政府房地产行政主管部门统一拟定的示范文本，制订物业服务项目的管理规约草案，将草案提交业主大会讨论修改，业主签字通过后，管理规约生效。管理规约生效，业主必须遵守。

由于业主委员会的成立与业主大会或业主代表大会的召开需要物业服务区域入住业主达到一定的比例，在物业入住率符合要求前，管理规约无法通过上述程序由业主大会民主决议产生。因此，前期物业服务中，建设单位应当在销售物业之前制订临时管理规约。物业区域内的第一次业主大会一般应该审议业主委员会成立后的管理规约，由业主委员会提出修改建议和修改草案，提交业主大会讨论通过后执行。^[28]在业主大会成立后，业主大会可以对管理规约进行修改，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

3.管理规约的内容

（1）管理规约规定的主要事项。由于管理规约是自治规则，故不同物业的业主可以根据物业和业主的实际情况，做出不同规定。总体来看，规定的具体事项主要包括四类：一是关于区分所有人之间权属关系的事项；二是关于物业区域内共同事务的事项；三是关于业主之间利害关系的调整，特别是专有部分使用的限制和共用部分的使用方法等；四是违反管理规约的处置。^[29]根据《业主大会和业主委员会指导规则》第18条的规定，管理规约应当对下列主要事项做出规定：第一，物业的使用、维护、管理；第二，专项维修资金的筹集、管理和使用；第三，物业共用部分的经营与收益分配；第四，业主共同利益的维护；第五，业主共同管理权的行使；第六，业主应尽的义务；第七，违反管理规约应当承担的责任。

（2）管理规约能否设定处罚权？管理规约可以规定业主不遵守管理规约的责任，但该责任的内容和强制执行可否为罚款、没收违规设施、拆除违法建筑等处罚措施？本书认为，对于业主违反管理规约的行为进行制裁确有必要，但制裁方式仅限于民事责任，如损害赔偿，至于罚款、没收违规设施、拆除违法建筑等属于行政处罚权的范畴，这是作为自治规范的管理规约无法承受之重。当符合行政处罚的条件或者需要行政干预时，业主委员会可以及时向有关部门报告要求处理，业主委员会无行政执法权。

（3）对于违反管理规约的处理方式。对于违反管理规约的行为，物业服务企业可以采取规劝、制止、批评、警告的处理方式。对于采取以上措施均无效果的，可以根据物业服务合同的有关条款给予相应处理，也可以对违约人提起违约之诉。此外，物业服务企业还可以根据《物业服务纠纷司法解释》第4条的规定，请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。对于严重违反管理规约、造成全体业主利益受损，经行政处罚仍未改善或屡次违反的，为了保障全体业主的合法权益，可以向法院请求强制出卖业主的专有部分，但尚需法律的明确规定。