理论教育 业主共有权解析:建筑公共区域、公用设施、物业服务用房及停车位的权益归属

业主共有权解析:建筑公共区域、公用设施、物业服务用房及停车位的权益归属

时间:2023-07-23 理论教育 版权反馈
【摘要】:认为在一栋建筑物内共同生活的人为了维持共同生活秩序、使用建筑物的共有部分,彼此之间形成的是一种特别的合伙关系,故各权利人之间的这种关系应是共同共有。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。《物权法》第74条第3款规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

业主共有权解析:建筑公共区域、公用设施、物业服务用房及停车位的权益归属

(一)共有权的概念及属性

共有权,也称“共有所有权”“共用部分持分权”“持分共有所有权部分”“互有权”,是指业主依照法律或管理规约的规定,在其专有权的基础上使用建筑物、构筑物及其附属设施共用部分的权利。

1.理论纷争

关于建筑物区分所有权中共有权的性质,理论界存在争议,主要观点有:①共同共有说。认为在一栋建筑物内共同生活的人为了维持共同生活秩序、使用建筑物的共有部分,彼此之间形成的是一种特别的合伙关系,故各权利人之间的这种关系应是共同共有。[13]②按份共有说。认为区分所有人按应有部分对共有部分享有共有权,其应有部分的比例,有约定的从其约定,无约定的应以区分所有人专有部分的比例加以确定。[14]③总有说。该说从管理权能与用益权能分离的角度,剖析区分所有建筑物共有权的法律性质,认为其具有“总有”性质。[15]④复合共有。认为建筑物区分所有权尽管具有共有的特征,但不是普通共有,而是复合共有。[16]⑤折衷说。该说认为判定共有权的性质,不能一概而论,需要区分具体情况分别予以判断。至于区分的标准,又有两种观点:有的主张以建筑物的分割方式为标准,如果用纵向分割方式的,就属于按份共有;如果用横向分割或纵横分割方式的,则属于共同共有。还有的主张以具体的使用情况为标准,如果不能按照一定的份额确定使用范围,就属于共同共有,否则属于按份共有。[17]

依据《物权法》第80条的规定:“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”可见,业主对共有部分而生的权利义务原则上是按份确定的,但业主另有约定的除外,据此可以判断,物权法框架下业主享有的建筑物区分所有权之共有原则上为按份共有关系,但这种共有关系是按份共有的特殊形态,不同于传统的按份共有,其主要具有三个特点:第一,因物的使用目的而不能分割;第二,共有部分随专有部分转让而转让;第三,专有部分之上设立的抵押权及于共有部分。

2.特征

建筑物区分所有权中的共有权与一般意义上的共有相比,有其自身的特点:

(1)从主体上看,共有权的主体人数众多,且共有权人的身份具有复合性。

(2)从客体上看,共有权的客体并不是一项独立的标的物,而是建筑物、构筑物及其附属物中除专有部分以外的所有共有部分,范围较广泛。

(3)从权利内容上看,共有权的权利义务关系较为复杂性,包括:全体共有权人对建筑物整体所共同享有的权利义务,部分共有权人对建筑物的一部分共同享有的权利义务,部分共有权人因在共用部分上设定专用使用权而产生的权利义务,因对建设用地的使用而发生的区分所有权人与土地所有人之间的权利义务,以及业主之间的相邻关系、业主和物业公司之间的债权债务关系等等。

(4)划分种类的多样性,区分共有权以不同标准可以划分为法定共有权和约定共有权,全体共有权和部分共有权,对建筑物、构筑物的共有权和对附属设施的共有权,无负担的共有权和有负担的共有权等等。

(5)权利变动的被动性,共有权的设定、转移、消灭决定于专有权的设定、转移和消灭,其无自主变更的主动性,且专有权转移时,不存在如一般共有权中的优先购买权。

(6)标的物的不可分割性。[18]

(二)共有权的客体(www.daowen.com)

共有权的客体,即区分所有建筑物的共有部分,是指除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物,是共有权人的权利义务所指向的对象。共有部分可作多种分类:如法定共有部分与约定共有部分、全体所有共有部分与部分所有共有部分、约定专用部分与约定共用部分等等。

关于共有部分的范围,各国建筑物区分所有权立法和学说或采排除法、或采列举法、或采推定方式法予以界定。第一,排除法,即根据专有部分以外的为共有部分的逻辑分析来界定共有部分的范围。如日本《建筑物区分所有权法》第2条第4款规定,共用部分为建筑物的专有部分以外的部分、不属于专有的建筑物附属物以及第4条第2款规定的成为共用部分的附属建筑物。第二,列举法,即采取逐一列举的方法界定共有部分的范围。例如《意大利民法典》第1117条规定,在权利证书未做相反规定的情况下,建筑物的下列部分属于不同楼层或者同一楼层不同单位的所有人共有:(1)建筑物占用的土地、地基、主墙、屋顶、屋顶平台、楼梯、大门、门廊、前庭、拱廊、天井以及其他所有必须共用的部分;(2)门房和看门人的住所,洗衣、晾衣的场所,中心供暖处以及安置其他类似公共服务设施的场所;(3)任何种类的供全体共有人使用和享用的工作物、设施、建筑物,如电梯、水井、蓄水池、水管下水道、排水沟以及直到通向专属每个共有人所有的支路起点以前的供水、供气、供电、供暖系统。第三,推定方式,我国台湾地区民事相关规定(原文为我国台湾地区“民法”)第799条就采推定方式,确定共有部分的范围为“建筑物及其附属物之共同部分”。王泽鉴先生认为,第799条所规定之共用部分范围包括:(1)专有部分以外之其他部分,如电梯、走廊、屋顶、地下室;(2)不属专有之附属建筑物,又分为两种:①建筑物之附属物,如排水设备、给水设备、空调设备、防火设备、各种配管线等;②建筑物之附属设备,如天井、水塔、消防设备、游泳池、停车场、建筑物外之照明设备等。[19]本书认为,排除法较为严谨、简捷,但操作性不强;列举法直观、具体,但难免错漏;推定方式集合了排除法和列举法的优点,更为科学、有效。

共有部分的确定原则上应遵循两个规则:①专有部分之外为共有部分,②公共部分之外为共有部分。[20]对此,《物权法》第73条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。《物权法》第74条第3款规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位,属于业主共有。另外,对于车库、车位的归属,还可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定归属。此外,《建筑物区分所有权司法解释》第3条第1款对共有部分的范围又以列举的方式加以明确,“除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于城镇公共道路、绿地占地的除外。

(三)共有权的内容

1.区分所有权人作为共有权人的权利

(1)对共有部分的使用权。此为建筑物区分所有权人作为共有权人的一项基本权利。在共有部分中,有的为一个或数个区分所有权人独占使用,享有专有使用权的部分,如一个业主独自使用的停车位、庭院,此谓共有部分中的专用部分。有的为全体区分所有权人使用的共有部分,如公共电梯、公共走廊、大门等,全体区分所有权人均有使用权,不得确定为部分区分所有权人使用,且非按照“应有份额”予以使用。区分所有权人对共有部分的使用应在不损害其他共有人利益的前提下,按照共有部分的用途适当使用。

(2)对共有部分所生孳息的收益权。各区分所有权人可依规约或其专有部分确定的份额,获得因共有部分所生的天然孳息和法定孳息。例如,小区内共有绿地上栽种果树所生的果实即为天然孳息;将共有楼顶出租设置广告牌收取的租金即为法定孳息。

(3)对共有部分单纯的修缮改良权。现代各国区分所有权法大都承认各共有权人基于居住或其他用途的需要,有权对共有部分进行不影响或不损害建筑物的共有部分的单纯的修缮与改良。

2.区分所有权人作为共有权人的义务

(1)依共有部分的本来用途使用共有部分。所谓本来用途,指依共有部分的种类、位置、构造、性质或依规约规定的共有部分的目的或用途使用共有部分。[21]此外,非依共有部分的本来用途使用共有部分,但无损于建筑物的保存且不违反区分所有权人共同利益的情形,亦为法律允许。

(2)负担相应的使用、维修和管理共有部分的费用。共有部分的费用由全体区分所有权人分担,一部共有部分的费用由该部分区分所有权人分担。关于分担原则,通说认为按区分所有人就共有部分所占共有持分的比例计算。对于共有持分比例的计算,各国规定不一。有的按照各区分所有权人的专有部分与整个财产价值的比例来确定;有的依据各区分所有权人专有部分室内面积的比例予以确定;有的规定比例均等;有的综合考虑各区分所有权人专有部分的面积、房屋的构造、状况等诸价值后予以确定。[22]

(3)对共有部分的维护与保存。

(4)不得分离处分其专有权和共有持分,并不得请求分割共有部分。

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