（一）专有权的含义与性质

专有权，又称“专有所有权”或“特别所有权”，是业主的建筑物区分所有权的核心，系指业主在法律限制的范围内，对建筑物某特定区分部分得自由占有、使用、收益和处分的权利。

关于专有权的性质，有观点认为是一种空间所有权，如专有所有权是关于“供居住或其他用途（尤其供营业或办公用途）之建筑物空间上所成立的空间所有权”。^[9]“专有所有权系指区分所有权人对独自专门使用的建筑空间所拥有的所有权”。^[10]实际上，专有权的性质在建筑物区分所有权这种复合权利的构成中，因该权利的主导性、独占支配性及排他性等特征，享有如同一般所有权一样的权能，本质上依然属于所有权，与其他所有权并无不同^[11]，不是一种空间所有权。

（二）专有权的客体

专有权客体，即建筑物中可独立出来的作为区分所有权之专有权客体的建筑物专有部分，专有部分的核心要素是该部分须具有独立性。依现代各国区分所有权法及实践，专有部分的独立性是指构造上的独立性和利用上的独立性。构造上的独立，又称“物理上之独立”，系指一专有部分须与其他区分所有权人之专有部分或共同部分，以建筑物本身之结构或其他遮闭设备相隔，而从客观上区分其范围。利用上的独立，又称“机能上之独立”或“经济上之独立”，系指各区分部分须与一般独立建筑物相同，具有能满足人们生活目的的独立机能。一般依是否可以单独使用、是否具有独立的经济效用为基准进行判断。

1.理论观点

区分所有权之专有部分在构造上具有独立性，能够明确划定其与其他专有部分或共有部分相区分的界限，这些界限圈定了专有部分的范围。关于专有部分的范围，学说见解不一，归纳起来主要有：中心说、空间说、最后粉刷表层说以及壁心和最后粉刷表层折衷说等学说。中心说，也称壁心说，该说认为专有部分的范围达到墙壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心。空间说，也称“全部属于共用部分说”，此说从专有部分是由建筑材料所围成的空间之观念出发，认为专有部分的范围仅限于墙壁、地板、天花板所围成的空间部分，而界线点上的分隔部分属于共用部分。最后粉刷表层说认为，专有部分包含至壁、柱等境界部分表层所粉刷的部分，亦即境界壁与其他境界的本体属共有部分，但于境界壁上最后粉刷的表层部分则属专有部分。壁心和最后粉刷表层折衷说认为，专有部分的范围在内部关系和外部关系上有所区别，在内部关系即区分所有人相互之间，特别是建筑物的管理和维护关系上，采最后粉刷表层说；在外部关系即区分所有权人与第三人的关系上，采壁心说。该说一方面赋予各区分所有权人自由使用分界部分表面权利，另一方面又顾及了整体建筑物的维护，也符合空间权理论的最新倾向，为日本所普遍接受，并得到我国台湾地区一些学者的赞同。比较上述几种学说，第四种学说更为合理，但鉴于专有权的客体情况比较复杂，还应结合相关规定、房屋的用途、房屋销售合同、物业管理规约等确定专有权的客体范围。

2.司法解释的划定

《建筑物区分所有权司法解释》第2条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”可见，专有部分有两种情形：客观的专有部分与规划的专有部分，该司法解释肯定了建设单位规划设计时可以将特定部分划入专有部分的范畴。

至于专有部分的面积，《建筑物区分所有权司法解释》第8条规定，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

（三）专有权的内容(www.daowen.com)

专有权的内容，是指区分所有权人作为专有所有权人所享有的权利与承担的义务。

1.区分所有权人作为专有权人享有的权利

（1）对专有部分享有所有权。区分所有权人可在法律范围内自由行使对专有部分的支配性权利，例如，在不破坏建筑物结构的情况下，对建筑物的专有部分进行装饰装潢；将房屋出租、出借、出卖、设定抵押等。

（2）相邻使用权。所谓相邻使用权，是指区分所有权人为保存其专有部分或共用部分，或于改良之必要范围，可以请求使用其他区分所有权人之专有部分或不属于自己所用之共用部分。^[12]但相邻权的行使以不损害他人利益为前提；否则，应支付损害赔偿金。

2.区分所有权人作为专有权人负担的义务

（1）按照专有部分的使用目的或管理规约规定的范围使用专有部分。区分所有权人在行使自己的专有权时，使用行为如有不当，会影响全体区分所有权人的共同利益，所以对区分所有权人的不当使用行为，其他区分所有人有权加以制止。例如，《物权法》第77条前句规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。”

（2）不得妨害或损害其他区分所有人的利益。例如，在自己的专用部分内存放危险品、豢养大型动物等，他人有权加以禁止。

（3）维持建筑物的存在、牢固、稳定、完整。

（4）独自出资修理其专有部分。

（5）维护住宅环境的卫生和安宁，以及住宅所在地的善良风俗习惯。