（一）学说简介

建筑物区分所有权，是近现代各国民法中一项重要的不动产所有权，但对于何为建筑物区分所有权，其含义为何，则没有形成通说，各国在理论与实践中形成了以下不同的学说：

1.一元论说

“一元论”，也称“一元主义”，又可分为“专有权说”和“共有权说”。

（1）专有权说。该说认为建筑物区分所有权，专指区分建筑物专有部分构成的所有权，不包括共有部分。此说最早由法国学者提出，后被日本采纳，如1962年日本制定的《建筑物区分所有权法》第2条规定，本法所称区分所有权，指依第1条的规定，以建筑物的专有部分为标的物而设定的所有权。

（2）共有权说。该说是相对专有权说而言的，由法国学者普鲁东和拉贝提出，认为区分所有权是指区分所有人对建筑物整体的共有权。该说是从共同所有的角度对区分所有权进行理解和把握的。

2.二元论说

二元论认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对专有部分的所有权与共有部分持分所有权构成的权利。该说最早为法国学者针对“一元论”予以批判后提出的。

3.新一元论说（享益部分说）

此说最早是由法国学者舍瓦利耶在批判二元论说的基础上形成的见解，是将专有权和共有权合并，称为“享益部分”，认为以该“享益部分”为标的物成立的不动产所有权，即是区分所有权。^[6]

4.三元论说

“三元论”说最初由德国学者贝尔曼所倡导，并为德国立法所采用。认为建筑物区分所有权是由专有部分所有权、共有部分持分权和因共同关系所生的成员权共同构成的一种特别所有权。三元论说在理论上克服了一元论、二元论的不足，涵盖了因区分所有建筑物所产生的一切法律关系，在实践中平衡了区分所有者个人与团体之间的利益冲突。(www.daowen.com)

（二）我国物权法的选择

比较以上各学说，“三元论”说更为科学全面，且符合现代社区型居住环境的现状，故我国《物权法》采纳了“三元论”说。《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”“共同管理的权利”即指成员权，其他两项权利为专有权和共有权。该规定实际上是将建筑物区分所有权界定为一种复合所有权，不是共有的一种类型，而是将其作为一种独立的所有权形式加以确认的。^[7]

根据《物权法》第六章的规定，业主的建筑物区分所有权的主体为区分所有权人，即业主；客体为建筑物本身及建筑物区划；内容为专有权、共有权和成员权的集合。基于此，业主的建筑物区分所有权，是指两个以上的业主共同拥有一建筑区划内的建筑物时，各业主对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分所享有的专有权、对全体或部分业主共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑物区划范围内的建筑物、道路、绿地、公共场所、公共设施等的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。其法律特征如下：

1.复合一体性

在业主的建筑物区分所有权中，专有权、共有权是“物法”性要素，成员权是“人法”性要素，三者紧密结合，缺一不可，共同构成完整的建筑物区分所有权。三者为一统一整体，不得分割转让、抵押，也不能既设定区分所有权，又设定一般所有权或一般共有权。^[8]

2.专有权的主导性

在区分所有权所包含的三项权利内容中，专有权具有主导性。表现在：①区分所有权人取得专有权，则自然取得共有权和成员权，反之，丧失专有权则丧失共有权和成员权；②专有权的大小，决定了其行使共有权和成员权的权利大小；③在区分所有权登记上，只登记专有权，共有权和成员权无需独立登记。

3.权利主体身份的多重性

区分所有权由专有权、共有权和成员权共同构成，故区分所有权人的身份，也具有多重性，即专有所有权人、共有权人和成员权人。而在一般的不动产所有权中，其权利主体的身份是单一的，或为所有权人，或为共有权人。

4.权利内容的复杂性

建筑物区分所有权由专有权、共有权和成员权构成，涉及各区分所有权人之间、区分所有权人与非权利人等不同主体之间的权利义务关系，甚为复杂。以权利内容为基础主要表现为以下几方面的权利义务关系：权利主体作为专有权人的权利义务关系；权利主体作为共有权人的权利义务关系；权利主体作为管理团体成员的权利义务关系，以及区分所有权人对区划内的土地形成的建设用地使用权的权利义务关系。这几方面的权利义务关系交织在一起，形成了复杂的权利构造。