（一）建筑物区分所有权

关于建筑物区分所有权的名称，近现代国家和地区有不同的称谓，如法国1938年的法律及现行法分别称之为“区分各阶层不动产之共有”和“住宅分层所有权”；德国和奥地利则称“住宅所有权”；意大利、英国虽均称“公寓所有权”，但在具体使用的用语上却不相同，前者称“condominium ownership”，后者称“flat ownership”；在美国，各州名称更是不一，有的称“公寓所有权”（condominium ownership），有的称“单位所有权”（unit ownership），也有叫“水平财产权”（horizontal property）；瑞士称为“楼层所有权”（stockwerkigentum）；日本则称为“建筑物区分所有权”。^[2]

尽管称谓各异，但在实质内容上均是对以建筑物的某一特定部分为客体而成立的不动产所有权的抽象概括。我国《物权法》制定中，存在着名称的选取之争，即这些名称的汉语理解是否适当。有学者认为，“建筑物区分所有权”这一概念表达相比其他概念，既避免了表达意思过于狭窄问题；又显得简洁、明快，非常适合直接引入我国立法中使用。^[3]也有学者认为，“建筑物区分所有权”的概念过于学理化，“区分”实际上是分块的意思，其意思不明确，不能准确地表述小区中的产权状况，不宜采用区分所有的概念，应当用“业主权利”“业主所有权”“复合所有权”“住宅分层所有权”等等。^[4]《物权法》最终采纳了“建筑物区分所有权”这一术语，主要理由如下：

第一，该名称突出了“区分”的含义，体现了与传统所有权的差异，同时也囊括了区分的全部形态。区分所有不同于独门独户的单独所有权，其建立的前提是：既承认房屋是一个整体，又认可在这个整体中可以切割出若干相互独立的部分，而各个独立的特定部分拥有独立所有权，并在此所有权基础上产生共有权和管理权的区分与集合。它既包括纵式分割、也包括横式分割和纵横混合式分割，使用“区分”概念可以囊括一切类型的区分所有建筑物的权利形态，不致产生歧义并易于为人们所理解和接受。

第二，该名称包容了复杂的权利内容。相比传统的单一权利义务关系的建筑物所有权，区分所有表达了多个权利主体对同一建筑物根据物理上空间的区分而产生的复杂的权利状况。

第三，该概念已经成为通用的俗语，为广大学者和实务界人士所接受，有利于法律的实施。^[5](www.daowen.com)

（二）业主的建筑物区分所有权与业主

《物权法》在“建筑物区分所有权”这一术语的基础上，又进行了适当的补充，称其为“业主的建筑物区分所有权”，添加了“业主”这一通俗易懂的概念。基于建筑物区分所有权的特性，与一般不动产所有权权利主体的单一性相比较，“业主”的概念内涵具有多重性，且有其特定的目的：其一，强调了权利的主体是业主，使建筑物区分所有权更为具体；其二，拓展了建筑物区分所有权的客体范围，业主的建筑物所有权的客体主要是建筑物，但不限于建筑物，还包括整个小区，如小区内的绿地、道路等，小区概念与业主概念是互相依托的两个概念。

根据《物业管理条例》第6条规定，“业主”是指“房屋的所有权人”，从《物权法》的规定理解，房屋权属登记簿上记载的名义所有权人和非基于法律行为取得房屋所有权之人系房屋的所有权人。但业主是否仅限于房屋所有权人，各国或各地区的规定并不相同。我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》将业主称为“住户”，其范围较为广泛，包括公寓大厦的区分所有权人、承租人以及其他经所有权人同意而使用专有部分之人。我国香港的《多层大厦（业主立案法团）条例》中的业主，除了房地产所有权人，还包括经注册登记的抵押权人。

鉴于我国大陆地区的《物业管理条例》对业主的主体范围界定的较为狭窄，《建筑物区分所有权司法解释》第1条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”该解释明显扩大了业主的主体范围，在商品房买受人已经占有建筑物专有部分的情况下，认可其业主地位，有利于对其合法权益的维护，并可以据此要求其承担相应的作为团体成员的义务。除此之外的其他物业使用人并不是业主，如公房使用人、房屋承租人。