（一）不动产物权的取得

1.概说

《物权法》第28条至第30条规定了非基于法律行为而生的不动产物权变动，根据该规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收决定、继承、合法建造房屋而生的物权变动，无须登记即发生法律效力。上述规定为例示性规定，其他非因法律行为而生的不动产物权变动同样适用该规则，如添附引发的物权变动。法律之所以对此做出例外规定，其原因大体有三：第一，避免出现权利真空；第二，为了体现国家公权力的严肃性并更好地保护相关当事人利益^[52]；第三，物权存在状态明确，无害交易安全。该类物权变动，均不经过设权登记即生效力，但是，依如上原因享有物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力（《物权法》第31条）。依单纯文义解释，物权人只要不再处分其不动产，即可永不登记；唯若中途有牵涉他人权利情事，业主纵不自行处分其物，于法亦负补行登记义务（民国22年司法行政部第7041号指令）。^[53]

2.因人民法院判决书、仲裁委员会的法律文书而生的物权变动

这里的法律文书，是指能够直接发生物权变动效果的法律文书，即形成判决的法律文书，如分割共有不动产的判决；不包括其他法律文书，如给付判决、确认判决的法律文书。调解书虽然与判决书有同一效力，但就物权变动事项所做的调解尚无与形成判决同一的形成力，故不能直接引起物权变动。^[54]法院制作的裁定通常情况下也不能引发物权变动，例外的是执行程序中对不动产和有登记的特定动产拍卖时所做的拍卖成交裁定和以物抵债裁定（《最高人民法院拍变卖规定》第29条第2款）。

不同判决生效的时间不同，所引起的物权变动的具体时间不同。例如，地方各级人民法院做出的一审判决，上诉期满当事人未上诉的，上诉期限届满之日引起物权变动。依据《仲裁法》第57条的规定，裁决书自做出之日发生法律效力，故仲裁裁决书做出之日即为物权变动的时间。

仲裁机构制作的能够引发物权变动裁决书，其生效时间应为仲裁裁决书做出之日，不经登记即可发生物权变动的效力。

3.因人民政府的征收决定而生的物权变动

所谓征收是指国家为了公共利益的需要，依法定条件和程序，强制性地将集体或私人所有的财产征归国有的行为。关于人民政府的征收决定何时生效，有不同观点。第一，只要政府做出了征收的决定，征收令就发生效力。第二，政府做出征收决定之后，须予以公告，自公告之日起该决定即发生效力。第三，《物权法》第28条所说的生效具有特定的含义，必须在征收补偿完成之后、被征收人对征收决定未提起行政复议或诉讼，或者提起了诉讼或行政复议后原征收决定被维持的，才能认为征收令发生了效力。^[55]第四，征收决定送达被征收人时发生法律效力。^[56]第五，征收取得所有权的时间应为补偿费发放完毕之时。^[57]我国台湾地区土地相关规定（原文为台湾地区“土地法”）第235条前段对此有明文规定，原权利人在补偿费发给完竣之前继续享有土地使用之权。从理论上而言，第五种观点最为合理，其妥当地平衡了国家利益和私人利益，并有利于防范公权力的滥用和对私权的保护。

4.因继承而生的不动产物权变动

《继承法》第2条规定：“继承从被继承人死亡时开始。”结合《物权法》第29条规定可知，被继承人死亡之时，不动产物权即移转给其继承人。

5.因合法建造房屋等事实行为而生的物权变动

其法律构成为：无违法情事；已建成房屋。所谓无违法情事，是指享有建设用地或宅基地使用权的权原，建造房屋的手续齐全，符合城乡规划等法律的规定。从实务上看，已建成房屋，应以房屋已封顶为必要。

6.宅基地使用权

宅基地使用权的转让与消灭在物权变动上为意思主义，在其取得方面，对于登记与宅基地使用权取得的关系和效力，《物权法》未给出明确答案。物权法草案曾规定宅基地使用权自县级人民政府批准时设立，但权利人应当登记，不登记不能对抗第三人。可见，制度设计上曾有对宅基地使用权的取得采登记对抗主义的意图。但纵观历史与现实，以及《土地管理法》第62条第3款关于宅基地使用权初始取得的相关规定^[58]，宅基地使用权的取得既不是意思主义，也不是形式主义，应为非依法律行为引起的物权变动，其因申请批准而取得。

7.不动产物权的善意取得

根据《物权法》第106条第1款规定，不动产所有权也可以发生善意取得。德国、瑞士、也在立法上均予以明文规定。^[59]不动产物权的公示具有推定力和公信力，而基于物权公示为交易的第三人的权益应当受到保护，因此，形成所谓善意取得制度。公信原则是善意取得的前提和基础；同时，善意取得制度也需要特别的要件，以平衡原物权人与交易第三人的利益。构成不动产所有权的善意取得，受让人主观上须为善意；交易价格须是合理的价格；受让人的所有权已经公示，不动产所有权的取得在表象上已经完成，亦即不动产所有权的让渡已经办理登记。

需要指出的是，宅基地使用权、不动产抵押权等定限物权的善意取得，应参照《物权法》第106条关于不动产所有权善意取得的规定（《物权法》第106条第3款），并需要具体问题具体分析。例如，宅基地使用权因具有福利和保障的性质，宅基地使用权人固然需要支付对价，但明显无法和商事交易的合理价格相提并论；而不动产抵押权，更无对价或合理价格的问题。此外，在农村的熟人社会中，习惯上占有宅基地也是公示物权的一种民间方法，例如，宅基地使用权人在土地上短期种植农作物或者花草，以篱笆作界圈起宅基地，或者堆放板砖。故而，在相对封闭的农村，第三人实际上很难善意取得宅基地使用权。

（二）不动产物权的消灭(www.daowen.com)

非基于法律行为而生的不动产物权，其消灭的原因主要有：

1.混同

所谓混同，是指两个并无存在必要的物权归于一人的法律事实。其立法例有三：罗马法的消灭主义、德国民法的不消灭主义和日本民法的折衷主义。目前，多数国家和地区系采折衷主义，即原则上物权若无存续的必要，采消灭主义；而于本人或第三人有法律上利害关系时，则采不消灭主义，该模式既简化了法律关系，又兼顾事理公平，是较为理想的模式。物权混同，其“外形上虽属权利之混同，然实质上仍不失为权利与义务之混同”。^[60]

（1）不动产所有权与定限物权混同。同一不动产的所有权和定限物权归属于同一人时，原则上定限物权消灭，但是，所有人或第三人就不动产的所有权有法律上的利益者除外。例如，房屋的所有权和其上的抵押权归属于同一人甲，则抵押权失其存在的实益，抵押权消灭，权利人只享有所有权。但如果房屋上尚存在第二顺位的抵押权，而甲享有第一顺位的抵押权，则即便甲获取了房屋的所有权，该抵押权仍不消灭，否则第一顺位的抵押权人本处于优势地位，却因为拥有了所有权反处于更不利的地位。对此，日本等皆有明文予以规制。

（2）不动产定限物权及以该物权为标的的定限物权混同。定限物权和以其为标的的定限物权发生混同时，原则上小权利消灭，但定限物权人或第三人于其有法律上利益者除外。例如，建设用地使用权和以该建设用地使用权为标的的抵押权归属于同一人乙，则抵押权归于消灭，但如果在该建设用地上存在第三人的第二顺位的抵押权时，则建设用地使用权人就其第一顺位的抵押权享有实益，此时，两权利并存，而非归于消灭。

我国《合同法》规定了债的混同，债权和债务同归于一人的，合同的权利义务终止，但涉及第三人利益的除外（《合同法》第106条）。《物权法》无类似的规定，但从法理和社会经济生活来看，对此应予肯定。当发生物权混同时，可以类推适用《合同法》第106条，大权利吸收消灭小权利，但本人或者第三人于其有利益的除外。

2.不动产灭失

（1）土地使用权因土地灭失而终止。《物权法》第30条、《城市房地产管理法》第21条对此有明确规定。宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭（《物权法》第154条前段）。但就抵押权而言，因其重在物上的担保价值，故而，只要有物上代位的可行性，则担保物权并不当然消灭。担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿（《物权法》第174条前段）。

（2）房屋所有权因房屋被拆除而灭失。

3.主债权消灭、抵押权实现、债权人放弃抵押权

《物权法》第177条对此有明确规定。

4.不动产物权存续期间届满

例如，地役权约定10年期间，其期间届满后，地役权消灭。

5.合同解除

例如，地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用（《物权法》第168条）。

6.国家收回

例如，国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予补偿，并退还相应的出让金（《城市房地产管理法》第20条后段、《物权法》第148条）。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外（《城市房地产管理法》第26条）。